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Wirtschaftsplan einer WEG-Gemeinschaft

In einer WEG Verwaltung und dem Betrieb der Immobilien spielt der Wirtschaftsplan eine wichtige Rolle. Mchten Sie Ihr Wohneigentum professionell verwalten lassen, ist es wichtig, dass Sie ber wichtige Begriffe wie Wirtschaftsplan oder Hausgeldabrechnung Bescheid wissen. Vor allem, wenn Sie in der Eigentmerversammlung mit der Verwaltung in Kontakt treten, sollten Sie Bescheid wissen, was es mit diesen und weiteren Zusammenhngen auf sich hat.

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Was ist der Wirtschaftsplan in einer WEG-Verwaltung?

Zunchst soll klargestellt werden, dass es sich in diesem Artikel nicht um Erluterungen zum in der Betriebswirtschaftslehre verwendeten Planungsinstrument Wirtschafts- bzw. Finanzplan geht, sondern um den in 28 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelten Wirtschaftsplan einer Wohnungseigentmergemeinschaft.Obwohl derselbe Begriff verwendet wird, handelt es sich doch um zwei unterschiedliche Dinge. Denn im Gegensatz zum in der Betriebswirtschaftslehre verwendeten Wirtschaftsplan, handelt es sich hierbei um ein gesetzlich reglementiertes Instrument, welches mit Sorgfalt und Bedacht erstellt werden muss.

Generell dient ein Wirtschaftsplan in einer WEG-Verwaltung dazu, die Finanzen der Gemeinschaft fr das folgende Wirtschaftsjahr zu planen und eine genau Einnahmen- und Ausgaben Verwaltung festzulegen. Handelt es sich um eine WEG mit externer Verwaltung muss der Verwalter den Wirtschaftsplan erstellen und diesen den Eigentmern zur Prfung vorlegen. Der Wirtschaftsplan regelt dabei nur die Kosten, die fr das Gemeinschaftseigentum anfallen. Diese mssen nmlich von der Gemeinschaft getragen werden. Aus diesem Grund muss geregelt werden, welche Ausgaben fr welche Dinge anfallen werden und wie diese auf die einzelnen Mitglieder der WEG Gemeinschaft umgelegt werden. Zudem bietet derWirtschaftsplan die gesetzliche Grundlage fr die Festlegung der monatlich zu zahlenden Hausgeldvorschsse und ist jeweils bis zur nchsten Eigentmerversammlung gltig. Letztlich wird damit die Zahlungsfhigkeit der Eigentmergemeinschaft sichergestellt, die im Jahresverlauf Rechnungen von Versorgungsbetrieben und diversen anderen Anspruchstellern zu begleichen hat.Formularbeginn
Wirtschaftsplan einer WEG | (c) made_by_nana / Fotolia
Im 3. Abschnitt des WEG wird schon im 21 (Verwaltung durch die Wohnungseigentmer)
der Wirtschaftsplan im Zusammenhang mit der Festlegung der Kriterien einer ordnungsgemen und den Gemeinschaftsinteressen entsprechenden Verwaltungsleistung erwhnt.

In der Regel wird fr jede in der Rechtsform des Wohnungseigentums ein Verwalter bestellt, dessen Aufgaben und Befugnisse in den Paragraphen 27 des WEG definiert sind. Darber hinaus ist dann im 28 das Erfordernis der Erstellung eines Wirtschaftsplans samt Planinhalt direkt im Gesetz verankert worden. Das unterstreicht die besondere Bedeutung dieses Planes fr das Funktionieren einer Wohnungseigentmergemeinschaft. So kann auch Wohnungseigentmer fr sich ohne Bevollmchtigung durch die Eigentmergemeinschaft vom Verwalter die Aufstellung und Vorlage dieses Planes verlangen.

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Was ist das Hausgeld in einer WEG-Gemeinschaft?

Im Zusammenhang mit dem Wirtschaftsplan wird auch der Begriff Hausgeld immer wieder erwhnt. Das Hausgeld beschreibt in einer WEG Gemeinschaft die monatlich von den Eigentmern zu verrichtenden Zahlungen an die Verwaltung, die die Gemeinschaftskosten der Immobilien tragen sollen. Die Zahlung dieser sind eine Verpflichtung des Wohnungseigentmers. Da diese Hausgeldzahlungen monatlich anfallen, wird am Anfang des Jahres zur besseren Planung der Wirtschaftsplan aufgestellt, der unter anderem festlegt, welche Beitrge von den Mitgliedern gezahlt werden. Die Hhe der Beitrge der einzelnen Mitglieder bzw. der Anteil der Kosten, den einzelne Mitglieder tragen, kann auf mehrere Arten festgelegt werden. blich ist die Verteilung nach Miteigentumsanteil, es sind allerdings auch andere Verteilungsschlssel mglich.

Zum Ende des Wirtschaftsjahres wird dann eine abschlieende Hausgeldabrechnung aufgestellt, die berprft, ob die bezahlten Vorschsse der Mitglieder die entstandenen Kosten getragen haben. Dabei erhlt jedes Mitglied der WEG Gemeinschaft eine individuelle Abrechnung, die etwaige Nach- oder Rckzahlungen beinhaltet. So werden zum Jahresende alle eventuellen Fehlbetrge ausgeglichen und der Jahreshaushalt der WEG Gemeinschaft so abgeschlossen. Dies stellt dann die nachtrgliche berprfung des Wirtschaftsplanes dar, der niemals rckwirkend, sondern fr die Zukunft erstellt wird.

Der Zusammenhang von Wirtschaftsplan, Hausgeld und Nebenkostenabrechnung

Bevor wir uns die Struktur und die Inhalte des Wirtschaftsplans anschauen, sollte noch eine Unklarheit beleuchtet werden. Nmlich der Zusammenhang zwischen dem Wirtschaftsplan, dem Hausgeld und der Abrechnung der Betriebskosten. Dabei sind erst einmal zwei Perspektiven zu unterscheiden: Die des Eigentmers und Mitglieds der Gemeinschaft und die des Mieters. Der Mieter bezahlt grundstzlich als Teil seiner Miete Nebenkosten, die in einer entsprechenden Abrechnung dargestellt werden. Diese Kosten sind zum Teil auch Bestandteil der Kosten, die fr die Gemeinschaft im Wirtschaftsplan dargestellt werden und durch das Hausgeld finanziert werden. Wohnt der Eigentmer selbst in der Wohnung, bezahlt er durch das Hausgeld seinen Anteil an den entstandenen Nebenkosten und entrichtet zustzlich Beitrge fr die Instandhaltung. Wird ein Eigentmerwechsel vollzogen, muss der neue Eigentmer natrlich auch die Hausgeldzahlungen fr die Immobilie tragen. Dies gilt auch fr bereits gettigte Vorauszahlungen, die der neue Eigentmer dem alten beim Besitzwechsel schuldet.

Ist die Wohnung vermietet, kann der Eigentmer die Nebenkosten auf den Mieter umlegen und anschlieend im Rahmen des Hausgeldes an die Gemeinschaft weitergeben. Dabei schliet das Mietrecht allerdings die Umlage von Instandhaltungskosten aus. Welche Nebenkosten genau anfallen und in welcher Hhe diese vom Vermieter bzw. vom Mieter getragen werden, regelt der individuelle Mietvertrag. Also sind die Nebenkosten auch indirekt Teil des Hausgeldes, welches die Kosten, die im Wirtschaftsplan aufgestellt sind, trgt. Fr Eigentmer und Vermieter ist das Hausgeld bzw. der Teil des Hausgeldes, der durch Nebenkosten ausgemacht wird auch aus steuerlicher Sicht interessant. Das liegt daran, dass in der persnlichen Steuererklrung bis zu 1.200 Euro pro Jahr an Nebenkosten steuerlich abgesetzt werden knnen.

1. Inhalt und Struktur des Wirtschaftsplans

ImWirtschaftsplanwerden die in der Folgeperiode zu erwartenden Kosten aus der laufenden Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums denEinnahmen der Gemeinschaft gegenbergestellt und die Zahlungen der Wohnungseigentmer zum Aufbau einer Instandhaltungsrcklage festgelegt. Auerdem werden auf Grundlage des Wirtschaftsplanes die Hausgeldbeitrge der einzelnen Mitglieder bestimmt und der Schlssel der Verteilung festgelegt. Generell erstellt der Verwalter den Wirtschaftsplan und schtzt die zu erwartenden Kosten und Einnahmen.

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Dieser Gesamt-Wirtschaftsplan wird in Einzelwirtschaftsplne aufgeteilt, die fr jede Eigentumseinheit zu erstellen sind. Darin wird der vom jeweiligen Eigentmer entsprechend seinem Miteigentumsanteil zu tragende Kostenanteil aufgeschlsselt. Wie genau die Kosten verteilt werden, hngt von den Regelungen der einzelnen Gemeinschaften ab. Grundstzlich knnen der Gesamt- und der Einzelwirtschaftsplan zusammengefasst werden, in den meisten Fllen werden allerdings Einzelwirtschaftsplne erstellt, die dann in Ihrer Gesamtheit den Gesamtwirtschaftsplan ergeben.

1.1. Kostenplanung der Gemeinschaft

Bei der detaillierten Kostendarstellung sollte darauf geachtet werden, dass es keine Abweichungen zwischen den einzelnen Positionen des Wirtschaftsplans und der Wohngeldabrechnung gibt. Dies dient nicht zuletzt der Transparenz und guten Nachvollziehbarkeit der Planung fr die Wohnungseigentmer.

Die wichtigsten Kostenarten des Wirtschaftsplans sind nachfolgend dargestellt:

  • Wasserversorgung und Entwsserung
  • Heizkosten (nur bei Zentralheizung)
  • Warmwasserbereitung (nur bei zentraler WW-Aufbereitung)
  • Mllentsorgung
  • Hausreinigung und Gartenpflege
  • Versicherungsprmien
  • Kosten der laufenden Instandhaltung
  • Verwalterhonorar

Diese Kostenarten sind so in der Betriebskostenverordnung (BetrVK) festgelegt und sind verpflichtend in der geplanten Hhe vom Verwalter aufzustellen. Zudem muss die Kostenbersicht, genau wie der gesamte Wirtschaftsplan den Grundstzen der ordnungsgemen Buchfhrung gengen.

In diesem Zusammenhang ist auch das Thema Umlage wichtig. Denn als Eigentmer, der seine Wohnung vermietet, werden Teile dieser Kosten grundstzlich auf die Mieter umgelegt. Dabei drfen aus den genannten Kostenarten jedoch die folgenden Kosten nicht umgelegt werden:

  • Kosten fr Instandhaltung
  • Kosten fr Bildung einer Instandhaltungsrcklage
  • 1.2. Einnahmeplanung der Gemeinschaft

    Neben den Kosten mssen in einem Wirtschaftsplan natrlich auch die voraussichtlichen Einnahmen der Gemeinschaft ordentlich dargestellt werden. Den grten Einnahmeposten in der Planung bilden in der Regel die Hausgeldvorschsse, die von den Eigentmern in der zu planenden Abrechnungsperiode zur Deckung der nicht durch sonstige Einnahmen gedeckten Planausgaben zu leisten sind. Diese werden im Normalfall monatlich von den Eigentmern bezahlt.
    Mitsonstigen Einnahmen sind hier die Einnahmen gemeint, die der Eigentmergemeinschaft aus der Vermietung bzw. Gebrauchsberlassung von Gemeinschaftseigentum und aus Zinseinnahmen (im Zusammenhang mit der Instandhaltungsrcklage) zuflieen. Hier knnen sich Eigentumswohnanlagen erheblich unterscheiden, beispielsweise wenn eine gemeinsame Waschkche vorhanden ist oder eine Mobilfunkanlage auf dem Dach installiert ist. Wichtig ist hierbei allen voran der Bezug auf gemeinschaftliches Eigentum. Wer sich gerade erst mit der Thematik auseinander setzt, denkt flschlicherweise oft, dass im Wirtschaftsplan auch Einnahmen aus der Vermietung der Eigentumswohnungen der Eigentmer aufgefhrt werden. Dies ist allerdings keineswegs Zweck des Wirtschaftsplans, der sich ausschlielich mit der finanziellen Planung der Gemeinschaft beschftigt.

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    Neben den Einnahmen aus der Vermietung von Gemeinschaftseigentum gehren zu den zustzlichen Einnahmen unter anderen auch Zinseinnahmen, die vom Gemeinschaftseigentum erwirtschaftet werden. Dazu zhlen unter anderem auch die Zinseinnahmen der Instandhaltungsrcklage. Diese wird zwar generell fr den Zweck angelegt bei notwendigen Instandhaltungsmanahmen gengend Kapital zur Verfgung zu stellen, wird aber solange dies nicht der Fall ist auch Zinseinnahmen erwirtschaften. Diese mssen dann selbstverstndlich auch im Wirtschaftsplan bercksichtigt werden. Allerdings kann von der Eigentmerversammlung beschlossen werden, dass die Zinseinnahmen der Instandhaltungsrcklage auch immer dieser zugefhrt werden. In diesem Fall werden diese Einnahmen nicht im Wirtschaftsplan bercksichtigt. Formularbeginn

    2. Planungsperiode fr den Wirtschaftsplan

    Da es sich beim Wirtschaftsplan der WEG um ein Instrument der Voraussicht handelt, mit dem voraussichtliche Einnahmen den geplanten Kosten gegenbergestellt werden, spielt auch der Betrachtungs- bzw. Planungszeitraum eine groe Rolle. Generell wird in 28 des WEG-Gesetzes keine klare Vorgabe bezglich der Periode gemacht. Vorgabe ist nur, dass der Hausverwalter gesetzlich verpflichtet ist, den einzelnen Wohnungseigentmern den Wirtschaftsplan einmal jhrlich vorzulegen. Wann dies passiert, bleibt aber gesetzlich offen. Vorgeschrieben ist nur, dass der Wirtschaftsplan auf Basis des Kalenderjahres aufgestellt werden muss. Allerdings liegt der Eigentmerschaft in diesem Zusammenhang offen, klare Vorgaben an den Verwalter zu machen, wann der Wirtschaftsplan vorgelegt werden muss und welche Periode dieser plant.

    Empfehlenswert ist diese Praxis aus Sicht des Eigentmers zweifelsohne, denn so bleibt ein hohes Ma an Kontrolle bei den Eigentmern, die vom Verwalter in jedem Fall an einem bestimmten Zeitpunkt die finanzielle Planung vorgelegt bekommen. Verbreitet ist dabei, dass dem Verwalter vorgeschrieben wird, innerhalb der ersten drei bis vier Monate des laufenden Jahres den Wirtschaftsplan vorzulegen.

    Eine hnliche gesetzliche Regelung gilt neben dem Wirtschaftsplan brigens auch fr die Jahresabrechnung, die vom Verwalter zum Jahresende aufgestellt werden muss. Auch dieser muss vom Verwalter aufgestellt werden und fasst die wirtschaftliche Situation der Gemeinschaft fr das vergangene Kalenderjahr durch die Aufstellung aller tatschlichen Kosten und Einnahmen zusammen.

    Wirtschaftsplan WEG | Foto: (c) FirmBee/pixabay.com

    3. Beschluss ber den Wirtschaftsplan

    Durch Stimmenmehrheit der Eigentmer der WEG-Gemeinschaft wird der Wirtschaftsplan beschlossen. Dies geschieht in der Regel auf einer Mitgliederversammlung, auf der der Wirtschaftsplan vom Verwalter den Eigentmern vorgestellt wird. Falls man als Wohnungseigentmer mit dem entsprechenden Beschluss nicht einverstanden ist, muss der Rechtsweg eingeschlagen werden und den Beschluss vor Gericht angefochten werden. Dies geschieht dann wiederum auf Basis des 28 WEG. Da hier juristischer Sachverstand gefragt ist, sollte man einen im WEG-Recht erfahrenen Rechtsanwalt einschalten, der ber die PlattformRechtsanwaltScout.comgefunden werden kann.

    Bei der Formulierung des Beschlusses sollte unbedingt auf die Einhaltung der rechtlichen Anforderungen geachtet werden, die im Rahmen der Rechtsfortbildung von den Gerichten entwickelt wurde.
    Dazu gehren unter anderem:

    • Die Angabe des Jahres, fr das der Plan gelten soll
    • Die Plansumme in Euro
    • Die Bezugnahme, dass sich der Beschluss auch auf die Einzelwirtschaftsplne bezieht

    Nach dem offiziellen Beschluss und der Besttigung des Wirtschaftsplanes durch die Gemeinschaft werden die Zahlungen des Hausgeldes entsprechend des Planes durchgefhrt.

    Eine gute Verwaltung sorgt fr lckenlose Aufstellung

    Die Aufstellung des Wirtschaftsplanes ist allen voran wichtig, damit die Eigentmerschaft ber die finanzielle Planung fr das Kalenderjahr informiert wird. Damit Sie als Eigentmer und Teil einer Wohnungseigentmergemeinschaft keine Probleme mit der Finanzplanung haben, ist ein guter Hausverwalter vonnten. Dieser macht sich in aller Regel auch bezahlt, denn wenn die Verwaltung beim Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung unsauber arbeitet und Fehler gemacht werden, bezahlen Sie als Eigentmer dafr. Auerdem gehen Sie damit auch ein rechtliches Risiko ein, da die Bcher allesamt rechtlich korrekt sein mssen. Dies regelt das WEG-Gesetz klipp und klar. Der Hausverwalter sollte also in jedem Fall mit Bedacht gewhlt werden.

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    Foto: (c) FirmBee/pixabay.com

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