Hausverwaltung: Auf welche Kosten müssen sich Eigentümer einstellen ?
Als Eigentümer einer Wohnung oder eines Mehrfamilienhauses ergibt es Sinn, die Verwaltung an eine externe Firma oder einen selbstständigen Hausverwalter abzugeben. Allerdings fallen für die Dienstleistung der Hausverwaltung Kosten an, die der Eigentümer zu tragen hat. Wir haben Ihnen alle Informationen zur Hausverwaltung und den damit verbundenen Kosten übersichtlich aufbereitet.
Preis pro Einheit - Was kostet eine Hausverwaltung?
Eine Hausverwaltung übernimmt entweder in Teilen oder in Gänze die Aufgaben eines Immobilienbesitzers in den unterschiedlichsten Bereichen. Von der Neuvermietung, der Durchführung von Instandhaltungsßanhmen und Moderniserungen, der Organisation der Hausreinigung und der Gartenpflege bis hin zur Betriebskostenabrechnung - die Hausverwaltung betreut nach Bedarf alle notwendigen Aktivitäten rund um eine oder mehrere Immobilien. Doch welche Kosten kommen auf den Eigentümer zu, wenn er die Hausverwaltung seines Vertrauens gefunden hat? Wie bemisst sich die so genannte "Verwaltervergütung"?
Die Verwaltung und Betreuung einer Immobilie ist komplex und damit eine Herausforderung für jeden Eigentümer. Dementsprechend wichtig ist eine gute Verwaltung, deren qualifizierte Dienstleistung selbstverständlich ihren Preis hat. Grundsätzlich bestimmen sich die Entgelte für diese Leistung nach Art und Umfang, aber vor allem nach der Güte. Feste oder gesetzlich vorgeschriebene Preise gibt es nicht.
Wie sich die Preise der Hausverwaltung gestalten
Die Preise unterscheiden sich nicht nur regional, sondern differieren auch in einer Stadt. So wird beispielsweise ein großer Gewerbehof mit vielen Gewerbeeinheiten anders bemessen als ein kleines Einfamilienhaus. Durchgesetzt hat sich jedoch eine Bemessungsgrundlage, die Wohneinheit, kurz WE. Hierbei unterscheidet man branchenspezifisch zwischen der Verwaltervergütung für Wohnungseigentümergemeinschaften, WEGs, und der Vergütung für die Betreuung von Miet- und Sondereigentum. Abgerechnet wird in Form von festen Beträgen pro Wohneinheit oder auch prozentual im Verhältnis zur Miete.
Die Verwaltervergütung einer WEG
Im Wohnungseigentumsgesetz sind die Basisleistungen einer Hausverwaltung klar definiert. Eine Konkretisierung der Leistungen wird stets im Verwaltervertrag festgehalten. Sofern die Verwaltung gesonderte Aufgaben erledigt, wie zum Beispiel die Betreuung einer großen Sanierung der Immobilie oder auch die Organisation von so genannten "außerordentlichen Eigentümerversammlungen", werden diese in gesonderter Form honoriert und sind dem Grunde nach individuell geregelt. Hierfür kann es sinnvoll sein, im Vorfeld Preisvergleiche einzuholen, weil die Preise erheblich voneinander abweichen können.
Es haben sich Grundvergütungen für die Betreuung einer WEG in Höhe von 17 Euro bis zu 30 Euro exklusive Steuer durchgesetzt. Allerdings ist der genaue Preis stets eine Frage der Größe des Gemeinschaftseigentums, also: Wie viele Wohneinheiten sind zu betreuen? Besteht ein Instandhaltungsrückstau? Wie ist das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander? Gibt es einen Mehrheitseigentümer? Insbesondere bei kleineren Objekten mit 3 bis 6 Wohneinheiten liegen die Preise auch oberhalb der o.g. Preisspanne. Da liegt daran, dass viele laufende Vorgänge einen von der Anzahl der Eigentumswohnungen weitgehend unabhängigen Aufwand verursachen.
Wie berechnet die Hausverwaltung Miet- und Sondereigentum?
Im Gegensatz zur Verwaltung einer WEG gibt es bei der Verwaltung von Mieteigentum und Sondereigentum keine Vorgaben vom Gesetzgeber. Sämtliche Aufgaben des Verwalters werden individuell im Verwaltervertrag geregelt, dem Grunde nach die Dienstleistung des Inkassos der Miete sowie die Betreuung der Mieter der Immobilie.
Bei der Verwaltung von "Sondereigentum", d.h. der Vermietung einer Eigentumswohnung im Auftrag eines Kapitalanlegers, variieren die Preise je nach Region zwischen 18,50 und 26 Euro/pro WE ohne Steuer, prozentual 4,5 bis sechs Prozent. In der Regel übernimmt der mit der WEG-Verwaltung (Verwaltung des Gemeinschaftseigentums) beauftragte Hausverwalter auch die Sondereigentumsverwaltung (SEV).
Hinweis: Wer weitere Orientierungen zur Verwaltervergütung benötigt, findet diese im DDIV-Branchenbarometer. Aktuell ist hier das Branchenbarometer 2020.
Welche Rolle spielen Sondervergütungen bei den Kosten für eine Hausverwaltung?
Wird eine Hausverwaltung bestellt, besteht die Möglichkeit im Verwaltungsvertrag sogenannte Sondervergütungen festzusetzen. Diese beschreiben zusätzliche Leistungen, die der Verwalter erbringt und zusätzlich zur vertraglich geregelten Vergütung entlohnt bekommt. Zur Festlegung von Sondervergütungen bedarf es nach Unterzeichnung des Verwaltungsvertrages eines Beschlusses durch die Eigentümer. Dabei unterscheiden sich Sondervergütungen bei WEG- und Mietverwaltung in einem relevanten Punkt. Da es sich bei der WEG-Verwaltung um eine gesetzlich vorgeschriebene Verwaltungsform handelt, deren Aufgaben explizit im Gesetz festgeschrieben sind, sind die Möglichkeiten für Sondervergütungen eingeschränkt. Demzufolge können im Rahmen einer WEG-Verwaltung lediglich Sondervergütungen vereinbart werden,deren Leistung nicht bereits durch das Gesetz vorgeschrieben sind.
Anders sieht es dagegen bei der Mietverwaltung aus. Hier wird auf Basis eines Verwaltungsvertrages festgelegt, welche Leistungen die Hausverwaltungen für die zu verwaltenden Einheiten erbringen müssen. Eine gesetzliche Vorgabe gibt es nicht. Somit können theoretisch jegliche Leistungen, die nicht bereits im Verwaltungsvertrag festgesetzt sind, als Sondervergütungen festgelegt werden. In der Praxis kann die Hausverwaltung allerdings nur aufwändige, im Individualfall nötige Leistungen als Sondervergütung geltend machen. Die Kosten, die durch Sondervergütungen entstehen, sind abhängig von der jeweiligen Hausverwaltung ,vom anfallenden Aufwand und der individuellen Vereinbarung zwischen Eigentümerschaft und Verwalter.Somit können diese in Einzelfällen einen relevanten Teil der Gesamtkosten der Hausverwaltung ausmachen.
Sondervergütungen erfordern immer eine bestimmte Zusatzleistung, die einen Mehraufwand für die Hausverwaltung erfordert. Beispiele für Leistungen mit Sondervergütung sind:
Welche regionalen Unterschiede bestehen bei den Kosten der Hausverwaltung?
Die Kosten einer Hausverwaltung hängen von vielerlei Faktoren ab. Einer davon ist der Standort der Immobilie, die verwaltet werden soll. Wie auch der Immobilienmarkt, unterliegt der Markt von Hausverwaltungen dem Prinzip von Angebot und Nachfrage. In beliebten Regionen und vor allem Großstädten sind die Kosten für eine Hausverwaltung höher als etwa auf dem Land. Dies ist auch wenig verwunderlich, denn nicht nur ist der Aufwand für eine Hausverwaltung in der Stadt höher, auch ist den Verwaltern bekannt, dass diese in den beliebten Großstädten mehr verlangen können als in weniger beliebten Regionen.
Grundsätzlich ist dieser Umstand nicht unbedingt problematisch, denn meist erbringen die Regionen mit höheren Verwaltungskosten auch höhere Mieteinnahmen, sodass sich das Verhältnis nicht allzu stark verschiebt. Am teuersten sind in Sachen Hausverwaltung die beliebten Großstädte in Deutschland, wie München, Köln, Stuttgart oder Frankfurt. Neben den Unterschieden zwischen Stadt und Land sind auch starke regionale Trends zu bemerken. So sind die Kosten für eine Hausverwaltung in Ostdeutschland geringer als im Westen. Das gleiche gilt für Norddeutschland im Vergleich zu Süddeutschland.
Preisunterschiede sind bei den Kosten für eine Hausverwaltung allgemein stark
Wenngleich in Bezug auf die Regionen zweifelsohne Trends zu bemerken sind, spielt die individuelle Wahl der Hausverwaltungen eine weitaus größere Rolle, als der Standort der Immobilien. Das liegt daran, dass die einzelnen Angebote von Verwaltern sich im Preis deutlich unterscheiden können. Dass Angebote für dieselbe Immobilie Preisunterschiede von bis zu 100 Prozent aufweisen können, ist keine Seltenheit. Umso wichtiger ist für Sie als Eigentümer also der Vergleich verschiedener Anbieter anhand verschiedener Kriterien. Insbesondere wenn es sich um eine Mietverwaltung handelt, bei der die Leistungen individuell verhandelt werden und nicht gesetzlich verankert sind, sollten Sie genau Leistungen und Kosten in ein Verhältnis setzen. Einfach den erstbesten Hausverwalter zu engagieren, kann Sie teuer zu stehen kommen.
Wie erkenne ich, ob die Kosten für die Hausverwaltung gerechtfertigt sind?
Besonders weil der Markt für Hausverwalter sehr undurchsichtig ist und es erst seit kurzem überhaupt die Möglichkeit gibt, einfache Vergleiche anzustellen, ist es wichtig zu wissen, was eine gute Hausverwaltung ausmacht und was diese kosten darf. Bei einer Hausverwaltung handelt es sich zumeist um eine langfristige Beziehung zwischen Eigentümer und Verwalter, sodass hier zweifelsohne auf eine hohe Kompetenz des Verwalters geachtet werden sollte.
Berufliche Kompetenz und Ausbildung des Hausverwalters
Bis zum Inkraftreten der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes im Dezember 2020 gab es praktisch keine formalen beruflichen Anforderungen an Hausverwalter, auch wenn seriöse Verwalter häufig eine kaufmännische Ausbildung (Immobilienkauffrau/Immobilienkaufmann) absolviert haben und sich regelmäßig fortbilden. Letztlich konnte und kann man aber auch ohne passende berufliche Qualikation die Hausverwaltertätigkeit ausüben. Dazu ist nur ein entsprechender Gewerbeschein zu beantragen.
Mit der WEG-Novelle (§ 26 a WEG) wurde der Begriff des zertifizierten Verwalters eingeführt. Danach darf sich jemand "zertifizierter Verwalter" nennen, der vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen kaufmännischen, rechtlichen und technischen Kenntnisse verfügt. Die genaue Ausgestaltung der Zertifizierung wird das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz in einer separaten Rechtsverordnung regeln.
Im Interesse der tatsächlichen Verhältnisse mit vielen kleinen Wohnanlagen ist in § 19 Abs. 2, Nr 6 WEG-Gesetz eine Ausnahme für kleinere Anlagen enthalten: Die Eigentumswohnanlage besteht aus weniger als neun Sondereigentumsrechten, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangen die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Bei Wohnanlagen mit weniger als 9 Winheiten soll alos nur dann ein Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters bestehen, wenn dies mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangen.
Leistung des Verwalters und Vergleich
Wenn Sie sich aktuell fragen, ob Ihr Hausverwalter eine gute Leistung erbringt und der von Ihnen bezahlte Preis gerechtfertigt ist, sollten Sie sich zuallererst fragen, ob Sie als Eigentümer mit den Leistungen des Verwalters zufrieden sind. Dies macht sich daran bemerkbar, ob Probleme im Betrieb der Immobilie auftreten oder es wiederholt Handlungsbedarf für Sie gibt. Eine gute Hausverwaltung sorgt dafür, dass Sie als Eigentümer so wenig wie möglich mit der Bewirtschaftung der Immobilie zu tun haben und alle Mieter bzw. Ihre übrigen Miteigentümer in der Wohnungseigentümergemeinschaft zufrieden sind . Doch selbst wenn die Leistung des Verwalters zufriedenstellend ist, kann es sein, dass Sie zu hohe Hausverwalterkosten haben. Es lohnt sich, in wiederholten Abständen Kontakt zu anderen Hausverwaltungen aufzunehmen und Angebote einzuholen, um so auf dem Laufenden zu bleiben, denn der Markt unterliegt einem stetigen Wandel. Vor allem wenn Ihr Verwaltungsvertrag vor dem Auslauf steht, ist diese Recherche besonders lohnenswert. Denn zu diesem Zeitpunkt haben Sie die Möglichkeit haben, den Verwalter ohne größeren Aufwand zu wechseln.
Wie finde ich die richtige Hausverwaltung für meine Wohnung oder mein Haus?
Sollten Sie sich in der Situation wiederfinden, dass Sie mit der Leistung oder den Kosten für die Hausverwaltung nicht zufrieden sind, stellt sich die Frage, wie die richtige Hausverwaltung überhaupt gefunden werden kann. Bei der Suche sollten Sie einige Kriterien in jedem Fall beachten.
Mitgliedschaft in Dachverbänden
Aufgrund der Tatsache, dass der Beruf des Hausverwalters in Deutschland trotz der mit der WEG-Novelle eingeführten Zertifizierung einer eher schwachen staatlichen Regulierung unterliegt, sollten Sie darauf achten, einen guten Verwalter auszuwählen, da die Aufgaben einer Hausverwaltung umfangreich sind. Erstes Anzeichen dafür, ob eine Hausverwaltung seriös ist, macht die Mitgliedschaft in einer der beiden großen Dachverbände.
Diese sind:
Beide zeichnen sich neben gutem Branchenverständnis dadurch aus, dass nur Verwalter eine Mitgliedschaft erhalten, die sich durch gute Leistungen bewiesen haben. Auch wird die Mitgliedschaft in den Verbänden beendet, wenn sich einer der Verwalter in seiner Tätigkeit etwas zu Schulden kommen lässt. Natürlich kann auch eine Verwaltung ohne die Mitgliedschaft in einem der Dachverbände gute Arbeit leisten, trotzdem bietet die Mitgliedschaft einen ersten Aufschluss über die Seriosität eines Verwalters.
Kommunikation mit anderen Eigentümern
Nichts ist so verlässlich wie die Erfahrung anderer Eigentümer. Wenn Sie sich also in der Situation befinden, gerade auf der Suche nach einem neuen Hausverwalter zu sein, ergibt es Sinn, Kontakt zu anderen Eigentümern aufzunehmen und zu erfahren, wie zufrieden diese mit ihrer Hausverwaltung sind. Dabei können Sie auf schnellem und einfachem Weg erfahren, welche Kosten der Hausverwaltung pro Einheit andere Eigentümer haben und welche Leistungen diese dafür erhalten. Allerdings sollte dabei eines beachtet werden: Jedes Haus hat seine eigenen Spezifikationen und sollte daher individuell betrachtet werden. Selbst wenn ein anderer Eigentümer sehr zufrieden mit seinem Verwalter ist, muss das nicht heißen, dass dies bei Ihrer Immobilie auch der Fall sein wird.
Schlussendlich zählen allerdings die harten Zahlen und Fakten: Welche Leistung wird zu welchem Preis angeboten? Eine Antwort auf diese Frage bietet Ihnen nur ein Blick auf den Vergleich aller Anbieter.
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