Instandhaltung und Instandsetzung von Gebäuden

Die Instandhaltung von Gebäuden ist sowohl für Eigentumswohnanlagen als auch bei zur Vermietung bestimmten Immobilien eine der wichtigsten Aufgaben für Eigentümer, da ohne eine stetige und nachhaltige Instandhaltung die Werterhaltung einer Immobilie nicht sichergestellt werden kann. Im Folgenden lesen Sie, welche Leistungen und Ziele in einem Verwalter-Vertrag festgelegt werden sollten.

Gemäß der allgemeinen Definition in DIN 31051  versteht man unter Instandhaltung alle Maßnahmen zum Erhalt und zur Wiederherstellung des Soll-Zustands sowie zur Erfassung und Beurteilung des Ist-Zustands eines Systems. Bezogen auf ein Gebäude, das als komplexes System von Bausubstanz (Rohbau und Ausbau) und technischen Anlagen verstanden werden kann, wird die Instandhaltung als Aufgabe definiert, den ursprünglichen baulichen Zustand und Funktionsfähigkeit des Gebäudes durch pflegende, erhaltende und präventive Maßnahmen zu erhalten.

Von der Instandhaltung zu unterscheiden ist die Instandsetzung. Unter diesen Begriff fallen alle Maßnahmen, die der Behebung von Mängeln bzw. Schäden dienen, um den ursprünglichen Zustand bzw. die mangelfreie Funktionsfähigkeit des Gebäudeswieder herzustellen.

1. Ziel und Aufgabenkatalog für die Instandhaltung

Instandhaltungsmaßnahmen dienen dem Ziel, die Funktionsfähigkeit von Gebäudeelementen wie beispielsweise Heizungsanlage, Fassade und Dach sowie die Betriebssicherheit von technischen Anlagen mittels vorbeugender Maßnahmen sicherzustellen und Schäden an der Bausubstanz vorzubeugen.

In diesem Zusammenhang sind Wartungsmaßnahmen und Inspektionen zu planen und durchzuführen, was bei der Erstellung eines Leistungskatalogs für einen Verwalter-Vertrag berücksichtigt werden sollte.

Zur Instandhaltung gehören beispielsweise folgende Aufgaben

• Wartung der Heizungsanlage
• Wartung der Lüftungsanlage
• Reinigung von Dachrinnen und Regenfallrohren
• Wartung des Wasserfilters des Trinkwasseranschlusses
• Beseitigung von Ungezieferbefall
• Spülung von Entwässerungsleitungen
  

2. Ziel und Beispiele für Instandsetzungsmaßnahmen

Instandsetzungsmaßnahmen haben das Ziel, einen bestehenden Mangel oder Schaden so zu beheben, dass die vereinbarte Funktionsfähigkeit eines Gebäudes, eines Gebäudebestandteils bzw. einer technischen Anlage mittels Einbau von Ersatzteilen wiederhergestellt wird.
Die im Zusammenhang mit der Planung und Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen zu
erbringenden Leistungen werden in Verwalter-Verträgen üblicherweise im Vertragsabschnitt "Technisches Gebäudemanagement" geregelt. Wer in dem Zusammenhang nach einem normierten Leistungskatalog sucht, wird in der DIN 32736 (Gebäudemanagement mit Beiblatt 1) fündig. Dort sind sehr ausführlich alle Leistungen beschreiben, die in Gänze wohl nur bei größeren Gewerbeobjekten erbracht werden.

 Instandsetzungsmaßnahmen sind beispielsweise

• Austausch schadhafter Fenster
• Erneuerung des Heizungskessels
• Austausch von Thermostatventilen an Heizkörpern
• Erneuerung der Dachabdichtung
• Reparatur einer Gegensprechanlage
• Neuanstrich der Fassade
• Austausch von rostenden Außengeländern
  

3. Unterschiede zwischen Immobilien mit Eigentums- bzw. Mietwohnungen bei der Instandhaltung

Für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit Mietwohnungen sind hinsichtlich Instandhaltung und
Instandsetzung andere rechtliche Aspekte zu beachten als für Wohnungseigentümerin einer WEG-Wohnanlage.

3.1 Instandhaltung/Instandsetzung bei Mietobjekten

Sofern keine Mietverhältnisse bestehen, muss der Hauseigentümer nicht uneingeschränkt aufdie mangelfreie Funktionsfähigkeit seines Objektes achten. Sobald aber Mietverträge abgeschlossen sind, ergeben sich aus den mietrechtlichen Bestimmungen des BGB eine Reihe von Vermieter-Pflichten. So wird im § 535 BGB  (Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags) festgelegt, dass der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat.

Sofern der Vermieter gegen diese Hauptplicht verstößt, ist der Mieter gemäß § 536 BGB (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln) berechtigt, eine angemessen herabgesetzte Miete zu bezahlen, d.h. eine Mietminderung vorzunehmen. Angesichts dieser Rechtslage ist jeder Vermieter gut beraten,der laufenden Instandhaltung eines Objektes sowie der zügigen Instandsetzung bei auftretenden Mängeln im Rahmen seines Immobilienmanagements einen hohen Stellenwert einzuräumen.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft stellt eine Gemeinschaft von mehreren Eigentümern dar, sodass es nicht überraschend ist, bereits im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Regelungen zur Instandhaltung zu finden.

Im § 14 (Pflichten des Wohnungseigentümers) ist niedergelegt, dass jeder Wohnungseigentümer
verpflichtet ist, die in seinem Sondereigentum stehenden Bauteile instand zu halten. Darüber hinaus wird im § 19 WEG (Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss) bei der Aufzählung der Kriterien für eine ordnungsgemäße Verwaltung der Punkt "ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums" und "Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage" aufgeführt. 

Diese gesetzlichen Vorgaben machen deutlich, dass dem Aufgabengebiet "Instandhaltung und Instandsetzung" bei der Verwaltung von Eigentumswohnanlagen eine große Bedeutung beimessen wird.

Deshalb sollte auch beim Abschluss eines neuen Verwalter-Vertrages dieser Komplex angesprochen und entsprechende vertragliche Regelungen getroffen werden. Letztlich sollte jedem Eigentümer bewusst sein,  dass es hier überwiegend um technische Fragestellungen geht, die Erfahrung und Expertise im technischen Gebäudemanagement erfordern. Wenn der Verwalter selbst diese Voraussetzungen nicht mitbringt, sollte er zumindest auf ein Team von Fachleuten zugreifen können, die ihn in diesen Fragen beraten.

Foto: (c) apops / Fotolia