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Bekmpfung von Leerstand | Leerstandsmanagement

Vor der Darstellung der verschiedenen Erscheinungsformen von Leerstand und mglicher Strategien fr die Verminderung der Leerstandsquote sollen zunchst die Begriffe "Leerstand" und "Leerstandquote" selbst definiert bzw. nher erlutert werden.

Unter dem Begriff "Leerstand" werden smtliche leer stehenden Flchen in einer Immobilie bzw. in einem eingegrenzten Untersuchungsgebiet (Quartier, Ortsteil, Stadt, Region) verstanden.

Die Leerstandsquote wird zu einem Stichtag ermittelt und als Flchenquotient zwischen der leer stehenden Flche und der gesamten nutzbaren Flche angegeben. Dabei werden die Leerstandsquoten separat fr die einzelnen Nutzungsarten (u.a. Wohnnutzung, Bronutzung) errechnet. Welche Flchen in die Berechnung der leer stehenden Flchen einbezogen werden, ist nicht normiert, sondern wird von verschiedenen Research-Instituten unterschiedlich gehandhabt. So werden zum Beispiel bei der Berechnung der Leerstandquoten bei Broflchen teilweise auch Neubauobjekte einbezogen, die erst in maximal 3 Monaten bezugsfertig werden.

1. Erscheinungsformen von Leerstand 

Die unterschiedlichen Erscheinungsformen von Leerstand  werden blicherweise an den Kriterien Hausverwaltungen knnen Leerstand vermeiden | (c) beetle / Fotolia"Ursache" und "Dauer" festgemacht:

1.1 Fluktuationsreserve

Als sogenannte Fluktuationsreserve bezeichnet man kurzfristigen Leerstand, der insbesondere bei Wohnobjekten wesentlich durch normalen Mieterwechsel entsteht. In der allgemeinen Diskussion zum Thema "Wohnungsknappheit in Grostdten" wird ein Wert von 3% als Mastab fr einen ausreichend flexiblen Wohnungsmarkt genannt.

1.2 latenter Leerstand

Der "latente Leerstand" stellt gem der Definition der Immobilienberatungsfirma Aengevelt Research die zur Vermietung angebotene Gesamtflche im entsprechend Teilmarkt (Wohnen, Bro etc.) dar. Sofern die Absorptionsfhigkeit des jeweiligen Teilmarktes aufgrund positiver Rahmenbedingungen hoch ist, d.h. die angebotenen Flchen schnell vermietet werden, gibt auch eine temporr hhere Leerstandquote kein Anlass zur Besorgnis.

1.3 Struktureller Leerstand

Anders sieht es beim "struktureller Leerstand" aus. Zu dieser Subkategorie werden Flchen gezhlt, die ber einen lngeren Zeitraum unabhngig von konjunkturellen Schwankungen nicht vermietet waren. Ob schon eine Leerstandsdauer von mehr als 3 Monaten als struktureller Leerstand eingeordnet wird, sollte wohl eher nicht als generelle Regel angewendet werden. In jedem Falle ist aber ein Anstieg der Quote beim strukturellen Leerstand ein Warnsignal, das eine vertiefte Analyse der Ursachen auslsen sollte.

1.4 Spekulativer Leerstand

Nur schwer messbar ist der sogenannte spekulative Leerstand. Davon spricht man, wenn trotz Nutzungsfhigkeit der jeweiligen Immobilie und entsprechender Nachfrage das Objekt vom Eigentmer bewusst nicht zur Vermietung angeboten wird, da er beispielsweise auf stark steigende Preise setzt. Dieser Leerstandtyp spielt bei bundesweiter Betrachtung eine eher untergeordnete Rolle, da schon aufgrund der demographischen Entwicklung in vielen Regionen der Bundesrepublik eine ausreichende Nachfrage nicht mehr gegeben ist und somit die Grundvoraussetzung fr steigende Preise entfallen ist.

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2. Erfassung des Istzustands und Ursachen-Forschung 

Die folgenden Ausfhrungen beschrnken sich auf die Leerstandthematik im Teilmarkt "Wohnobjekte", der fr die der Plattform "HausverwalterScout" berwiegend anfragenden Eigentmer von Wohnimmobilien von vorrangigem Interesse sein drfte. Darber hinaus wird der Fokus auf die Erscheinungsform "struktureller Leerstand" gerichtet, da die brigen Erscheinungsformen in der Regel nur kurzzeitig auftreten bzw. von den Eigentmern bewusst in Kauf genommen werden.

2.1 Erfassung des Istzustands

Bevor Strategien zur Verringerung der Leerstandquoten entwickelt werden und ein Leerstandsmanagement implementiert wird, ist es notwendig, den Ist-Zustand zu erfassen, wobei hier verschiedene Untersuchungsebenen zu unterscheiden sind:

  • Der Eigentmer eines einzelnen Wohnobjektes wird seine Analyse zunchst auf das eigene Objekt beschrnken und allenfalls versuchen, mit anderen Eigentmern in der Umgebung Informationen auszutauschen.

  • Eine Wohnungsgesellschaft mit grerem Bestand im Untersuchungsbereich kann auf einen ungleich greren Datenbestand zugreifen und daraus gegebenenfalls eine Statistik entwickeln, aus der beispielsweise Miethhen, Wohnungsgren, Wohnungsausstattung und natrlich die Leerstandsquote aller eigenen Objekte im untersuchten Quartier hervorgehen.

2.2. Ursachen-Forschung fr den festgestellten Leerstand

Hier ist zunchst festzuhalten, dass der Immobilienmarkt in einer Region bzw. Stadt von vielen Faktoren beeinflusst wird, auf die selbst grere Wohnungsbaugesellschaften keinen Einfluss haben. So hat beispielsweise in vielen Regionen Ostdeutschlands die Schlieung vieler Betriebe zu einer regelrechten Abwanderungswelle gefhrt, die schon allein durch das Sinken der Einwohnerzahlen zu einem Einbruch der Wohnungsnachfrage und zu Leerstnden gefhrt hat. In einer solchen Situation reicht es also nicht aus, nur das Erscheinungsbild des Hauses, den Ausstattungsstandard und das Wohnumfeld zu untersuchen, sondern auch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in der gesamten Stadt bzw. Region sowie die demographische Situation mit zu erfassen.

Andernfalls luft man Gefahr, erhebliche Investitionen in Objekte zu ttigen, die aufgrund vermeintlich nicht zeitgemer Ausstattung als schwer vermietbar klassifiziert werden. Denn der eigentliche Grund fr den Leerstand kann darin bestehen, dass fr die Stadt bzw. Region insgesamt so wenig Nachfrage nach Wohnungen besteht, sodass selbst moderne Wohnungen nicht zu kostendeckenden Preisen vermietet werden knnen und lngere Zeit leer stehen.

Jedenfalls ist man bei der Ursachen-Forschung fr den Leerstand gut beraten, die Analyse nicht auf sein Objekt zu begrenzen. In diesem Zusammenhang knnen brigens Hausverwalter wertvolle Erkenntnisse beisteuern, da sie durch Ihre Ttigkeit fr verschiedene Eigentmer die Lage auf dem Wohnungsmarkt besser einordnen knnen.

3. Leerstandsmanagement - Manahmenpaket gegen den Leerstand

Eine allgemein verbindliche Definition fr Leerstandsmanagement existiert nicht. Das liegt nicht zuletzt daran, dass der Begriff "Management", der aus der Betriebswirtschaftslehre entlehnt ist, hier den Eindruck erweckt, als ob das angestrebte Ergebnis ( z.B. die Verminderung der Leerstandsquote um x %) mit einem erprobten Manahmen-Paket unter Anwendung von Managementtechniken zu erzielen ist. Dieses Modell geht von einer zentralen Steuerung durch eine Person oder Institution aus, die in der Praxis angesichts der Vielzahl von Akteuren und fehlender Weisungsbefugnisse nicht anzutreffen ist. Selbst der Eigentmer eines einzelnen Wohnhauses kann durch kontrre Vorstellungen von (potentiellen) Mietern, Konkurrenzangebote anderer Eigentmer und Entscheidungen der Kommunalpolitik vor der Situation stehen, dass seine Manahmen zur Leerstandsreduktion ins Leere laufen.

Unter "Leerstandmanagement" wird allgemein eine Vorgehensweise eines Einzeleigentmers oder mehrerer Akteure verstanden, die darauf abzielt, durch zwischen den Beteiligten abgestimmte Strategien und Manahmen den Leerstand in einem Objekt, einer Wohnanlage oder einem Wohnquartier signifikant zu verringern.

Dabei sollte zunchst angesichts der Grenordnung des anstehenden Leerstandsproblems berlegt werden, ob hier ein berschaubares Manahmenpaket in Rahmen eines konventionellen Leerstandsmanagements, oder aber angesichts eines hohen strukturellen Leerstands in einem Wohnquartier ein strategisches Leerstandsmanagement konzipiert und umgesetzt werden sollte.

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3.1 konventionelles Leerstandsmanagement

Hier ist in der Regel das Wohnobjekt eines Immobilieneigentmers Gegenstand der Untersuchung, wobei zunchst der Ist-Zustand zu erfassen und zu dokumentieren ist. Mit ihrem Marktberblick knnen Hausverwaltungen Hilfestellung bei der Einordnung der ermittelten Daten (Wohnungsausstattung, Hhe der Nebenkosten, Miethhen) im Vergleich zu anderen Objekten leisten.

Aus der Bewertung der Untersuchungsergebnisse wird dann ein Manahmenkatalog zusammengestellt, der beispielsweise die energetische Sanierung des Hauses, die Modernisierung der Bder, die Renovierung des Treppenhauses und die Neugestaltung der Auenanlagen beinhalten kann, sowie deren Instandhaltung gewhrleistet.

Manahmen des konventionellen Leerstandsmanagements lassen am ehesten Erfolge bei sporadischen Leerstnden in Quartieren mit grundstzlich intaktem Wohnumfeld erwarten.

3.2 strategisches Leerstandsmanagement

Das strategische Leerstandsmanagement ist nicht auf ein Einzelobjekt, sondern einen greren Bereich wie ein Quartier oder ein Stadtviertel bezogen, das durch strukturelle Leerstnde belastet ist.

Die Manahmen zielen auf die Neuausrichtung des Standortes ab, was angesichts der vielen Einflussfaktoren nur mit einer koordinierten Strategie mglichst aller Akteure, d.h. Immobilieneigentmer, ffentliche Verwaltung, Frderinstitute, Gewerbetreibende bzw. Einzelhandelsfirmen und Kultureinrichtungen mglich ist.

Hinsichtlich des Planungshorizonts sollte man nicht von kurzfristigen Erfolgen ausgehen, sondern eher "in Jahren denken". Wenn es dann aber durch intensiven Einsatz aller Akteure und positive Rahmenbedingungen wie Zuzug oder Wirtschaftswachstum zu einer Minimierung des strukturellen Leerstands kommt, sind Wohnobjekte wieder nachhaltig vermietbar und verzeichnen Wertsteigerungen.

Foto: (c) beetle / Fotolia

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