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Grundlagen und Tipps zum Gewerbemietvertrag Teil I



Viele Privatvermieter besitzen Gewerbeeinheiten in ihren Immobilien. Jedoch ist ein Gewerbemietvertrag grundlegend gestaltungsfrei. Nur wenige Grundlagen finden sich im BGB. Um sich als Vermieter zu schtzen sollte man die Grundlagen und Tipps beherzigen, teils fachkundige Hilfe einholen. Ob Vertragsgestaltung, Laufzeiten, Kndigungsmglichkeiten und Einbauten, vieles ist anders als beim Mietvertrag fr Wohnzwecke.

Tipps zum Gewerbemietvertrag
Wissen zum Gewerbemietvertrag | Foto:(c) epicioci/ pixabay.com

Wer Gewerberumlichkeiten besitzt muss sich zwangslufig mit der Frage auseinandersetzen, wie der Gesetzgeber die Mietvertragsbedingungen mit Gewerbetreibenden regelt. Dabei ist die Vertragsgestaltung prinzipiell frei verhandelbar und das Brgerliche Gesetzbuch schafft nur ein Teilen Klarheit.

Schon bei der Auswahl des Gewerbes sollte man einige Tipps als Privatvermieter beherzigen. Der anschlieende Gewerbemietvertrag unterscheidet sich elementar von Mietvertrgen zu Wohnzwecken. Die wichtigsten Grundlagen zum Gewerbevertrag im BGB und einige hilfreiche Tipps haben wir zusammengestellt.

Die Auswahl des Gewerbes in der Immobilie

Jede Gewerbeimmobilie ist anders und sollte den realen Nutzungsmglichkeiten entsprechen. Grundlegend schreibt die Baunutzungsverordnung vor, ob es sich um Gewerbe- oder Wohnraum handelt. Sie regelt, ob ein Gebiet reinen Wohnzwecken dient, als Mischgebiet ausgewiesen ist oder nur Gewerbe beziehungsweise Industrie vorsieht.

Achtung: Bevor man als Privatvermieter einen Gewerbemietvertrag eingeht, sollte man die regionalen Gegebenheiten und Festsetzungen zur Baunutzungsverordnung kennen. Wer Gewerbeeinheiten in einem reinen Wohngebiet vermietet, macht sich unter Umstnden strafbar.

Tipp: Da viele Gewerbeeinheiten, gerade in den Grostdten, leer stehen, kann sich eine Umwandlung hin zum Wohnraum lohnen. Hierzu ist ein Baugenehmigungsverfahren einzuleiten, aktuelle Bauvorschriften zu beachten, sowie gesonderte Bedingungen zum Brandschutz.

Der typische Fall ist eine oder zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss. Da ein Gewerbemietvertrag in der Regel ber fnf oder gar 10 Jahre geschlossen wird, sollte man genau berlegen, an wen man die Immobilie vermietet.

Der klassische Kiosk oder das Architektenbro, eine Boutique oder ein Juwelier oder auch eine Arztpraxis wren ein Glcksfall. Bei gastronomischen Betrieben oder Barbetrieben sind in der Regel groe Umbauarbeiten zu ttigen. Vom Fettabscheider ber Klima- und Dunstabzug bis hin zur Mllentsorgung ist eine Vermietung hier zu berdenken.

Letztlich sind die meisten Immobilien in Privatbesitz auch Wohnraum fr den Normalmieter. Geruschpegel und Ausdnstungen des Gewerbes wirken sich oft negativ auf die Vermietbarkeit aus.

Die vertraglichen Grundlagen beim Gewerbemietvertrag

Das deutsche Mietrecht ist beim Wohnraum detailliert im BGB bedacht. Bei der gewerblichen Vermietung schliet man einen zivilrechtlichen Vertrag, der in seiner Ausgestaltung generell frei ist, wenngleich auch hier das deutsche Vertragsrecht gilt.

Das Brgerliche Gesetzbuch regelt generell nur das Mietverhltnis zu Wohnzwecken, das gewerbliche ist nur indirekt benannt, wenngleich es ebenso ein Mietverhltnis, nicht aber ein eigenstndiges Rechtsgebiet, darstellt.

Die Ausgestaltung des Gewerbemietvertrags ist grundlegend frei. Dabei wird in der allgemeinen Rechtsprechung geprft, ob Vermieter oder Gewerbemieter unangemessen benachteiligt werden. So kann eine Vermietung an einen Grokonzern eine heikle Angelegenheit darstellen.

Tipp: Wer an eine so genannte Kette oder einen Konzern vermietet, sollte die Ausgestaltung des Mietvertrags einem Fachanwalt oder einer erfahrenen Hausverwaltung bergeben. Letztlich ist der Gestaltungsspielraum zu gro und die Langfristigkeit und Investitionen in das Gewerbeobjekt zu umfassend, um hier auf Risiko zu spielen.

Zum einen regelt 578 II BGB, dass bei Mietverhltnissen, die nicht zu Wohnzwecken eingegangen werden, die Paragrafen 552 I, 554 I-IV und 569 II des BGB zu beachten sind.

Mit 580 a BGB bildet sich die einzige und nennenswerte Grundlage zum Gewerbemietvertrag, mithin der Regelung zur Kndigungsfrist, die regelmig sechs Monate betrgt.

Achtung: Wie bei Wohnrumen gilt die Heizkostenverordnung auch im Gewerbemietrecht, wonach der Vermieter mindestens die Hlfte der Energiekosten verbrauchsabhngig abrechnen muss.

Tipp: Bei lngeren Vertrgen ber einem Jahr Laufzeit muss der Gewerbemietvertrag schriftlich geschlossen werden, so 550 BGB. Aber Achtung: Eine vorherige mndliche Vereinbarung ist bindend und ergo eine Schriftform stets anzuraten.

Der Gewerbemietvertrag ist, wie gesagt, frei zwischen den Vertragsparteien verhandelbar. Jedoch braucht es einiger grundlegender Daten und Inhalte, auf die wir im zweiten Teil eingehen. Und auch die Frage, wann und in welchen Situationen Kndigungen mglich sind, bleibt zu beantworten.

Foto:(c) epicioci/ pixabay.com

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