Diese Website benutzt Cookies. Wenn Sie die Website weiter nutzen, gehen wir von Ihrem Einverstndnis aus. Ok Datenschutzerklrung

Grundlagen und Tipps zum Gewerbemietvertrag Teil II



Entgegen des Mietrechts fr Wohnimmobilien, das im BGB klar geregelt ist, ist der Groteil beim Gewerbemietvertrag frei verhandelbar. Umso wichtiger ist eine fachkompetente Prfung des Vertragswerkes durch Fachanwlte oder Hausverwaltungen ratsam. Aber auch viele grundlegende Daten, die Nutzungsart, Kndigungsfristen und mgliche Umbauarbeiten des Gewerbemieters sollten Vertragsinhalt sein.

Tipps zum Gewerbemietvertrag
Wissen zum Gewerbemietvertrag | Foto:(c) epicioci/ pixabay.com

Wer nach gesetzlichen Vorgaben zum Gewerbemietvertrag sucht, wird nur Sprliches im Brgerlichen Gesetzbuch finden. Der Mietvertrag mit einem Gewerbetreibenden ist stets frei verhandelbar. Und doch bedarf es einiger wichtiger Daten, die in diesem besonderen Mietverhltnis benannt werden sollten.

Aber auch die Frage nach den Kndigungsmglichkeiten dieser doch langandauernden Vertragswerke ist legitim und braucht Antworten.

Die Inhalte des Gewerbemietvertrags

Ein wichtiger Tipp vorab: Bei einem Gewerbemietvertrag sollte man auf vorformulierte Vertragsmuster verzichten. Auch wenn eine Gestaltungsfreiheit besteht, sollte der Gewerbemietvertrag mindestens die nachfolgenden Daten und Regelungen enthalten:

  • Daten der Vertragsparteien wie Name (Bezeichnungen, auch GmbH etc. mglich), und Anschrift.
  • Klarheit zum Nutzungsumfang des angemieteten Gewerberaums und der Grundriss als Anlage.
  • Die Nutzung beziehungsweise die Art des Gewerbes ist klar festzulegen. Bei langfristigen Gewerbemietverhltnissen knnen sich nderungen ergeben, die stetig berprft werden sollten.
  • Der Konkurrenzschutz in manchen Branchen ist ebenso zu beachten, wie behrdliche Genehmigungen, die einige Gewerbe bentigen und die unbedingt vorzulegen sind.
  • Die Dauer des Mietvertrags sollte Tag-genau festgelegt sein. Eventuelle Verlngerungsklauseln knnen ein erprobtes Mietverhltnis beidseitig auch nach dem eigentlichen Ende verlngern.
  • Bei der Kndigungsfrist sind entweder die gesetzlichen sechs Monate zu benennen oder lngere und abweichende Zeitrume.
  • Die Hhe der Mietzahlung sollte als Geldbetrag konkret benannt werden. Teils sind auch Umsatzmieten vereinbar, die jedoch frei verhandelbar sind und ohne gesetzliche Regelung auskommen mssen.
  • Die Art der Miete kann ebenso frei verhandelt werden. Neben der Festmiete ist auch eine Staffelmiete oder Indexmiete mglich. Bei einer Umsatzmiete wird ein im Mietvertrag festgesetzter Prozentanteil als Mietzins vereinbart und eine Mindestmiete vertraglich festgelegt.
  • Die Kaution wird ebenso frei verhandelt und ist festzuschreiben. Der Vermieter muss diese bei Gewerbemietvertrgen nicht anlegen oder verzinsen.
  • Der Mietvertrag sollte Klarheit zu mglichen Untermietvertrgen enthalten. Nicht selten kann ein Fehlen dieser Fragestellung zum Nachteil gereichen, wenn zum Beispiel an einen Gewerbetreibenden untervermietet wird, den man nicht in seiner Immobilie haben will.
  • Notwendige Umbauarbeiten oder Sanierungen sollten, sofern vereinbart, in den Gewerbemietvertrag einflieen, auch, wer die Kosten dafr trgt. Anhand eines Bauplans, der Teil des Mietvertrags wird, kann der Vermieter eine gewisse Sicherheit erlangen.
  • Ebenso ist frei verhandelbar festzuschreiben, wer einen eventuellen Rckbau der Umbauten nach Mietvertragsende vornehmen muss, oder ob diese im Objekt verbleiben.

Achtung: Bei einigen Gewerbearten sind umfassende Umbauarbeiten die Regel. Hier sollte mietvertraglich festgelegt werden, welche Umbauarbeiten erlaubt oder nicht erlaubt sind. Auch die Haftungsfrage ist zu stellen oder gar Besonderheiten zur Gewsserschutzverordnung (KFZ-Betriebe etc.).

Tipp: Neben den blichen Angaben enthlt ein Gewerbemietvertrag eine Vielzahl an Klauseln und Bestimmungen die vllig fei zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt werden knnen. Eine Begleitung durch einen Fachanwalt oder eine Hausverwaltung ist hier die Pflicht, nicht die Kr.

Kndigungsmglichkeiten beim Gewerbemietvertrag

In den meisten Fllen wird eine klare Mietdauer von fnf oder 10 Jahren mietvertraglich festgelegt. Ergo endet das Mietverhltnis entsprechend. Es kann aber auch ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen werden. Dann gelten die gesetzlichen Kndigungsfristen wie beim Wohnraum.

Einen Kndigungsgrund muss keiner der Vertragsparteien benennen, sofern es sich um eine ordentliche und fristgeme Kndigung handelt. Im brigen ist eine Teilkndigung, so bei zugemieteten Rumen, nicht mglich.

Wichtig: Der Bundesgerichtshof entschied 2015 unter Aktenzeichen XII ZR 65/14 in einem Leisatzurteil, dass bereits ein Zahlungsverzug von nur einer Monatsmiete eine fristlose Kndigung rechtfertigt.

Eine Eigenbedarfskndigung beim Gewerbemietverhltnis gibt es nicht.

Neben der Beendigung durch Zeitablauf kann der Gewerbemietvertrag auch durch eine einvernehmliche Vertragsaufhebung enden. Besteht ein Mietvertrag mit mehreren Vertragsparteien, mssen alle der Aufhebung zustimmen.

Tipp: Es ist mglich und ratsam im Mietvertrag Grnde fr eine fristlose Kndigung zu benennen, so zum Beispiel bei der Abgabe der eidesstattlichen Versicherung durch den Mieter oder Insolvenz.

Eine auerordentliche und fristlose Kndigung ist gem 543 I BGB fr beide Vertragsparteien ebenso mglich. Dafr bedarf es aber schwerwiegender Grnde, die eine Weiterfhrung bis zur normalen Kndigung unmglich machen. Ein Beispiel wre eine erhebliche Nutzungsnderung der Gewerbeflche, so zum Beispiel vom Restaurant zum Nachtclub oder vom Bro zum KFZ-Reparaturbetrieb.

Vorsichtig: Wer auerordentlich und fristlos kndigen will muss unbedingt vorher abmahnen und darber hinaus muss er dem Gewerbemieter unter Frist grundstzlich die Gelegenheit bieten, die Umstnde, die zur Kndigung fhren, abzustellen.

Tipps zur Rumungsklage bei Gewerbemietvertrgen

Gleich vorab: Selbstjustiz zu ben, so das Austauschen von Schlossanalgen, kann als Hausfriedensbruch verstanden werden.

Generell sollten Vermieter im Falle eines anstehenden Rumens eine Rumungsklage erwirken. Doch auch hier zeigt sich immer und im realen Fall, dass ein Aufhebungsvertrag die beste Alterative darstellt. Auch dieser ist ein zivilrechtlicher Vertrag und wird frei verhandelt.

So kann der Gewerbemieter einem Auszugstermin zustimmen, eventuellen Rckbauten und die anschlieende Rckgabe des Objektes. Im Gegenzug sichert der Vermieter die Auszahlung der Kaution zu. Diese Alternative eines zustzlichen Aufhebungsvertrags kennt das Mietrecht fr Wohnzwecke nicht, erspart aber beiden Seiten viel Zeit und Geld.

Foto:(c) epicioci/ pixabay.com

Mieter fragen

Haben Sie eine Frage zu Themen wie Mietvertrag, Aufgaben einer Hausverwaltung, Pflichten von Vermietern o..? Senden Sie uns eine Nachricht.

Mietwohnung gesucht?

Hier Mietgesuch eintragen
Fr Hausverwalter
Die einfache Mitgliedschaft

ist kostenlos und jederzeit kndbar. Melden Sie sich jetzt an und lernen Sie uns und unser Netzwerk kennen, stellen Sie sich und Ihre Firma vor und erfahren Sie mehr ber die Mglichkeiten von HausverwalterScout.

Kostenlos und unverbindlichFinden Sie eine passende Hausverwaltung in Ihrer Nhe

  • 1.

    Postleitzahl eingeben

  • 2.

    Kostenlose Anfrage stellen

  • 3.Angebote erhalten und vergleichen!