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Der Wirtschaftsplan einer Wohnungseigentümergemeinschaft


Zunächst soll klargestellt werden, dass es nachfolgend nicht um Erläuterungen zum in der Betriebswirtschaftslehre verwendeten Planungsinstrument Wirtschafts- bzw. Finanzplan geht, sondern um den in § 28 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelten Wirtschaftsplan einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Hier finden Sie einige Punkte, die zu beachten sind.
Wirtschaftsplan einer WEG | (c) made_by_nana / Fotolia
Im 3. Abschnitt des WEG wird schon im § 21 (Verwaltung durch die Wohnungseigentümer)
der Wirtschaftsplan im Zusammenhang mit der Festlegung der Kriterien einer ordnungsgemäßen und den Gemeinschaftsinteressen entsprechenden Verwaltungsleistung erwähnt.
In der Regel wird für jede in der Rechtsform des Wohnungseigentums ein Verwalter bestellt, dessen Aufgaben und Befugnisse in den Paragraphen 27 des WEG definiert sind. Darüber hinaus ist dann im § 28 das Erfordernis der Erstellung eines Wirtschaftsplans samt Planinhalt direkt im Gesetz verankert worden. Das unterstreicht die besondere Bedeutung dieses Planes für das Funktionieren einer Wohnungseigentümergemeinschaft. So kann auch Wohnungseigentümer für sich ohne Bevollmächtigung durch die Eigentümergemeinschaft vom Verwalter die Aufstellung und Vorlage dieses Planes verlangen.
Der Wirtschaftsplan bildet die gesetzliche Grundlage für die Festlegung der monatlich zu zahlenden Hausgeldvorschüsse und ist jeweils bis zur nächsten Eigentümerversammlung gültig. Letztlich wird damit die Zahlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft sichergestellt, die im Jahresverlauf Rechnungen von Versorgungsbetrieben und diversen anderen Anspruchstellern zu begleichen hat.

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1. Inhalt und Struktur des Wirtschaftsplans

Im Wirtschaftsplan werden die in der Folgeperiode zu erwartenden Kosten aus der laufenden Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums den  Einnahmen der Gemeinschaft gegenübergestellt und die Zahlungen der Wohnungseigentümer zum Aufbau einer Instandhaltungsrücklage festgelegt. Dieser Gesamt-Wirtschaftsplan wird in Einzelwirtschaftspläne aufgeteilt, die für jede Eigentumseinheit zu erstellen sind. Darin wird der vom jeweiligen Eigentümer entsprechend seinem Miteigentumsanteil zu tragende Kostenanteil aufgeschlüsselt. Grundsätzlich können der Gesamt- und der Einzelwirtschaftsplan zusammengefasst werden

1.1. Kostenplanung der Gemeinschaft

Bei der detaillierten Kostendarstellung sollte darauf geachtet werden, dass es keine Abweichungen zwischen den einzelnen Positionen des Wirtschaftsplans und der Wohngeldabrechnung gibt. Dies dient nicht zuletzt der Transparenz und guten Nachvollziehbarkeit der Planung für die Wohnungseigentümer.

Die wichtigsten Kostenarten des Wirtschaftsplans sind nachfolgend dargestellt:

  • Wasserversorgung und Entwässerung
  • Heizkosten (nur bei Zentralheizung)
  • Warmwasserbereitung (nur bei zentraler WW-Aufbereitung)
  • Müllentsorgung
  • Hausreinigung und Gartenpflege
  • Versicherungsprämien
  • Kosten der laufenden Instandhaltung
  • Verwalterhonorar

1.2. Einnahmeplanung der Gemeinschaft

Den größten Einnahmeposten in der Planung bilden in der Regel die Hausgeldvorschüsse, die
von den Eigentümern in der zu planenden Abrechnungsperiode zur Deckung der nicht durch sonstige Einnahmen gedeckten Planausgaben zu leisten sind.
Mit sonstigen Einnahmen sind hier die Einnahmen gemeint, die der Eigentümergemeinschaft aus der Vermietung bzw. Gebrauchsüberlassung von Gemeinschaftseigentum und aus Zinseinnahmen (im Zusammenhang mit der Instandhaltungsrücklage) zufließen. Hier können sich Eigentumswohnanlagen erheblich unterscheiden, beispielsweise wenn eine gemeinsame Waschküche vorhanden ist oder eine
Mobilfunkanlage auf dem Dach installiert ist.

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2. Planungsperiode für den Wirtschaftsplan

Der Wirtschaftsplan wird in der Praxis meist für das noch laufende Kalenderjahr aufgestellt, da durch bereits feststehende Kostenpositionen der Unsicherheitsfaktor geringer wird. Es ist aber gleichermaßen möglich, die Planung auch für das Folgejahr aufzustellen. Wie bei jeder Planung können nicht
erwartete Abweichungen (zum Beispiel durch ungünstige Witterung) möglicherweise durch die Berücksichtigung eines Puffers aufgefangen werden.

3. Beschluss über den Wirtschaftsplan

Der Beschluss über den Wirtschaftsplan kann mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer beschlossen werden. Falls man als Wohnungseigentümer mit dem entsprechenden Beschluss nicht einverstanden ist, muss man den Rechtsweg einschlagen und den Beschluss vor Gericht anfechten. Da hier juristischer Sachverstand gefragt ist, sollte man einen im WEG-Recht erfahrenen Rechtsanwalt
einschalten, der über die Plattform RechtsanwaltScout.com gefunden werden kann.
Bei der Formulierung des Beschlusses sollte unbedingt auf die Einhaltung der rechtlichen Anforderungen geachtet werden, die im Rahmen der Rechtsfortbildung von den Gerichten entwickelt wurde.
Dazu gehören unter anderem
  • Die Angabe des Jahres, für das der Plan gelten soll
  • Die Plansumme in Euro
  • Die Bezugnahme, dass sich der Beschluss auch auf die Einzelwirtschaftspläne bezieht
Die Erstellung eines Wirtschaftsplanes erfordert ein gehöriges Maß an Erfahrung, weshalb man bei der Suche nach einer Hausverwaltung für seine WEG  nach der Erfahrung in der Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen fragen sollte.

Foto (c) : made_by_nana / Fotolia
Aktuelle Anfrage
Hausverwaltung gesucht in Schwerte (58239)
Verwaltungsart: WEG-Hausverwaltung
PLZ: 58239
Ort: Schwerte
Anzahl Einheiten: 38
Verwaltungsbeginn: 01.12.2017
Besonderheiten des Objektes / Sonstiges: Das Objekt war in 2015 erworben. Von Anfang an war die Hausverwaltung untätig. Bis heute ist kein Geld in die Hauskasse geflossen. Die Eigentümern sind nicht bereit die Verwaltungsgebühren für den neuen Hausverwalter zu bezahlen, wird aber dringend ein Hausverwalter benötigt. Das Haus und Grund stellt einen Antrag beim Amtsgericht. Drei Angebote werden für die Beantragung des neuen Verwalter benötigt.


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