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BGH-Urteil: Sanierungsstau und seine Folgen für Immobilieneigentümer - Teil I



Viele Immobilien leiden unter einem Sanierungsstau. Mal fehlt das Geld für die Instandhaltung, mal das Wissen ihm entgegenzuwirken. Welche Folgen hat ein Sanierungsstau für Immobilieneigentümer und Vermieter und wie bekämpft man ihn? Mit Kompetenz, Analyse und systematischen Vorgehen kann man den Wert der Immobilie erhalten und die Mieteinnahmen nachhaltig sichern.

Immer wieder entdeckt man sie: Das Haus in einer Straße sieht noch aus wie vor 60 Jahren, der Putz blättert von der Fassade. Doch auch hinter dem schmucken und neu gestrichenen Äußeren der übrigen Immobilien ist nicht immer alles Gold was glänzt. Die Gefahr von einem Sanierungsstau ist nicht immer sofort erkennbar. Zwar ist die Anzahl der Sanierungen in Deutschland seit 2018 gestiegen allein durch energetische Sanierungen. Jedoch hapert es gerade bei Wohngebäuden oft an der Grundstruktur.

Wenn über Jahrzehnte zu wenig in Instandhaltung und Reparatur investiert werden, entwickelt sich ein Sanierungsstau, der von Jahr zu Jahr teurer wird. Ob bei Gewerbe- oder Wohnraumimmobilien: Wird das Dach nicht repariert leidet der Dachstuhl und anschließend die Fassade und unterliegende Geschosse. Dies ist nur ein Beispiel für eine Verkettung von unterlassenen Reparaturen und deren Folgen.

Am Ende wird es immer teuer und der Wert der Immobilie sinkt. Zudem sind die Folgen fehlenden Kümmerns auch bei vermietetem Wohnraum zu spüren, da die Mieter sich wehren. Doch was kann man dagegen tun? Wer hilft, wenn die Immobilie durch Sanierungsstau unbewohnbar zu werden droht?

Der Bundesgerichtshof hat zum Thema Sanierungsstau und im Besonderen zum § 22 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) ein richtungsweisendes Urteil gesprochen. Doch dazu später.

Mit systematischer Pflege dem Sanierungsstau den Kampf ansagen

Eine laufende und systematische Pflege und Instandhaltung sind enorm wichtig. Wird sie vernachlässigt entwickelt sich ein Sanierungsstau, der am Ende teurer wird als eine regelmäßige Pflege der Immobilie. Im Grund ist es wie bei einem Kraftfahrzeug. Wird es nicht regelmäßig gepflegt und gut behandelt kommt irgendwann der TÜV und nimmt das Auto aus dem Verkehr.

Tipp: Immobilieneigentümer sollten stets alle Rechnungen und Belege zu Instandhaltungsmaßnahmen aufheben. So ist der Zustand der Immobilie belegbar, gegenüber Banken (bei Krediten) und möglichen Käufern, denen man per Gesetz keine Mängel verschweigen darf.

Doch warum zögern viele Eigentümer die notwendigen Reparaturen hinaus? Oft ist es ein finanzielles Problem. Teils auch Unwissenheit, wie man sich gegen einen Sanierungsstau erfolgreich stemmen kann und wer einem bei der Bewältigung dieser Herkulesaufgabe hilft.

Wer eine systematische Pflege der Immobilie im Eigentümeralltag installiert, hat den ersten wichtigen Schritt getan. Darunter versteht sich eine erste intensive Bestandsaufnahme zum Zustand und eine folgende und turnusgemäße Überprüfung mit anschließendem Handeln in Form von Reparaturen und Sanierungen. Frühjahrscheck und Wintercheck der Immobilie können als Prüfungsintervall in die systematische Pflege integriert werden.

Mit der Analyse den Ist-Zustand der Immobilie feststellen

In der Regel braucht es für die Feststellung des Ist-Zustands der Immobilie fachkompetenten Beistand. Ob Bausachverständiger, Energieberater oder eine versierte Hausverwaltung. Sie alle sollten in den Prozess der Bestandsaufnahme eingebunden werden. Warum?

Eine Immobilie ist ein Zusammenschluss unterschiedlicher Bauelemente und Bausysteme. Wer einfach eine Fassade dämmt, ohne auf den Aufbau und energetisch wichtige Einflussfaktoren zu beachten, wird am Ende Schimmel und Moos als Mitmieter haben.

Eine intensive Bestandsanalyse inklusive Dokumentation ist daher der erste Schritt, um sich einen Überblick zu verschaffen. Dabei müssen folgende Fragen Beantwortung finden:

  • Um welchen Immobilientyp handelt es sich (Gewerbe, Wohnraum, Industrie etc.)?
  • Baujahr und Bauart der Immobilie und deren Bauteilen?
  • Wie ist der Zustand der einzelnen Bauteile, des Baukörpers (hier alle Bereiche der Immobilie begutachten) vom Keller bis zum Dach?
  • In welchem Zustand befindet sich die Haustechnik (Heizsystem, Elektroversorgung, Wasserversorgung etc.)?
  • Welche Schäden sind feststellbar und wo liegen die Ursachen?

Reparaturmaßnahmen und Bekämpfung des Sanierungsstaus planen

Sind alle Fragen der Analyse beantwortet geht es um die Planung der einzelnen Reparatur- und Instandsetzungsmaßnahmen. Am Ende muss ein belastbarer Sanierungsplan erstellt werden, der fachkompetent begleitet werden muss. Welche Arbeiten haben Vorrang und sind systemisch am wichtigsten? Wer sich an die von den Beratern empfohlenen Arbeitsschritte hält und diese nach und nach abarbeitet, löst langsam den Stau notwendiger Sanierungen.

Tipp: Teils fördern einige landeseigene Förderprogramme die Bezahlung eines Energieberaters. Hier sollte man sich online oder bei der jeweiligen Gemeinde erkundigen.

Am sinnvollsten ist es Bausachverständige, Energieberater und Hausverwalter an einen Tisch zu bekommen. Oft halten Hausverwaltungen entsprechende Kompetenzen in ihrem Netzwerk vor. Nicht wundern: Ein umfassender Sanierungsplan kann mehrere Monate, wenn nicht mittelfristig, Jahre betrachten.

Der nächste Schritt, bevor man Handwerker und Baufirmen beauftragt, ist es die Finanzen zu klären und mögliche Förderungen einzuholen. Gerade bei Vermietern, deren Immobilien über Instandhaltungsrückstände leiden, liefern wir im zweiten Teilhilfreiche Tipps und Hinweise, warum die Folgen eines Sanierungsstaus gefährlich sein können. Und wir klären auf, warum der BGH meint, dass man sich nicht aus der Pflicht zur Sanierung herausstehlen kann.

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