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Trend 2019: Welche Faktoten beeinflussen den Immobilienmarkt?



Steigende Kaufpreise und Mieten und hohe Investitionen kennzeichnen den deutschen Immobilienmarkt seit Jahren. Eine hohe Nachfrage, niedriger Zinsen und eine positive Konjunktur belebten das Geschft um das Betongold. Doch wie genau beeinflussen diese Faktoren den Immobilienmarkt und welcher Trend fr 2019 ist daraus abzulesen?

Der Deutsche Immobilienmarkt entwickelte sich in den letzten Jahren stark. Gerade in den Metropolen und deren Peripherien konnten sich Investoren und Immobilienbesitzer vor guten Renditen kaum retten. Durch eine ausgeprgte Landflucht in die konomisch attraktiven Stdte und Zuzge aus dem Ausland steigt die Nachfrage nach Wohnraum und Grundstcken immens an. Vor allem drei Faktoren sind die Ursache fr den Immobilienboom. Doch welche Trends lassen sich fr 2019 und auch mittelfristig an deren Entwicklung ablesen?

Diese drei Faktoren bestimmen den Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt hat eine besondere Dynamik und ist sowohl von Vernderungen im Inland, als auch globalen Faktoren abhngig.

Dazu lohnt ein genauer Blick auf den Immobilienmarkt in Deutschland um daraus eventuell eintretende Trends herleiten zu knnen.

Faktor 1: Angebot und Nachfrage von Immobilien

Den Menschen zieht es dorthin, wo er sich konomische Vorteile verspricht. Dies sind vor allem die Grostdte und deren Umlandregion. Ob Berlin, Frankfurt a.M., Hamburg, Kln, Mnchen, oder Stuttgart. Sie alle locken mit Arbeit, Schulen, ausgebauter Infrastruktur und Kultur. Aber auch mittlere Universittsstdte verzeichnen starke Zuwanderungen.

So zieht es jedes Jahr 60.000 Menschen in die Hauptstadt, deren Metropolregion wohl in 2030 an der fnf-Millionen-Grenze kratzen wird. Und von Januar bis Oktober 2018 stieg die Bevlkerung in Mnchen um 0,8 Prozent. Hingegen meldeten 2018 ein Drittel der Kommunen in den lndlichen Regionen Sachsen-Anhalts einen Leerstand bei Mietwohnungen von 15 Prozent. Ein beraus hoher Wert.

Diese Verschiebung von Bevlkerungsteilen in die Stdte hinein ist eine politische Herkulesaufgabe, doch wird sich daran in den kommenden Jahren nichts ndern.

Einzig die Verschlechterung der Wirtschaftslage knnte dazu fhren, dass die Menschen sich die Mieten in den Grostdten perspektivisch nicht mehr leisten knnen. In Mnchen stiegen die Preise fr Eigentumswohnungen im dritten Quartal 2018 um 9,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal, in Stuttgart waren es sogar 12 Prozentpunkte. Und in Berlin zeigen ehemalige Arbeiterbezirke wie Wedding, dass 140 Prozent Mietsteigerung in fnf Jahren kein Tippfehler auf dem Taschenrechner sind.

Investoren werden, davon ist auszugehen, auf B- und C-Stdte ausweichen und ihre Renditeerwartungen etwas nach unten korrigieren (mssen). In den Metropolen wird die anhaltende Nachfrage nicht zum Einbruch des Immobilienmarktes fhren. Aber eine gewisse Abkhlung ist auch 2019 bereits zu erwarten. Auch weil diese Stdte durch Neubauten der weiteren berhitzung entgegenwirken und die Politik die Kaufoptionen der Mieter strken wird.

Faktor 2: Die Zinspolitik der EZB

Als einer der wichtigsten Faktoren fhren Niedrigzinsen zu mehr Geld auf dem Immobilienmarkt und es wird auch mehr investiert. Vor allem die Zinspolitik der Europischen Zentralbank fhrte dazu, dass am Ende billiges Geld fr Investoren zur Verfgung stand.

Experten gehen davon aus, dass die Nullzins-Politik der EZB noch bis Mitte 2019 whrt und sich anschlieend langsam nach oben bewegt. Ein erstes Anzeichen ist das Ende des Anleihekaufprogramms bis Dezember dieses Jahrs.

Wer ber den groen Teich schaut konnte sehen, wie die Leizinsen von der FED mittlerweile wieder auf 2,5 Prozent stiegen und es scheint nicht das Ende der Fahnenstange zu sein.

Im Worst-Case wre eine starke Zinserhhung und ein begleitender Konjunktureinbruch fr den Immobilienmarkt fatal. Altkredite knnten nicht mehr bedient werden, Neubauprojekte knnten ins Stocken geraten und Refinanzierungen wren schwer zu tragen. Ergo wrde die Waagschale zwischen Angebot und Nachfrage kippen und andere Anlageformen wrden in den Fokus der global agierenden Investoren rcken.

Doch auch wenn die Deutsche Bundesbank in einem solchen Fall einen Preiseinbruch von 30 Prozent kalkuliert, scheint die EZB mit ihrer vorsichtigen Zinspolitik dagegen zusteuern und eine behutsame Zinsanhebung ist doch realistisch. Denn auch in den USA kam es nach der Leitzinserhhung nicht zum Einbruch und es ist weltweit gengend Kapital im Spiel um entgegen zu wirken.

Faktor 3: Die Konjunktur in Deutschland

Es ertnte unlngst durch alle Gazetten: 2018 sei Deutschland an einer Rezession vorbeigeschrammt. Ja, die Konjunktur schwchelt und das Wachstum des Bruttoinlandsprodukts wurde von der Bundesbank von 2 Prozent auf 1,5 Prozent korrigiert. Und auch der Nachfragemarkt von Industrieprodukten aus dem Ausland verzeichnete im Januar ein Minus von 11 Prozent. Und betrachtet man die deutschen Automobilhersteller, so knnte deren Umbruch zu Stelleneinbuen fhren und so die Kaufkraft negativ beeinflussen.

Und auch global rumort es und dies kann durch die weltweiten Abhngigkeiten zur Konjunkturabschwchung fhren. Ob nun die Abschottungspolitik der USA (aktuell die Exportzlle auf Autos), die Preispolitik Chinas, oder die Verschuldung Italiens. All dies kann und wrde den deutschen Immobilienmarkt beeinflussen, wenn auch nur indirekt.

Das schwierige am Einfluss globaler Konjunkturaussichten ist deren Voraussagbarkeit. Und die Politik mischt stets mit, frdert oder drangsaliert die konomie, weltweit und innerhalb der treibenden Wirtschaftsunionen. Doch selbst wenn wir hierzulande einen Dmpfer bekommen, so ist dies sicher noch Jammern auf hohem Niveau.

Im Resmee werden die Grostdte weiterhin von der hohen Nachfrage profitieren. Dennoch ist eine Entschleunigung sichtbar und auch absehbar, wenn es um Kaufpreise, Mieten und Renditen geht.

Banken und Investoren werden sich auf eine langsame Zinssteigerung einstellen und dies auch knnen. Ein sprunghafter Zinsanstieg ist durch die EZB naturgem nicht zu erwarten.

Einzig die weltweite und durch politische Instabilitt gekennzeichnete Konjunktur verbleibt als Unsicherheitsfaktor und Deutschland muss sich ebenfalls auf schwchere Jahre einstellen.

Dennoch ist und bleibt eine Investition in den deutschen Immobilienmarkt, je nach Region und Stadt, weiterhin ein gutes Investment.

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