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Wirtschaftsplan fr eine WEG (Wohnungseigentmergemeinschaft)

Fr den laufenden Betrieb einer Immobilie, die in der Rechtform einer "Wohnungseigentmergemeinschaft" gehalten wird, spielt der Wirtschaftsplan eine groe Rolle. Er ist das zentrale wirtschaftliche Steuerungsinstrument einer WEG, mit dem insbesondere die laufenden Einnahmen (Hausgeld) und Ausgaben geplant werden.

Was ist der Wirtschaftsplan einer WEG?

Zunchst soll klargestellt werden, dass es sich in diesem Artikel nicht um Erluterungen zum in der Betriebswirtschaftslehre verwendeten Planungsinstrument Wirtschafts- bzw. Finanzplan geht, sondern um den in 28 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelten Wirtschaftsplan einer Wohnungseigentmergemeinschaft. Obwohl derselbe Begriff verwendet wird, handelt es sich doch um zwei unterschiedliche Dinge. Denn im Gegensatz zum in der Betriebswirtschaftslehre verwendeten Wirtschaftsplan handelt es sich hierbei um ein gesetzlich geregelten Plan, zu deren Aufstellung der Verwalter verpflichtet ist.

Beipsiel fr einen Wirtschaftsplan

Grundstzlich dient ein Wirtschaftsplan dazu, die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bersichtlich in kaufmnnischer Art und Weise darzustellen. ber die zur Deckung der voraussichtlichen Kosten notwendigen Kostenvorschsse und die Dotierung der Instandshaltungsrcklage (nach neuem WEG "Erhaltungsrcklage" genannt) beschlieen die Eigentmer auf einer Eigentmerversammlung (oder in seltenen Fllen auch im Umlaufverfahren) auf der Grundlage des zuvor erstellten Wirtschaftsplans. Der Wirtschaftsplan regelt dabei nur die Kosten, die fr das Gemeinschaftseigentum anfallen. Zudem bietet der Wirtschaftsplan die gesetzliche Grundlage fr die Festlegung der monatlich zu zahlenden Hausgeldvorschsse (auch Wohngeld genannt). Letztlich wird damit die Zahlungsfhigkeit der Eigentmergemeinschaft sichergestellt, die im Jahresverlauf Rechnungen von Versorgungsbetrieben und diversen anderen Anspruchstellern zu begleichen hat.

Im 3. Abschnitt des WEG wird schon in  19 (Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss), im Punkt 5 mit der Bestimmung "Zur ordnungsgemen Verwaltung und Benutzung gehren insbesondere die Festsetzung von Vorschssen nach 28 Absatz 1 Satz 1" ein wichtiger Link zum Wirtschaftsplan hergestellt.

In der Regel wird fr jede in der Rechtsform des Wohnungseigentums gehaltene Immobilie ein Verwalter bestellt, dessen Aufgaben und Befugnisse in 27 WEG definiert werden. Darber hinaus ist dann im 28 WEG das Erfordernis der Erstellung eines Wirtschaftsplans samt Planinhalt direkt im Gesetz verankert worden. Das unterstreicht die besondere Bedeutung dieses Planes fr das Funktionieren einer Wohnungseigentmergemeinschaft.

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Was ist das Hausgeld (auch Wohngeld genannt) in einer WEG?

Im Zusammenhang mit dem Wirtschaftsplan taucht hufig der Begriff "Hausgeld" oder auch "Wohngeld"  auf. Das Hausgeld beschreibt in einer WEG die monatlich von den Eigentmern zu leistenden Zahlungen (Vorschsse) auf das vom Verwalter eingerichtete und treuhndisch gefhrt WEG-Konto, vom dem die fr das Gemeinschaftseigentum anfallenden Kosten der Immobilie getragen werden. Um innerhalb der Wohnungseigentmergemeinschaft eine sachgerechte Kostenverteilung zu erzielen, werden Einzelwirtschaftsplne fr die einzelnen Sondereigentumseinheiten erstellt. Die Mastbe fr die Kostenverteilung ergeben sich in den meisten Fllen aus der Teilungserklrung der WEG. Dabei werden viele Kostenpositionen nach Miteigentumsanteilen verteilt. Bei den Verbrauchskosten (Heizung und Warmwasser) erfolgt die Aufteilung nach den meist von externen Dienstleistern bereitgestellten Heizkostenabrechnungen. Positionen wie Verwaltungskosten und Kabelfernsehgebhren werden hingegen gleichmig auf alle Sondereigentumseinheiten verteilt.

Nach Ende des Wirtschaftsjahres wird dann meist kurz vor der jhrlichen Eigentmerversammlung die abschlieende Hausgeldabrechnung aufgestellt, die berprft, ob die bezahlten Vorschsse der Wohnungseigentmer die insgesamt whrend des abgelaufen Wirtschaftsjahres angefallenden Kosten gedeckt haben. Dabei erhlt jedes Mitglied der WEG Gemeinschaft neben der Gesamtabrechnung eine individuelle Abrechnung, die etwaige Nach- oder Rckzahlungen beinhaltet. So werden mit der Verabschiedung der Jahresabrechnung in der Eigentmerversammlung alle eventuellen Fehlbetrge ausgeglichen. Sofern im zurckliegenden Wirtschaftsjahr aufgrund von Kostensteigerungen (z.B. bei Medienkosten oder Gartenpflege) die von den Wohnungseigentmern gezahlten Hausgeld-Vorschsse nicht ausgereicht haben, wird ein verantwortungsvoller Hausverwalter mit dem Wirtschaftsplan des Folgejahres eine Erhhung der Vorschusszahlungen vorschlagen.

Der Zusammenhang von Wirtschaftsplan, Hausgeld und Nebenkostenabrechnung des Mieters

Bevor wir uns die Struktur und die Inhalte des Wirtschaftsplans anschauen, soll der Fall "vermietete Eigentumswohnung" mit dem Zusammenhang zwischen dem Wirtschaftsplan, dem Hausgeld und der Betriebskostenabrechnung des Mieters beleuchtet werden. Dabei sind erst einmal zwei Perspektiven zu unterscheiden: Die des Eigentmers und Mitglieds der Wohnungseigentmergemeinschaft und die des Mieters. Der Mieter bezahlt grundstzlich als Teil seiner Miete Nebenkosten (fr Heizung, Warmwasser und kalte Betriebskosten), die in einer entsprechenden Abrechnung dargestellt werden. Diese Kosten sind zum Teil auch Bestandteil der Kosten, die fr die Eigentmergemeinschaft im Wirtschaftsplan dargestellt werden und durch die Hausgeld-Zahlungen des Eigentmers finanziert werden. Wohnt der Eigentmer selbst in der Wohnung, bezahlt er mit dem  Hausgeld seinen Anteil an den entstandenen Nebenkosten und entrichtet zustzlich Beitrge fr die Instandhaltungsrcklage (neu = Erhaltungsrcklage), die Kosten von Instandhaltungen und die Verwaltergebhren. Ist die Wohnung vermietet, kann der Eigentmer den Groteil der bei der Immobilie anfallenden Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Dabei schliet das Mietrecht allerdings die Umlage der Kosten fr Instandhaltungsmanahmen, fr die Instandhaltungsrcklage (ab 01.12.2020 "Erhaltungsrcklage") und fr die Verwaltergebhren aus.

1. Inhalt und Struktur des Wirtschaftsplans

Im Wirtschaftsplan werden die zu erwartenden Kosten aus der laufenden Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums den Einnahmen der Gemeinschaft gegenbergestellt und die Zahlungen der Wohnungseigentmer zum Aufbau einer Instandhaltungsrcklage dokumentiert. Auerdem werden auf Grundlage des Wirtschaftsplanes die Hausgeldbeitrge der einzelnen Mitglieder bestimmt und der  Verteilungsschlssel festgelegt. Generell erstellt der Verwalter den Wirtschaftsplan und schtzt die zu erwartenden Kosten und Einnahmen.

Dieser Gesamt-Wirtschaftsplan wird in Einzelwirtschaftsplne aufgeteilt, die fr jede Eigentumseinheit zu erstellen sind. Darin wird der vom jeweiligen Eigentmer entsprechend seinem Miteigentumsanteil zu tragende Kostenanteil aufgeschlsselt. Wie genau die Kosten verteilt werden, hngt von den Regelungen der einzelnen Gemeinschaften ab. Grundstzlich knnen der Gesamt- und der Einzelwirtschaftsplan zusammengefasst werden, in den meisten Fllen werden allerdings Einzelwirtschaftsplne erstellt, die dann in Ihrer Gesamtheit den Gesamtwirtschaftsplan ergeben.

1.1. Kostenplanung der Gemeinschaft

Bei der detaillierten Kostendarstellung sollte darauf geachtet werden, dass es keine Abweichungen zwischen den einzelnen Positionen des Wirtschaftsplans und der Wohngeldabrechnung gibt. Dies dient nicht zuletzt der Transparenz und guten Nachvollziehbarkeit der Planung fr die Wohnungseigentmer.

Die wichtigsten Kostenarten des Wirtschaftsplans sind nachfolgend dargestellt:

  • Wasserversorgung und Entwsserung
  • Heizkosten (nur bei Zentralheizung)
  • Warmwasserbereitung (nur bei zentraler WW-Aufbereitung)
  • Mllentsorgung
  • Hausreinigung und Gartenpflege
  • Versicherungsprmien
  • Kosten der laufenden Instandhaltung
  • Zufhrung zur Instandhaltungsrcklage (ab 01.12.2020 Erhaltungsrcklage)
  • Verwalterhonorar

Die meisten Kostenarten sind in der Betriebskostenverordnung (BetrVK) festgelegt und werden vom Verwalter mit Plankostenwerten "gefllt". Fr Eigentmer, die Ihre Wohnung zuknftig vermieten wollen, bilden die Kostenanstze des Wirtschaftsplans brigens die Basis fr die Festlegung der Betriebskostenvorauszahlung im abzuschlieenden Mietvertrag. Dabei ist jedoch unbedingt zu beachten, dass aus den genannten Kostenarten die folgenden Kostenarten nicht umgelegt werden drfen:

  • Kosten fr Instandhaltung
  • Kosten fr Bildung einer Instandhaltungsrcklage (ab 01.12.2020 Erhaltungsrcklage)
  • Verwalterhonorar
  • 1.2. Einnahmeplanung der Gemeinschaft

    Neben den Kosten mssen in einem Wirtschaftsplan natrlich auch die voraussichtlichen Einnahmen der Gemeinschaft ordentlich dargestellt werden. Den grten Einnahmeposten in der Planung bilden in der Regel die Hausgeldvorschsse, die von den Eigentmern in der jeweiligen Abrechnungsperiode zur Deckung der Planausgaben zu leisten sind. Diese werden im Normalfall monatlich von den Eigentmern bezahlt. Mit sonstigen Einnahmen sind hier die Einnahmen gemeint, die der Eigentmergemeinschaft aus der Vermietung bzw. Gebrauchsberlassung von Gemeinschaftseigentum und aus Zinseinnahmen (im Zusammenhang mit der Erhaltungsrcklage) zuflieen. Hier knnen sich Eigentumswohnanlagen erheblich unterscheiden, beispielsweise wenn eine gemeinsame Waschkche vorhanden ist oder eine Mobilfunkanlage auf dem Dach installiert ist. Wichtig ist hierbei allen voran der Bezug auf das gemeinschaftliches Eigentum. Wer sich gerade erst mit der Thematik auseinander setzt, denkt flschlicherweise oft, dass im Wirtschaftsplan auch Einnahmen aus der Vermietung der Eigentumswohnungen der Eigentmer aufgefhrt werden. Dies ist allerdings keineswegs Zweck des Wirtschaftsplans, der sich ausschlielich mit der finanziellen Planung der Eigentmergemeinschaft beschftigt.

    Neben den Einnahmen aus der Vermietung von Gemeinschaftseigentum gehren zu den zustzlichen Einnahmen unter anderen auch Zinseinnahmen, die vom Gemeinschaftseigentum erwirtschaftet werden. Dazu zhlen vor allen Dingen die Zinseinnahmen der Erhaltungsrcklage, die in der Regel auf einem gesonderten Festgeldkonto angesammelt wird. Bei der aktuellen Zinssituation ist allerdings im Gegensatz zu frheren Zeiten kein Zufluss von Zinseinknften zu erwarten.

    2. Planungsperiode fr den Wirtschaftsplan

    Da es sich beim Wirtschaftsplan der WEG um ein Instrument der Vorausschau handelt, mit dem die voraussichtliche Einnahmen den geplanten Kosten gegenbergestellt werden, spielt auch der Betrachtungs- bzw. Planungszeitraum eine groe Rolle. In 28 des WEG-Gesetzes ist die Vorgabe enthalten, dass der Hausverwalter verpflichtet ist, den einzelnen Wohnungseigentmern den Wirtschaftsplan einmal jhrlich vorzulegen. Wann dies genau passiert, bleibt aber gesetzlich offen. Vorgeschrieben ist nur, dass der Wirtschaftsplan auf Basis des Kalenderjahres aufgestellt werden muss.

    Empfehlenswert ist es aus Sicht der Eigentmergemeinschaft, mit dem Verwalter einen Zeitpunkt festzulegen, zu dem im jeweilig laufenden Kalenderjahr der Wirtschaftsplan sptestens vorzulegen ist. Eine hnliche gesetzliche Regelung gilt neben dem Wirtschaftsplan brigens auch fr die Jahresabrechnung, die die wirtschaftliche Situation der Gemeinschaft fr das vergangene Kalenderjahr durch die Aufstellung aller tatschlichen Kosten und Einnahmen dokumentiert.

    3. Beschluss ber den Wirtschaftsplan

    Durch Stimmenmehrheit der Eigentmer der WEG-Gemeinschaft wird der Wirtschaftsplan beschlossen. Dies geschieht in der Regel auf der einmal jhrlich stattfindenden ordentlichen Eigentmerversammlung, auf der der Wirtschaftsplan vom Verwalter den Eigentmern erlutert wird. Falls man als Wohnungseigentmer mit dem entsprechenden Beschluss nicht einverstanden ist, muss der Rechtsweg eingeschlagen werden und den Beschluss vor Gericht angefochten werden. Da hier juristischer Sachverstand gefragt ist, sollte man einen im WEG-Recht erfahrenen Rechtsanwalt einschalten. 

    Bei der Formulierung des Beschlusses sollte unbedingt auf die Einhaltung der rechtlichen Anforderungen geachtet werden, die im Rahmen der Rechtsfortbildung von den Gerichten entwickelt wurden.
    Dazu gehren unter anderem:

    • Die Genehmigung des Wirtschaftsplans fr betreffende Kalenderjahr
    • Die Festlegung des Zeitpunktes, ab dem die einzelnen Eigentmer das neue Hausgeld zu zahlen haben.
    • Die Bezugnahme, dass sich der Beschluss auch auf gegebenenfalls erstellte Einzelwirtschaftsplne bezieht
    • Die Feststellung, dass der Wirtschaftsplan solange gilt, bis die Wohnungseigentmergemeinschaft einen neuen Plan beschliet

    Nach dem offiziellen Beschluss und der Besttigung des Wirtschaftsplanes durch die Gemeinschaft werden ab dem im Eigentmerbeschluss festgelegten Zeitpunkt die Zahlungen des Hausgeldes entsprechend des (neuen) Wirtschaftsplans angepasst bzw. Guthaben aus dem Vorjahr vom Verwalter ausgezahlt oder Nachzahlungen von betroffenen Eigentmern geleistet.

    Eine gute Verwaltung sorgt fr zeitgerechte Planaufstellung

    Die zeitgerechte Aufstellung des Wirtschaftsplanes ist insbesondere deshalb wichtig, damit die Wohnungseigentmergemeinschaft ber die finanzielle Planung fr das Kalenderjahr informiert wird. Damit Sie als Eigentmer und Teil einer Wohnungseigentmergemeinschaft keine Probleme mit Ihrer individuellen Finanzplanung haben, sollte ein Hausverwalter sein Handwerk verstehen. Ansonsten besteht die Gefahr, dass nicht nur die Wohnungseigentmergemeinschaft bei fehlerhafter Planung bzw. Jahresabrechnung in Liquidittsschwierigkeiten gert, sondern auch Sie persnlich durch Sonderumlagen und hohe Nachzhalungen berrascht werden. Der (neue) Hausverwalter sollte also in jedem Fall mit Bedacht gewhlt werden.

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