Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft teilen sich mehrere Eigentümer das Gemeinschaftseigentum. Für die Instandhaltung und den Betrieb der Immobilie einigt man sich als WEG auf ein Wohngeld. Die pünktliche Zahlung ist absolut wichtig, da sonst, im schlimmsten Fall, die Entziehung des Wohneigentums droht.
Für den Mieter einer Wohnung sind es die Betriebskosten, die, monatlich entrichtet, die Gemeinschafts- und Betriebskosten tragen sollen. Bei der WEG nennt man es Hausgeld, dass immer pünktlich gezahlt werden sollte. Es besteht die Gefahr, dass man bei Verzug der Zahlung sein Eigentum verliert. So jedenfalls beurteilt der Bundesgerichtshof das Worst-Case-Szenario bei hohen und wiederkehrenden Rückständen zum Hausgeld. Und es gibt weitere Gründe, warum Eigentümer einer Wohnung, ob vermietet oder nicht, immer pünktlich zahlen sollten.
Keine Heizung, Strom und Wasser bei unpünktlicher Zahlung von Wohngeld
Das Hausgeld wird monatlich von allen Eigentümern einer WEG für die
unterschiedlichsten Kosten gezahlt. Ob Hausmeister, Hausstrom oder Heizung, Abfallentsorgung oder Pflege der Immobilie, Versicherung oder Verwaltung bis hin zur Instandhaltungsrücklage. Diese Gelder erwarten Dritte, Hausverwaltung, Energieversorger & Co, und zwar pünktlich.
Wenn einer der Eigentümer aber die Zahlung auslässt, kann sich die WEG auf die Hinterbeine stellen und ernste Konsequenzen können drohen.
So entschied das Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Aktenzeichen 20W 56/06, dass die Eigentümergemeinschaft beschließen kann, dass der säumige Miteigentümer von der Versorgung mit Heizung, Strom und Wasser ausgeschlossen werden kann. So jedenfalls verhält es sich bei erheblichen Rückständen, mithin mehr als sechs monatlich rückständigen Zahlungen des Hausgeldes, so die Richter.
In einem anderen Verfahren, die Eigentumswohnung war vermietet, hatte die WEG kein Durchgriffsrecht auf den Mieter selbst und konnte diesen nicht von der Versorgungsleistung aussperren, vgl. AZ 8 U/208 des Berliner Kammergerichtes.
Wer mahnt die pünktliche Zahlung von Wohngeld an?
Grundsätzlich ist der WEG-Verwalter vertraglich damit betraut Außenstände zum Wohngeld anzumahnen. Letztlich hat er stets den Überblick über alle Zahlungsläufe der WEG. Stellt der Verwalter das Säumnis der Zahlung fest, muss er den Miteigentümer qualifiziert anmahnen. Reagiert der Säumige nicht oder kommt der Zahlung nicht nach muss der Verwalter die Miteigentümer darüber informieren und einen Beschluss zur Zahlungsklage erwirken.
Nur wenn die qualifizierte und nochmalige Mahnung keinen Erfolg zeigt oder auch der Eigentümer über einen langen Zeitraum stets verspätet zahlt, kann die WEG den Säumigen zum Verkauf seiner Wohnung zwingen. So jedenfalls beurteilte dies der Bundesgerichtshof zum Aktenzeichen V ZR 26/06.
Doch für diesen sehr drastischen Schritt bedarf es gewisser Grundlagen, denn so einfach kann keinem Eigentümer sein Eigentum entzogen werden. Es muss eine „schwere Verletzung“ des Gemeinschaftseigentumsgedanken vorliegen, ergo eine Fortführung unter Betrachtung der Rückstände nicht vorstellbar. Dies wäre gegeben, wenn der Säumige mit einem Beitrag von drei Prozent des Einheitswertes seines Eigentums in Verzug gerät und mindestens drei hintereinander folgende Monate in Rückstand ist. Eine relativ stolze Summe, die der Säumige aber bis zum Zuschlag noch bezahlen kann um so die „Enteignung“ abzuwenden.
Wie Miteigentümer einer WEG säumige Zahler unter Druck setzen
Ein Beschluss zur „Enteignung“ wegen Zahlungsrückständen des Hausgeldes ist eine Ausnahme. Mahnt der Verwalter den Säumigen an und beschließt die WEG in einer außerordentlichen Versammlung eine Zahlungsklage, reicht der Druck meist aus. Letztlich führt dies zu einem Forderungstitel, dem in der Regel die säumigen Eigentümer nachkommen oder ohnehin die Wohnung dann selbst veräußern.
Keine Haftung von Hausgeldrückständen durch den Vorbesitzer
Wer eine Eigentumswohnung erwirbt und der Verkäufer noch Schulden bei der WEG wegen des Hausgeldes besitzt, muss dafür nicht haften, so der BGH, vgl. Aktenzeichen V ZR 209/12.
Doch Achtung: Es kommt auf die Teilungserklärung der WEG an. Beim Punkt „Übernahme von Schulden des Vorbesitzers“ sollte entweder nichts vermerkt sein, oder die Teilungserklärung sieht den Verzicht von Schuldbegleichungen des neuen Miteigentümers vor.
Tipp: Käufer einer Eigentumswohnung sollten stets vor dem Kauf die finanzielle Schuldsituation des Verkäufers gegenüber der Hausgemeinschaft klären.
Im Resümee muss und sollte das Hausgeld von jedem Eigentümer innerhalb einer WEG pünktlich bezahlt werden. Der Verwalter, als Überwacher sämtlichen Zahlungsverkehrs, muss und sollte den Säumigen qualifiziert anmahnen und bei weiterem Zahlungsverzug die Sperrung von Heizung, Strom und Wasser per Beschluss veranlassen. Ist die Mahnung fruchtlos, sollte ein Zahlungstitel erwirkt werden und unter bestimmten Voraussetzungen kann die WEG auch das Miteigentum „enteignen“.
Bedenkt man, dass jede WEG nur durch die Gemeinschaft und die nachhaltige Mitverantwortung für das Gemeinschaftseigentum funktioniert, ist die Rechtslage allemal nachvollziehbar und die Möglichkeiten der Miteigentümer und des Verwalters durchaus angepasst. Denn nicht nur die laufenden Kosten müssen bezahlt sein, sondern auch und vor allem die Beträge für Reparaturen und Instandhaltung. Letztlich geht es um den Erhalt von Werten, schwer bezahlten Werten.
Doch auch hier gilt der stetige Tipp: Mit dem säumigen Miteigentümer offen reden hilft mehr, als unter Druck das Gemeinschaftsgefühl wiederherzustellen.
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