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Kleiner Ratgeber zum Mietrecht für Privatvermieter



Für Privatvermieter ohne juristische Erfahrung oder einer Hausverwaltung als kompetenter Begleiter ist es wichtig die Rechte und Pflichten zum Mietrecht zu kennen. Wir haben drei interessante Informationen im Ratgeber: Mietverträge werden vererbt, Rauchmelder sind keine Betriebskosten, aber doch umlagefähig und wir bieten die Antwort auf die Frage, welche Haustiere in der Mietwohnung erlaubt sind.

Oft kommen Zweifel hoch, schon zu Beginn des Mietverhältnisses. Privatvermieter fragen sich häufig, was erlaubt und was nicht erlaubt ist im Bezug zum Mietrecht. Denn nicht jeder hat juristische Erfahrung oder die Kompetenz einer Hausverwaltung.

Im kleinen Ratgeber zum Mietrecht für Privatvermieter geben wir hilfreiche Tipps. Werden Mietverträge vererbt? Kann ich Rauchmelder nicht doch auf die Mieter: innen umlegen? Und welche Haustiere sind in einer Mietwohnung erlaubt?

Müssen Hinterbliebene nach Todesfall die Miete weiterzahlen?

Stirbt ein Mieter oder eine Mieterin stellt sich schnell die Frage, ob die Hinterbliebenen die Miete weiterzahlen müssen. Kurz gesagt: Ja, da der Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten auf die Erben übergeht. Die Hinterbliebenen, beziehungsweise Erben, haben aber gemäß § 580 BGB einen Monat Zeit den Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Dabei spielt es keine Rolle wie lange das Mietverhältnis bestand.

Schlagen die Erben das Erbe aus, was innerhalb von vier Wochen nach Todesfall vollzogen sein muss, haben Vermieter: innen wenig Chancen auf weitere Mietzahlung. Jedoch übernimmt der Staat nach Ausschlagung eines Erbes die Rechtsposition des verstorbenen Mieters.

Deshalb sollten Vermieter: innen Akteneinsicht beim zuständigen Nachlassgericht beantragen, was Ihnen gemäß § 1953 BGB zusteht. Eventuell befindet sich in der Wohnung doch Werthaltiges, was dem Vermieterpfandrecht unterliegt, um daraus einige Kosten zu begleichen. Der Nachlassverwalter erstellt eine Material- und Gegenstandsliste, die man einsehen darf.

Doch Achtung: Der Staat, also der Fiskus, ist dann Rechtsnachfolger. So einfach können Vermieter: innen nicht die Wohnung betreten und ggf. Wertsachen zum Ausgleich an sich nehmen. Es ist zwingend erforderlich vorher den Nachlasspfleger des Amtsgerichtes zu kontaktieren und eine Klage gegen den Staat auf Räumung und Herausgabe der Wohnung anzustreben.

Sind pflichtige Rauchmelder umlagefähig?

Mittlerweile sind in allen 16 Bundesländern Rauchmelder in Mietwohnungen Pflicht. Brandschutzbestimmungen sollten Vermieter ernst nehmen und so sind sie auch verpflichtet Rauchmelder anzuschaffen und zu verbauen. Doch wer trägt die Kosten und sind pflichtige Rauchmelder umlagefähig und als Betriebskosten ansetzbar?

Diverse Gerichturteile stellten bereits klar, dass die Installation von Rauchmeldern nicht die Mietkosten erhöhen dürfen und ergo ist eine Umlagefähigkeit nicht gegeben. Aber, es gibt ein Hintertürchen:
Anschaffungskosten sind gemäß Betriebskostenverordnung nie umlagefähig, da sie keine laufenden Kosten darstellen. Jedoch ist die Ausstattung mit Rauchmeldern gemäß § 555 BGB als Modernisierungsmaßnahme möglich, da der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird und die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. So jedenfalls beurteilte es ein Bayrisches Amtsgericht.

Welche Haustiere müssen Vermieter: innen erlauben?

In der Selbstauskunft ist die Frage nach Haustieren erlaubt und somit eine Möglichkeit gegeben Mietinteressenten abzulehnen. Aber: Mieter: innen haben, egal was im Mietvertrag vereinbart wird, ein generelles Recht auf Haustierhaltung, sofern es sich um Kleintiere wie Hamster, Fische, Schildkröten & Co handelt, so ein Urteil des Bundesgerichtshof.

Ebenso sind, laut BGH, Klauseln im Mietvertrag unwirksam die eine Haustierhaltung generell ausschließen. Es macht also Sinn diese Klausel auf Kleinsttiere abzustellen und die Haltung von Hunden und Katzen als Genehmigungspflichtig durch den Vermieter zu deklarieren.

Wohnte aber bereits vorher ein Hund oder eine Katze in der Mietwohnung und diese verstarb, darf der Mieter auch neue Hunde oder Katzen anschaffen, so diverse Gerichtsurteile. Dabei kommt es auf die Menge an. Zwei Hunde oder auch drei Katzen gelte hier als normal, so die übliche Rechtslage.
Handelt es sich nachweislich um Tiere, von denen eine Gefahr ausgehen kann (Schlangen, Giftspinnen, Kampfhunde) kann der Vermieter einschreiten und muss diese, auf Verlangen des Vermieters, unter Fristlegung, abschaffen, so selbst der Mieterbund.

Tipp: Im Kern geht es bei der Tierhaltung um die Einhaltung des Hausfriedens. Vermieter sind gut beraten Einzelfallentscheidungen zu treffen, sowohl was die Größe des Tieres als auch dessen Charakter oder Verhalten angeht.
Wurde eine Tierhaltung auch für Hunde und Katzen einmal erlaubt können Vermieter: innen diese nicht einfach zurückziehen. Ausnahme ist, wenn sich der kleine Hund als Dauerbeller oder Beißer entpuppt. Aber auch hier sollte stets gelten: Erst mit den Mieter: innen reden, dann handeln.

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