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Berliner Immobilienmarkt: Sinkende Mieten und steigende Neubauzahlen



Auf dem Berliner Immobilienmarkt ist aktuell einiges in Bewegung. Stiegen die Mieten bis vor Kurzem noch kontinuierlich an, so sind sie erstmals seit Langem wieder gesunken. Zudem zeigt sich deutlich, dass der Neubau in Berlin und Gesamtdeutschland kontinuierlich ansteigt. In diesem Jahr stehen mehr neue Wohnungen in der Hauptstadt bereit, als Zuzgler hinzukommen. Das wirkt sich allerdings (bisher) nicht auf die Kaufpreise aus, die in Berlin ungebrochen hoch sind.

Die Zahl der Neubauten in Berlin bersteigt die Zahl der Zuzgler. Eine Entspannung der Situation am Immobilienmarkt der Hauptstadt ist daher vorstellbar. Und tatschlich gehen die Mieten erstmals seit langer Zeit wieder nach unten. An den Kaufpreisen ist eine solche Entwicklung allerdings noch nicht festzustellen. Hier investieren Anleger reichlich, wodurch die Immobilienpreise Berlins nach wie vor hoch sind.

Branchenexperten rechnen mit einer Trendwende, gehen allerdings nicht von einer Immobilienblase aus. Zudem warnen verschiedene Stellen davor, dass der Berliner Mietendeckel negative Auswirkungen auf den Immobilienmarkt der Region haben knnte. Viele Branchenexperten kritisieren deshalb, dass der Berliner Mietendeckel das vllig falsche Instrument zur Behebung bestehender Probleme am Wohnungsmarkt sei.

Neubau in Deutschland und Berlin nimmt zu

Das Frhjahrsgutachten 2020 vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) macht Mietern Mut. In Deutschland wrden 300.000 Immobilien gebaut und es gbe eine beachtliche Zahl an genehmigten Immobilien, die noch nicht gebaut wurden. Ausgehend von dieser Entwicklung drfte sich die Lage am Wohnungsmarkt kurz- und mittelfristig entspannen. Harold Simons von empirica spricht sogar von einem Trendbruch bei den Mieten. So gbe es bereits im zweiten Jahr in Folge Mietrckgnge bei schlecht ausgestatteten Wohnungen in Charlottenburg-Nord und Marzahn.

Er prognostiziert daher, dass die Zeit rasant ansteigender Mieten vorber sei. Immerhin wrden schon jetzt die Mieten bei Neubauten stagnieren. Zudem geht er davon aus, dass dieser Trend nicht allein auf Berlin beschrnkt bleiben, sondern sich bald auf Kln und Hamburg ausweiten drfte. Fr diese Prognose spricht, dass zuletzt 2011 so wenig Menschen nach Berlin zogen wie aktuell. Daher drften die 12.000 neu entstandenen Wohnungen vollkommen ausreichen, um die Nachfrage zu decken.

Die Menschen empfinden die Wohnungssituation als angespannt

Trotz dieser positiven Entwicklungen haben viele Menschen in Berlin das Gefhl, dass es kaum mglich ist, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Das sei darauf zurckzufhren, dass in den letzten Jahren zu wenig neuer Wohnraum entstanden ist. Der Senat gibt den bestehenden Mangel mit 100.000 Wohnungen an. Dies verschrfe den Konkurrenzdruck am Wohnungsmarkt und erschwere die Suche nach bezahlbarem Wohnraum in der gewnschten Lage. Hinzu kommt, dass in den Milieuschutzgebieten von Berlin immer hufiger Umwandlungen in Eigentumswohnungen bewilligt werden, was zu einem sinkenden Angebot fhrt.

Das Forschungsinstitut Gewos ergnzt, dass sich in der Kernstadt Berlin zwar eine Entspannung abzeichne, dass aber die Wohnungsmarkt-Region nach wie vor stark belastet sei. Man macht das an der Tatsache fest, dass in 2019 rund 12.000 Menschen aus Berlin ins Umland gezogen sind. Fr die wenigsten war ein solcher Umzug ein Lebenstraum, sondern in den meisten Fllen fehlte es einfach an bezahlbaren Wohnungen in Berlin. Von einer Entspannung des Marktes knne daher nur sehr bedingt die Rede sein.

Weiterhin hohe Kaufpreise in Berlin

Ein weiteres Anzeichen dafr, dass es bis zu einer Entspannung des Marktes noch ein weiter Weg ist, ist die Tatsache, dass die Kaufpreise fr Wohnungen und Immobilien ungebrochen hoch sind. Das gilt nicht nur fr Berlin, sondern fr die sieben grten Metropolen des Landes. Whrend die Mieten durchschnittlich um 3,5% gestiegen sind, wuchsen die Kaufpreise um satte 10%. Hieran zeigt sich, dass Investoren nach wie vor von steigenden Preisen ausgehen.

Der Sachverstndigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung geht allerdings noch nicht von einer Preisblase aus. Eine solche Blase stellt immer eine groe Gefahr dar, da ihr Platzen einen gesamten Wirtschaftssektor in Schieflage bringen kann. Dies hat es in der Vergangenheit schon oft gegeben. Aktuell verlangen die Banken jedoch deutlich hhere Eigenkapital-Puffer von den Kufern als zuvor. Sollte es also zu einem Preisverfall kommen, wrde vorrangig Eigenkapital verlorengehen.

Hinweis: Die Banken gewhren oft Zinsbindungen von zehn und mehr Jahren und vergeben meist keine Kredite ber dem Objektwert. Durch solche Manahmen soll ein Kollaps des Immobilienmarktes verhindert werden.
Interessant in diesem Zusammenhang ist ein Blick auf die Gewerbeimmobilien in Deutschland. Nicht nur in Berlin ist die Nachfrage nach Bro- und Gewerberumen gesunken. Zwar gehen Experten davon aus, dass sich die Situation erholt, da viele internationale Investoren Gewerbeeinheiten in Deutschland aufgrund der stabilen Wirtschaft protegieren.

Aber in Zeiten, in denen das Coronavirus grassiert nimmt auch der Anteil am Homeoffice stark zu. Es bleibt abzuwarten, ob Covid-19 den Arbeitsmarkt und die Arbeitsweisen nachhaltig verndern wird.

Berliner Mietendeckel wird vielfach kritisiert

Der Empirica-Vorstand ist ber die konstant hohen Kaufpreise in Berlin irritiert und rechnet seit Langem mit einem Umschwung. Immerhin wrden immer hufiger die erwarteten Mieteinnahmen nicht erreicht, wovon sogar stdtische Wohnungsbaugesellschaften betroffen seien. Zudem ist er sich mit vielen anderen Experten der Branche einig, dass bestehende Schwierigkeiten am Wohnungsmarkt ausschlielich durch Neubauten und nicht durch staatliche Regulierungen aus der Welt geschafft werden knnten. Besonders scharfe Kritik wird am Berliner Mietendeckel gebt.

Dieser sei mieterfeindlich nicht verfassungskonform. Die Branche geht davon aus, dass das Bundesverfassungsgericht das Gesetz als unzulssig zurckweisen werde. Zudem sei eine solche Regelung gar nicht ntig, da die Neuvertragsmieten sowieso nicht mehr so stark anstiegen und nur noch um 3,15% statt wie zuvor um 8,13% wuchsen. Entgegen der positiven Trends am Wohnungsmarkt treten vermehrt Spannungen im Bereich des Bro- und Logistik-Markts auf. In den letzten Jahren ist die Zahl der Brobeschftigten um 22% gestiegen, die Zahl der Broflchen allerdings nur um 2%. Da Berlin fr seine Start-up-Szene bekannt ist, knnen die vorhandenen Leerstnde den wachsenden Bedarf bald nicht mehr decken.

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