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Hausverwaltung: Auf welche Kosten müssen sich Eigentümer einstellen ?

Als Eigentümer einer Wohnung oder eines Mehrfamilienhauses ergibt es Sinn, die Verwaltungan eine externe Firma oder einen selbstständigen Hausverwalter abzugeben. Allerdings fallen für die Dienstleistung der Hausverwaltung Kosten an, die der Eigentümer zu tragen hat. Wir haben Ihnen alle Informationen zur Hausverwaltung und den damit verbundenen Kosten übersichtlich aufbereitet.

Preis pro Einheit - Was kostet eineHausverwaltung?

Eine Hausverwaltung übernimmt entweder in Teilen oder in Gänze die Aufgaben eWie sich die Kosten einer Hausverwaltung errechnen |  © fotoart-wallraf / Fotolia.comines  Immobilienbesitzers in den unterschiedlichsten Bereichen. Von der Neuvermietung über die Gartenpflege bis hin zur Betriebskostenabrechnung - die Hausverwaltung begleitet nach Bedarf alle Prozesse rund um eine oder mehrere Immobilien. Doch welche Kosten kommen auf den Eigentümer zu, wenn er die Hausverwaltung seines Vertrauens gefunden hat? Wie bemisst sich die so genannte "Verwaltervergütung"?

Die Verwaltung und Betreuung einer Immobilie ist komplex und damit eine Herausforderung für jeden Eigentümer. Dementsprechend wichtig ist eine gute Verwaltung, deren qualifizierte Dienstleistung selbstverständlich ihren Preis hat. Grundsätzlich bestimmen sich die Entgelte für diese Leistung nach Art und Umfang, aber vor allem nach der Güte. Feste oder gesetzlich vorgeschriebene Preise gibt es nicht.


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Wie sich die Preise der Hausverwaltung gestalten

Die Preise unterscheiden sich nicht nur regional, sondern differieren auch in einer Stadt. So wird beispielsweise ein großer Gewerbehof mit vielen Gewerbeeinheiten anders bemessen als ein kleines Einfamilienhaus. Durchgesetzt hat sich jedoch eine Bemessungsgrundlage, die Wohneinheit, kurz WE. Hierbei unterscheidet man branchenspezifisch zwischen der Verwaltervergütung für Wohnungseigentümergemeinschaften, WEGs, und der Vergütung für die Betreuung von Miet- und Sondereigentum. Abgerechnet wird in Form von festen Beträgen pro Wohneinheit oder auch prozentual im Verhältnis zur Miete.

Die Verwaltervergütung einer WEG

Im Wohnungseigentumsgesetz sind die Basisleistungen einer Hausverwaltung klar definiert. Eine Konkretisierung der Leistungen wird stets im Verwaltervertrag festgehalten. Sofern die Verwaltung gesonderte Aufgaben erledigt, wie zum Beispiel die Betreuung einer großen Sanierung der Immobilie oder auch die Organisation von so genannten "außerordentlichen Eigentümerversammlungen", werden diese in gesonderter Form honoriert und sind dem Grunde nach individuell geregelt. Hierfür kann es sinnvoll sein, im Vorfeld Preisvergleiche einzuholen, weil die Preise erheblich voneinander abweichen können.

Es haben sich Grundvergütungen für die Betreuung einer WEG in Höhe von 15 Euro bis zu 30 Euro exklusive Steuer durchgesetzt. Allerdings ist der genaue Preis stets eine Frage der Größe des Gemeinschaftseigentums, also: Wie viele Wohneinheiten sind zu betreuen?

Wie berechnet die Hausverwaltung Miet- und Sondereigentum?

Im Gegensatz zur Verwaltung einer WEG gibt es bei der Verwaltung von Mieteigentum und Sondereigentum keine Vorgaben vom Gesetzgeber. Sämtliche Aufgaben des Verwalters werden individuell im Verwaltervertrag geregelt, dem Grunde nach die Dienstleistung des Inkassos der Miete sowie die Betreuung der Mieter der Immobilie.

Bei Mietshäusern kann der Eigentümer in der Regel von einer Verwaltervergütung in Höhe von 17 bis 25 Euro ohne Steuer ausgehen, stets pro Einheit und Monat. Natürlich ist dies abhängig von der Region wie auch von der Größe der zu vermieteten Wohnräume. Dennoch hat sich in der Praxis eine prozentuale Verwaltungsvergütung durchgesetzt. Diese beträgt im Durchschnitt 4,5 Prozent bis 5,5 Prozent des Nettomietzinses.

Bei dem so genannten "Sondereigentum" beziehungsweise einer vermieteten Eigentumswohnung variieren die Preise je nach Region zwischen 18,50 und 26 Euro ohne Steuer, prozentual 4,5 bis sechs Prozent.

Überblick über mögliche Kosten für eine Hausverwaltung

Hinweis: Wer weitere Orientierungen zur Verwaltervergütung benötigt, findet diese im zweiten DDIV-Branchenbarometer, Mai 2014.

Welche Rolle spielenSondervergütungenbei den Kosten für eine Hausverwaltung?

Wird eine Hausverwaltung berufen, besteht die Möglichkeit im Verwaltungsvertrag sogenannteSondervergütungenfestzusetzen. Diese beschreiben zusätzliche Leistungen, die der Verwalter erbringt und zusätzlich zurvertraglich geregeltenVergütung entlohntbekommt. Zur Festlegung vonSondervergütungenbedarf es nach Unterzeichnung desVerwaltungsvertrageseines Beschlusses durch die Eigentümer.Dabei unterscheiden sichSondervergütungenbei WEG- undMietverwaltungin einem relevanten Punkt. Da es sich bei der WEG-Verwaltung um eine gesetzlich vorgeschriebene Verwaltungsform handelt, deren Aufgaben explizit im Gesetz festgeschrieben sind, sind die Möglichkeiten fürSondervergütungeneingeschränkt. Demzufolge können im Rahmen einer WEG-Verwaltung lediglichSondervergütungenvereinbart werden,deren Leistungnicht bereits durch das Gesetz vorgeschrieben sind.

Preise für Hausverwaltung | Foto: (c) Thorben Wengert / pixelio.de


Anders sieht es dagegen bei der Mietverwaltungaus. Hier wird auf Basis einesVerwaltungsvertragesfestgelegt, welche Leistungen dieHausverwaltungenfür die zu verwaltenden Einheitenerbringen müssen. Eine gesetzliche Vorgabe gibt es nicht. Somit können theoretisch jegliche Leistungen, dienicht bereits im Verwaltungsvertrag festgesetzt sind, alsSondervergütungenfestgelegt werden. In der Praxiskann die Hausverwaltung allerdings nur aufwändige, imIndividualfallnötige Leistungen als Sondervergütunggeltend machen.Die Kosten, die durchSondervergütungenentstehen, sind abhängig von der jeweiligen Hausverwaltung,vom anfallenden Aufwandes und der individuellen Vereinbarung zwischen Eigentümerschaft und Verwalter.Somit könnendiese in Einzelfällen einen relevanten Teil der Gesamtkosten der Hausverwaltung ausmachen.

Sondervergütungenerfordern immer eine bestimmte Zusatzleistung, die einen Mehraufwand für die Hausverwaltung erfordert. Beispiele für Leistungen mitSondervergütungsind:

  • Durchführung von Gerichtsverfahren
  • Einberufung einer außerordentlichenEigentümerversammlung
  • Portokosten
  • Welche regionalen Unterschiede bestehen bei den Kosten der Hausverwaltung?

    Die Kosten einer Hausverwaltung hängen von vielerlei Faktoren ab. Einer davon ist der Standort der Immobilie, die verwaltet werden soll. Wie auch der Immobilienmarkt, unterliegt der Markt vonHausverwaltungendem Prinzip von Angebot und Nachfrage. In beliebten Regionen und vor allem Großstädten sind die Kosten für eine Hausverwaltung höher als etwa auf dem Land. Dies ist auch wenig verwunderlich, denn nicht nur ist der Aufwand für eine Hausverwaltung in der Stadt höher, auch ist den Verwaltern bekannt, dass diese in den beliebten Großstädten mehr verlangen können als in weniger beliebten Regionen.

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    Grundsätzlich ist dieser Umstand nicht unbedingt problematisch, denn meisterbringen die Regionen mit höheren Verwaltungskosten auch höhere Mieteinnahmen, sodass sich das Verhältnis nicht allzu stark verschiebt. Am teuersten sind in Sachen Hausverwaltung die beliebten Großstädte in Deutschland, wie München, Köln, Stuttgart oder Frankfurt. Neben den Unterschieden zwischen Stadt und Land sind auch starke regionale Trends zu bemerken. So sind die Kosten für eine Hausverwaltung in Ostdeutschland geringer als im Westen. Das gleiche gilt für Norddeutschland im Vergleich zu Süddeutschland.

    Preisunterschiede sind bei den Kosten für eineHausverwaltungallgemein stark

    Wenngleich in Bezug auf die Regionen zweifelsohne Trends zu bemerken sind, spielt die individuelle Wahl derHausverwaltungeneine weitaus größere Rolle, als der Standort der Immobilien. Das liegt daran, dass die einzelnen Angebote von Verwaltern sich im Preis exorbitant unterscheiden können. Dass Angebote für dieselbe Immobilie Preisunterschiede von bis zu 100 Prozent aufweisen können, ist keine Seltenheit. Umso wichtiger ist für Sie als Eigentümer also der Vergleich verschiedenerAnbieter anhand verschiedener Kriterien. Insbesondere wenn es sich um eineMietverwaltunghandelt, bei der die Leistungen individuell verhandelt werden und nicht gesetzlich verankert sind, sollten Sie genau Leistungen und Kosten in ein Verhältnis setzen. Einfach den erstbesten Hausverwalter zu engagieren, kann Sie teuer zu stehen kommen.

    Wie erkenne ich, ob die Kosten für die Hausverwaltung gerechtfertigt sind?

    Besonders weil der Markt für Hausverwalter sehr undurchsichtig ist und es erst seit kurzem überhaupt die Möglichkeit gibt, einfache Vergleiche anzustellen, ist es wichtig zu wissen, was eine gute Hausverwaltung ausmacht und was diese kosten darf. Bei einer Hausverwaltung handelt es sich zumeist um eine langfristige Beziehung zwischen Eigentümer und Verwalter, sodass hierzweifelsohne auf eine hohe Kompetenz des Verwalters geachtet werden sollte.

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    Berufliche Kompetenz und Ausbildung des Hausverwalters

    In Deutschland ist es vergleichsweise einfach Hausverwalter zu werden. Die Beantragung eines Gewerbescheines reicht aus und praktisch jeder kann sich fortan Hausverwalter nennen. Das führt natürlich dazu, dass einige Vertreter der Zunft sich für schlechte Leistung hoch bezahlen lassen, was inden meisten Fällen zu viel Ärger für den Eigentümer und Mehraufwand führt. Um zu erkennen, ob ein Hausverwalter sein Geld wert ist, sollte also darauf geachtet werden, dass die Verwaltung über ein seriöses Auftreten verfügt und Erfahrungen in der Immobilienwirtschaft vorweisen kann.

    Leistung des Verwalters und Vergleich

    Preisunterschiede Hausverwaltung | Foto:(c) Bildquelle: Michael Grabscheit / pixelio.de


    Wenn Sie sich aktuell fragen, ob Ihr Hausverwalter eine gute Leistung erbringt und der von Ihnen bezahlte Preis gerechtfertigt ist, sollten Sie sich zuallererst fragen, ob Sie als Eigentümer mit den Leistungen des Verwalters zufrieden sind. Dies macht sich daran bemerkbar, ob Probleme im Betrieb der Immobilie auftreten oder es wiederholt Handlungsbedarf für Sie gibt. Eine gute Hausverwaltung sorgt dafür, dass Sie als Eigentümer so wenig wie möglich mit der Bewirtschaftung der Immobilie zu tun haben und alle Mieter zufrieden sind. Doch selbst wenn die Leistung des Verwalters zufriedenstellend ist, kann es sein, dass Sie zu hoheHausverwalterkostenhaben. Es lohnt sich, in wiederholten AbständenKontakt zuanderenHausverwaltungenaufzunehmen und Angebote einzuholen, umso auf dem Laufenden zu bleiben, denn der Markt unterliegt einem stetigen Wandel. Vor allem wenn Ihr Verwaltungsvertrag vor dem Auslauf steht, ist diese Recherche besonders lohnenswert. Denn zu diesem Zeitpunkt haben Sie die Möglichkeit haben, den Verwalter ohne größeren Aufwand zu wechseln.

    Wie finde ich die richtige Hausverwaltung für meine Wohnung oder mein Haus?

    Sollten Sie sich in der Situation wiederfinden, dass Sie mit der Leistung oder den Kosten für die Hausverwaltung nicht zufrieden sind, stellt sich die Frage, wie die richtige Hausverwaltung überhaupt gefunden werden kann. Bei der Suche sollten Sie einige Kriterien in jedem Fall beachten.

    Dachverbände erleichtern die Suche

    Aufgrund der Tatsache, dass der Beruf des Hausverwalters in Deutschland aktuell keine Form der Zulassung erfordert, sollten Sie darauf achten, einen guten Verwalter auszuwählen. Erstes Anzeichen dafür, ob eine Hausverwaltung seriös ist, macht die Mitgliedschaft in einer der beiden großen Dachverbände.

    Diese sind:

  • IVD(ImmobilienverbandDeutschland)
  • DDIV(Dachverband DeutscherImmobilienverwalter)
  • Beidezeichnen sich neben gutem Branchenverständnis dadurch aus, dass nur Verwalter eine Mitgliedschaft erhalten, die sich durch gute Leistungen bewiesen haben. Auch wird die Mitgliedschaft in den Verbänden beendet, wenn sich einer der Verwalter in seiner Tätigkeit etwas zu Schulden kommen lässt. Natürlich kann auch eine Verwaltung ohne die Mitgliedschaft in einem derDachverbändegute Arbeit leisten, trotzdem bietetdie Mitgliedschaft einenersten Aufschluss über die Seriositäteines Verwalters.

    Kommunikation mit anderen Eigentümern

    Nichts ist so verlässlich wie die Erfahrung anderer Eigentümer. Wenn Sie sich also in der Situation befinden, gerade auf der Suche nach einem neuen Hausverwalter zu sein, ergibt es Sinn, Kontakt zuanderen Eigentümernaufzunehmen und zu erfahren, wie zufrieden diese mit ihrer Hausverwaltung sind. Dabei können Sie auf schnellem und einfachem Weg erfahren, welche Kosten der Hausverwaltung pro Einheit andere Eigentümer haben und welche Leistungen diese dafür erhalten. Allerdings sollte dabei eines beachtet werden: Jedes Haus hat seine eigenen Spezifikationen und sollte daher individuell betrachtet werden. Selbst wenn ein anderer Eigentümer sehr zufrieden mit seinem Verwalter ist, muss das nicht heißen, dass dies bei Ihrer Immobilie auch der Fall sein wird.

    Schlussendlich zählen allerdings die harten Zahlen und Fakten: Welche Leistung wird zu welchem Preis angeboten? Eine Antwort auf diese Frage bietet Ihnen nur ein Blick auf den Vergleich aller Anbieter.

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    fotoart-wallraf / Fotolia.com

    Thorben Wengert / pixelio.de

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    Aktuelle Anfrage
    Hausverwaltung gesucht in Köln (50937)
    Verwaltungsart: WEG-Hausverwaltung
    PLZ: 50937
    Ort: Köln
    Anzahl Einheiten: 48


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