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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

03.10.2018

Was bei der Untervermietung zu beachten ist

Viele Privat- oder Kleinstvermieter stellen sich die Frage, was bei der Untervermietung zu beachten ist. Darf der Mieter das überhaupt? Und braucht es für das Untervermieten eine Genehmigung des Vermieters? Diese Fragen beantworte wir gerne, auch in punkto Verweigerung und Kündigungsmöglichkeiten.

Untermietvertrag Tipps | Foto:(c) rawpixel/pixabay.com

Zuerst muss man sich fragen, was eine Untervermietung eigentlich ist. In der Regel schließt der Mieter einen Untermietsvertrag für die Teilnutzung der durch den Vermieter vermieteten Räume mit einem sogenannten Dritten ab. Vertragspartner sind demzufolge der Mieter und der Untermieter. Welche Rechte ergeben sich daraus und wo liegen die Rechte des Vermieters?

Untervermietung durch Genehmigung

Der § 540 des Bürgerlichen Gesetzbuches, kurz BGB, klärt auf: Bei der Untervermietung bedarf es immer der Genehmigung durch den Vermieter, wenn es um Wohnraum geht. Anders verhält es sich bei Gewerbeimmobilien. Im Falle eines Rechtsstreites muss der Mieter beweisen, dass der Vermieter die Erlaubnis erteilt hat. Wird diese Erlaubnis nicht vom Mieter eingeholt, darf der Vermieter Schadenersatz verlangen und zusätzlich den Mietvertrag außerordentlich kündigen.

Paragraf 553 des BGB hingegen erklärt, dass es nur dann ein Verweigerungsrecht seitens des Vermieters gibt, wenn das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Untermieter für ihn unzumutbar ist. Soweit die Gesetzeslage.

Doch was ist, wenn der Mieter die komplette Wohnung untervermieten will und welche Gründe habe ich als Vermieter auch eine teilweise Vermietung zu verweigern?

Wenn die gesamte Wohnung untervermietet werden soll

Hier ist die Rechtslage etwas anders geregelt, als bei der teilweisen Untervermietung. Geht es um die gesamte Mietwohnung benötigt der Mieter unabdingbar die Erlaubnis. Wenn der Vermieter dem nicht zustimmt, hat der Hauptmieter ein Sonderkündigungsrecht. Er kann dann fristgemäß mit drei Monaten kündigen und dies gilt auch bei Zeitmietverträgen.

Und wann kann der Vermieter die teilweise Untervermietung verweigern?

Hier ganz klar: es muss unzumutbar sein, diese teilweise Untervermietung. Doch unzumutbar ist ein relativ subjektiver Begriff. Wenn zum Beispiel die Nutzung der vermieteten Räume von dem eigentlichen Mietvertrag abweicht, so bei teilgewerblicher Nutzung durch den Untermieter, ist dies in der Regel unzumutbar.

Ebenso verhält es sich mit einer möglichen Überbelegung. In Zeiten des Wohnungsmangels meinen einige Mieter in die 60 Quadratmeter große Drei-Zimmer-Wohnung zwei weitere Untermieter nebst Partner aufnehmen zu wollen. Das riecht nach einem unzumutbaren Zustand, ohne Zweifel. Denn, es muss die bauliche Substanz der Immobilie darunter leiden, so die langläufige Rechtslage und deshalb gelten Belegungen über eine Person pro Wohnraum hinaus als unzumutbar.

Und wenn sich der oder die Untermieter durch Lärmbelästigung oder Angriffen gegen die Mitmieter hervortun? Dann greift die Frage nach der Einhaltung des Hausfriedens und wenn der Vermieter dieses Verhalten nachweisen kann (das sollte er), sind die Gründe gegen eine Untervermietung auch objektiv nachvollziehbar. Kurzum: nur wenn die Nase des Untermieters einem nicht passt, kann man die teilweise Überlassung des Mietraumes kaum unterbinden.

Und wenn der Hauptmieter seine Lebenspartnerin mit aufnehmen will, oder aus finanziellen Gründen einen Mitmieter ins Haus holen muss, besteht, klar gesagt, kein Recht zur Verweigerung seitens des Vermieters, sofern dieser offiziell die Erlaubnis einholt.

Können Vermieter einen Zuschlag zum Mietzins verlangen?

Auch hier greift die Frage nach der Unzumutbarkeit. Handelt es sich um frei finanzierten Wohnraum und werden die Betriebskosten nicht auf die Mieter umgelegt oder nur pauschal abgegolten, würde ein Mitmieter die Kosten erhöhen, ganz klar. Hier sollte der Vermieter die Mehrkosten benennen und seinem Mieter zukünftig auf die Miete aufschlagen. Wer klug kommuniziert und dieses Thema offen mit dem Mieter angeht, wird auch auf Verständnis treffen.

Bei den Vermietern, die eine Sozialbauwohnung vermieten gibt es einen gesetzlich vorgeschriebenen Zuschlag von 2,50 Euro pro Monat.

Und wenn der Mieter unerlaubt untervermietet?

Da es keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Untervermietung gibt, braucht es die Erlaubnis des Vermieters, auch wenn er sich selten dagegen wehren kann. Demzufolge kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn diese Erlaubnis nie erteilt wurde. Aber: der Vermieter muss, sofern er davon Kenntnis bekommt, dem Mieter eine angemessene Frist einräumen diese Untervermietung zu beenden.

Achtung: Da es ja nur ein Rechtsverhältnis zwischen Hauptmieter und Vermieter gibt, kann eine fristlose Kündigung des Mietvertrages schwere Folgen haben. Denn es besteht ja weiterhin der Untermietvertrag zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter. Da kam es schon vor, dass der Untermieter frech in den Mieträumen blieb und der Vermieter die Räumung als letztes Mittel heranziehen musste. Dass das höchst kompliziert, langwierig und kostspielig werden kann, ist klar.

In diesem Zusammenhang sollte der Vermieter dem Mieter unmissverständlich und schriftlich klar machen, dass er Schadenersatzansprüche gegen den Untermieter stellen wird, sofern der die Räume nicht verlässt. Dies allein ist wirksam und gilt als Grundlage für eine fristgerechte Räumung der Mietwohnung.

Kurzum: Das BGB erklärt eine Erlaubniseinholung des Mieters beim Vermieter, wenn die Mietwohnung teilweise untervermietet werde soll. Generell kann man der Untervermietung nicht widersprechen, es sei denn, es wäre unzumutbar. In Einzelfällen kann der Vermieter mehr Miete verlangen. Der Mieter muss die Erlaubnis zur Untervermietung beweisen, die der Vermieter jedoch selten ablehnen kann, gerade bei Lebenspartnern. Wird untervermietet ohne Erlaubnis, besteht ein Sonderkündigungsrecht.

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