Bekämpfung von Leerstand | Leerstandsmanagement

Vor der Darstellung der verschiedenen Erscheinungsformen von Leerstand und möglicher Strategien für die Verminderung der Leerstandsquote sollen zunächst die Begriffe "Leerstand" und "Leerstandquote" selbst definiert bzw. näher erläutert werden.

Unter dem Begriff "Leerstand" werden sämtliche leer stehenden Flächen in einer Immobilie bzw. in einem eingegrenzten Untersuchungsgebiet (Quartier, Ortsteil, Stadt, Region) verstanden.

Die Leerstandsquote wird zu einem Stichtag ermittelt und als Flächenquotient zwischen der leer stehenden Fläche und der gesamten nutzbaren Fläche angegeben. Dabei werden die Leerstandsquoten separat für die einzelnen Nutzungsarten (u.a. Wohnnutzung, Büronutzung) errechnet. Welche Flächen in die Berechnung der leer stehenden Flächen einbezogen werden, ist nicht normiert, sondern wird von verschiedenen Research-Instituten unterschiedlich gehandhabt. So werden zum Beispiel bei der Berechnung der Leerstandquoten bei Büroflächen teilweise auch Neubauobjekte einbezogen, die erst in maximal 3 Monaten bezugsfertig werden.

1. Erscheinungsformen von Leerstand 

Die unterschiedlichen Erscheinungsformen von Leerstand  werden üblicherweise an den Kriterien "Ursache" und "Dauer" festgemacht:

1.1 Fluktuationsreserve

Als sogenannte Fluktuationsreserve bezeichnet man kurzfristigen Leerstand, der insbesondere bei Wohnobjekten wesentlich durch normalen Mieterwechsel entsteht. In der allgemeinen Diskussion zum Thema "Wohnungsknappheit in Großstädten" wird ein Wert von 3% als Maßstab für einen ausreichend flexiblen Wohnungsmarkt genannt.

1.2 latenter Leerstand

Der "latente Leerstand" stellt gemäß der Definition der Immobilienberatungsfirma "Aengevelt Research" die zur Vermietung angebotene Gesamtfläche im entsprechend Teilmarkt (Wohnen, Büro etc.) dar. Sofern die Absorptionsfähigkeit des jeweiligen Teilmarktes aufgrund positiver Rahmenbedingungen hoch ist, d.h. die angebotenen Flächen schnell vermietet werden, gibt auch eine temporär höhere Leerstandquote kein Anlass zur Besorgnis.

1.3 Struktureller Leerstand

Anders sieht es beim "struktureller Leerstand" aus. Zu dieser Subkategorie werden Flächen gezählt, die über einen längeren Zeitraum unabhängig von konjunkturellen Schwankungen nicht vermietet waren. Ob schon eine Leerstandsdauer von mehr als 3 Monaten als struktureller Leerstand eingeordnet wird, sollte wohl eher nicht als generelle Regel angewendet werden. In jedem Falle ist aber ein Anstieg der Quote beim strukturellen Leerstand ein Warnsignal, das eine vertiefte Analyse der Ursachen auslösen sollte.

1.4 Spekulativer Leerstand

Nur schwer messbar ist der sogenannte spekulative Leerstand. Davon spricht man, wenn trotz Nutzungsfähigkeit der jeweiligen Immobilie und entsprechender Nachfrage das Objekt vom Eigentümer bewusst nicht zur Vermietung angeboten wird, da er beispielsweise auf stark steigende Preise setzt. Dieser Leerstandtyp spielt bei bundesweiter Betrachtung eine eher untergeordnete Rolle, da schon aufgrund der demographischen Entwicklung in vielen Regionen der Bundesrepublik eine ausreichende Nachfrage nicht mehr gegeben ist und somit die Grundvoraussetzung für steigende Preise entfallen ist.

2. Erfassung des Istzustands und Ursachen-Forschung 

Die folgenden Ausführungen beschränken sich auf die Leerstandthematik im Teilmarkt "Wohnobjekte", der für die der Plattform "HausverwalterScout" überwiegend anfragenden Eigentümer von Wohnimmobilien von vorrangigem Interesse sein dürfte. Darüber hinaus wird der Fokus auf die Erscheinungsform "struktureller Leerstand" gerichtet, da die übrigen Erscheinungsformen in der Regel nur kurzzeitig auftreten bzw. von den Eigentümern bewusst in Kauf genommen werden.

2.1 Erfassung des Istzustands

Bevor Strategien zur Verringerung der Leerstandquoten entwickelt werden und ein Leerstandsmanagement implementiert wird, ist es notwendig, den Ist-Zustand zu erfassen, wobei hier verschiedene Untersuchungsebenen zu unterscheiden sind:

• Der Eigentümer eines einzelnen Wohnobjektes wird seine Analyse zunächst auf das eigene Objekt beschränken und allenfalls versuchen, mit anderen Eigentümern in der Umgebung Informationen auszutauschen.

• Eine Wohnungsgesellschaft mit größerem Bestand im Untersuchungsbereich kann auf einen ungleich größeren Datenbestand zugreifen und daraus gegebenenfalls eine Statistik entwickeln, aus der beispielsweise Miethöhen, Wohnungsgrößen, Wohnungsausstattung und natürlich die Leerstandsquote aller eigenen Objekte im untersuchten Quartier hervorgehen.
  

2.2. Ursachen-Forschung für den festgestellten Leerstand

Hier ist zunächst festzuhalten, dass der Immobilienmarkt in einer Region bzw. Stadt von vielen Faktoren beeinflusst wird, auf die selbst größere Wohnungsbaugesellschaften keinen Einfluss haben. So hat beispielsweise in vielen Regionen Ostdeutschlands die Schließung vieler Betriebe zu einer regelrechten Abwanderungswelle geführt, die schon allein durch das Sinken der Einwohnerzahlen zu einem Einbruch der Wohnungsnachfrage und zu Leerständen geführt hat. In einer solchen Situation reicht es also nicht aus, nur das Erscheinungsbild des Hauses, den Ausstattungsstandard und das Wohnumfeld zu untersuchen, sondern auch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in der gesamten Stadt bzw. Region sowie die demographische Situation mit zu erfassen.

Andernfalls läuft man Gefahr, erhebliche Investitionen in Objekte zu tätigen, die aufgrund vermeintlich nicht zeitgemäßer Ausstattung als schwer vermietbar klassifiziert werden. Denn der eigentliche Grund für den Leerstand kann darin bestehen, dass für die Stadt bzw. Region insgesamt so wenig Nachfrage nach Wohnungen besteht, sodass selbst moderne Wohnungen nicht zu kostendeckenden Preisen vermietet werden können und längere Zeit leer stehen.

Jedenfalls ist man bei der Ursachen-Forschung für den Leerstand gut beraten, die Analyse nicht auf sein Objekt zu begrenzen. In diesem Zusammenhang können übrigens Hausverwalter wertvolle Erkenntnisse beisteuern, da sie durch Ihre Tätigkeit für verschiedene Eigentümer die Lage auf dem Wohnungsmarkt besser einordnen können.

3. Leerstandsmanagement - Maßnahmenpaket gegen den Leerstand

Eine allgemein verbindliche Definition für Leerstandsmanagement existiert nicht. Das liegt nicht zuletzt daran, dass der Begriff "Management", der aus der Betriebswirtschaftslehre entlehnt ist, hier den Eindruck erweckt, als ob das angestrebte Ergebnis ( z.B. die Verminderung der Leerstandsquote um x %) mit einem erprobten Maßnahmen-Paket unter Anwendung von Managementtechniken zu erzielen ist. Dieses Modell geht von einer zentralen Steuerung durch eine Person oder Institution aus, die in der Praxis angesichts der Vielzahl von Akteuren und fehlender Weisungsbefugnisse nicht anzutreffen ist. Selbst der Eigentümer eines einzelnen Wohnhauses kann durch konträre Vorstellungen von (potentiellen) Mietern, Konkurrenzangebote anderer Eigentümer und Entscheidungen der Kommunalpolitik vor der Situation stehen, dass seine Maßnahmen zur Leerstandsreduktion ins Leere laufen.

Unter "Leerstandmanagement" wird allgemein eine Vorgehensweise eines Einzeleigentümers oder mehrerer Akteure verstanden, die darauf abzielt, durch zwischen den Beteiligten abgestimmte Strategien und Maßnahmen den Leerstand in einem Objekt, einer Wohnanlage oder einem Wohnquartier signifikant zu verringern.

Dabei sollte zunächst angesichts der Größenordnung des anstehenden Leerstandsproblems überlegt werden, ob hier ein überschaubares Maßnahmenpaket in Rahmen eines konventionellen Leerstandsmanagements, oder aber angesichts eines hohen strukturellen Leerstands in einem Wohnquartier ein strategisches Leerstandsmanagement konzipiert und umgesetzt werden sollte.

3.1 konventionelles Leerstandsmanagement

Hier ist in der Regel das Wohnobjekt eines Immobilieneigentümers Gegenstand der Untersuchung, wobei zunächst der Ist-Zustand zu erfassen und zu dokumentieren ist. Mit ihrem Marktüberblick können Hausverwaltungen Hilfestellung bei der Einordnung der ermittelten Daten (Wohnungsausstattung, Höhe der Nebenkosten, Miethöhen) im Vergleich zu anderen Objekten leisten.

Aus der Bewertung der Untersuchungsergebnisse wird dann ein Maßnahmenkatalog zusammengestellt, der beispielsweise die energetische Sanierung des Hauses, die Modernisierung der Bäder, die Renovierung des Treppenhauses und die Neugestaltung der Außenanlagen beinhalten kann, sowie deren Instandhaltung gewährleistet.

Maßnahmen des konventionellen Leerstandsmanagements lassen am ehesten Erfolge bei sporadischen Leerständen in Quartieren mit grundsätzlich intaktem Wohnumfeld erwarten.

3.2 strategisches Leerstandsmanagement

Das strategische Leerstandsmanagement ist nicht auf ein Einzelobjekt, sondern einen größeren Bereich wie ein Quartier oder ein Stadtviertel bezogen, das durch strukturelle Leerstände belastet ist.

Die Maßnahmen zielen auf die Neuausrichtung des Standortes ab, was angesichts der vielen Einflussfaktoren nur mit einer koordinierten Strategie möglichst aller Akteure, d.h. Immobilieneigentümer, öffentliche Verwaltung, Förderinstitute, Gewerbetreibende bzw. Einzelhandelsfirmen und Kultureinrichtungen möglich ist.

Hinsichtlich des Planungshorizonts sollte man nicht von kurzfristigen Erfolgen ausgehen, sondern eher "in Jahren denken". Wenn es dann aber durch intensiven Einsatz aller Akteure und positive Rahmenbedingungen wie Zuzug oder Wirtschaftswachstum zu einer Minimierung des strukturellen Leerstands kommt, sind Wohnobjekte wieder nachhaltig vermietbar und verzeichnen Wertsteigerungen.

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