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Deutschlands Mietensteigerungen schwächen ab, aber nicht überall



Nicht nur gefühlt, auch real stiegen die Angebotsmieten in Deutschland seit Jahren. Eine aktuelle Auswertung der Mietspiegel von 351 Städten zeigt, dass Deutschlands Mietsteigerungen abschwächen, aber nicht überall. Nach regionalen Vergleichen steigen die Vergleichsmieten nicht mehr überproportional, wobei aber das Alter der Immobilie ein entscheidender Faktor ist.

Auch wenn die Mietspiegelwerte im Bundesdurchschnitt um 1,7 Prozentpunkte wachsen, wird auch der Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete gebremst. Zusammen mit den bereits sinkenden Angebotsmieten hat dies Einfluss auf die regionalen Mietspiegel.

Das unabhängige Forschungsinstitut F+B aus Hamburg erstellte unlängst den Mietspiegelindex 2020. Im Ergebnis fallen die Mietsteigerungen gemäßigter aus als im Vergleich zu 2019. München verliert langsam die Vorreiterposition der Mietsteigerungen. Nur Stuttgart und Umgebung nähert sich der bayrischen Hauptstadt. Ein Blick auf die Zahlen lohnt, für Investoren, Immobilieneigentümer und Vermieter.

Deutschlands Mietensteigerungen schwächen ab

Die Datenauswertungen des Mietspiegelindex sprechen eine klare Sprache. Die Mieten stiegen im mittlerweile dritten Jahr nicht mehr so stark. Waren es 2018 noch 2,2 Prozent, stiegen 2020 die Vergleichsmieten um nur 1,7 Prozent an.
Deutschlandweit werden in den meisten größeren aber auch vielen Kleinstädten Mietspiegel erhoben, wenngleich in der Regel erst ab 10.000 Einwohnern. In ihnen werden Neuvertragsmieten ebenso erfasst wie auch sinkende und steigende Bestandsmieten der vergangenen vier Jahre. Rechtlich relevant ist der Mietspiegel für Vermieter, um Mietsteigrungen begründen zu können. Aber auch Gerichte oder Investoren nutzen die Daten zu Angebots- und Bestandsmieten.
Ein Blick in die aktuell vorliegenden Daten zeigt, dass sich das Wachstum der ortsüblichen Vergleichsmiete Deutschlandweit um 0,1 Prozent abbremst. Dabei zeigt sich, dass ein Ausweichen auf die Umlandregionen teurer Städte nicht mehr ein Allheilmittel für niedrige Mieten ist. Die Peripherien ziehen klar nach.

In Mitteldeutschland konnte ein Zuwachs von 2,8 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete eruiert werden, Spitzenreiter. Im Süden gab es mit 1,5 Prozent keine Veränderungen zu 2019. In den östlichen Bundesländern und Nordrhein- Westfalen stieg die ortsübliche Vergleichsmiete in 2020 nur um 1,6 Prozent und sogar 0,1 Prozentpunkte geringer als 2019. Nur im Norden Deutschlands was der Anstieg mit 2,1 Prozent im Vergleich zu 1,9 Prozent im Jahr 2019 höher.

Altbau ist und bleibt preiswerter als Neubau

Nicht nur die Lage ist für die Miethöhe entscheidend. Auch das Baujahr. So geben die Daten aus Berlin Hinweise darauf, dass die Bestandsmieten in Altbauten weitaus geringer ausfallen als in neueren Immobilien. Wer einen alten Mietvertrag hält und in einem typischen Altbau Baujahr bis 1925 wohnt, zahlt durchschnittlich 6,58 Euro pro Quadratmeter. Liegt das Baualter der Immobilie bei 2015 sind es bereits 9,40 Euro pro Quadratmeter.

Das bekannte Muster: Preiswerter Altbau und teurer Neubau hat aber Deutschlandweit Gewicht. Nur die Sanierungs- und Modernisierungswelle von Altbauten in den östlichen Bundesländern holen im Vergleich dazu auf.
Stuttgart ist und bleibt beim Mietenpoker Nummer eins der Big-Seven
In keiner Metropole, so der Mietspiegelindex, zahlen Mieter mehr als in Stuttgart und der nahen Umgebung. Mit einer Durchschnittsmiete 2020 von 10,38 Euro pro Quadratmeter ist München mit 9,72 Euro nur noch Zweitplatzierter vor Frankfurt am Main und Hamburg mit jeweils 8,69 und 8,62 Euro.

Kurz über dem Bundesweiten Durchschnitt von 7,11 Euro pro Quadratmeter liegt Berlin (West) mit 7,40 Euro und ist damit teurer als andere Großstädte im Osten wie Erfurt mit 6,68 Euro, Schwerin mit 6,28 Euro und Dresden mit 6,17 Euro.
Insgesamt können sich Mieter*innen in den ostdeutschen Städten noch freuen. Das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmieten ist für Bestandsmieter*innen teils weitaus geringer als in den westlichen Bundesländern. Zwar liegen Rostock, Potsdam und Jena mit einer Miete von 7,10 bis 6,76 Euro im Median, aber die überwiegende Zahl der Großstädte in den östlichen Bundesländern liegt darunter.

Umlandregionen der südlichen Großstädte werden immer teurer

Auch wenn Stuttgart beim Mietniveau mit einem Index von 146 Spitzenreiter bei den Big-Seven ist, lohnt sich ein Blick auf die Umlandregionen süddeutscher Groß- und Mittelstädte. Das der Immobilienmarkt noch überhitzt ist kann man an den umliegenden Gemeinden und Städten ablesen. So zahlt man im nah bei München gelegenen Karlsfeld eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 10,90 Euro pro Quadratmeter. Ergo das mit einem Index von 153 teuerste Pflaster aller 351 überprüften Städte. Aber auch Germering mit einem Index von 144 oder Dachau mit einem Index von 139 sind teurer als die bayrische Landeshauptstadt.
Das extrem hohe Mietenniveau und seine Steigerungen haben in den Umlandregionen der Großstädte, gerade im Süden Deutschlands, zeitversetzt zu Steigerungen der Bestands- und Neuvertragsmieten geführt. Und auch die Preise für Immobilien im Umland steigen unaufhörlich.

Und diese Tendenz scheint anzuhalten, da die Nachfrage nach Wohnraum in den naturnäheren Peripherien, auch wegen der Pandemie, weiter steigen und einem teils sinkenden Angebot gegenüberstehen.

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