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Wirtschaftsplan einer WEG-Gemeinschaft

In einer WEG Verwaltung und dem Betrieb der Immobilien spielt der Wirtschaftsplan eine wichtige Rolle. Möchten Sie Ihr Wohneigentum professionell verwalten lassen, ist es wichtig, dass Sie über wichtige Begriffe wie Wirtschaftsplan oder Hausgeldabrechnung Bescheid wissen. Vor allem, wenn Sie in der Eigentümerversammlung mit der Verwaltung in Kontakt treten, sollten Sie Bescheid wissen, was es mit diesen und weiteren Zusammenhängen auf sich hat.

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Was ist der Wirtschaftsplan in einer WEG-Verwaltung?

Zunächst soll klargestellt werden, dass es sich in diesem Artikel nicht um Erläuterungen zum in der Betriebswirtschaftslehre verwendeten Planungsinstrument Wirtschafts- bzw. Finanzplan geht, sondern um den in § 28 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelten Wirtschaftsplan einer Wohnungseigentümergemeinschaft.Obwohl derselbe Begriff verwendet wird, handelt es sich doch um zwei unterschiedliche Dinge. Denn im Gegensatz zum in der Betriebswirtschaftslehre verwendeten Wirtschaftsplan, handelt es sich hierbei um ein gesetzlich reglementiertes Instrument, welches mit Sorgfalt und Bedacht erstellt werden muss.

Generell dient ein Wirtschaftsplan in einer WEG-Verwaltung dazu, die Finanzen der Gemeinschaft für das folgende Wirtschaftsjahr zu planen und eine genau Einnahmen- und Ausgaben Verwaltung festzulegen. Handelt es sich um eine WEG mit externer Verwaltung muss der Verwalter den Wirtschaftsplan erstellen und diesen den Eigentümern zur Prüfung vorlegen. Der Wirtschaftsplan regelt dabei nur die Kosten, die für das Gemeinschaftseigentum anfallen. Diese müssen nämlich von der Gemeinschaft getragen werden. Aus diesem Grund muss geregelt werden, welche Ausgaben für welche Dinge anfallen werden und wie diese auf die einzelnen Mitglieder der WEG Gemeinschaft umgelegt werden. Zudem bietet derWirtschaftsplan die gesetzliche Grundlage für die Festlegung der monatlich zu zahlenden Hausgeldvorschüsse und ist jeweils bis zur nächsten Eigentümerversammlung gültig. Letztlich wird damit die Zahlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft sichergestellt, die im Jahresverlauf Rechnungen von Versorgungsbetrieben und diversen anderen Anspruchstellern zu begleichen hat.Formularbeginn
Wirtschaftsplan einer WEG | (c) made_by_nana / Fotolia
Im 3. Abschnitt des WEG wird schon im § 21 (Verwaltung durch die Wohnungseigentümer)
der Wirtschaftsplan im Zusammenhang mit der Festlegung der Kriterien einer ordnungsgemäßen und den Gemeinschaftsinteressen entsprechenden Verwaltungsleistung erwähnt.


In der Regel wird für jede in der Rechtsform des Wohnungseigentums ein Verwalter bestellt, dessen Aufgaben und Befugnisse in den Paragraphen 27 des WEG definiert sind. Darüber hinaus ist dann im § 28 das Erfordernis der Erstellung eines Wirtschaftsplans samt Planinhalt direkt im Gesetz verankert worden. Das unterstreicht die besondere Bedeutung dieses Planes für das Funktionieren einer Wohnungseigentümergemeinschaft. So kann auch Wohnungseigentümer für sich ohne Bevollmächtigung durch die Eigentümergemeinschaft vom Verwalter die Aufstellung und Vorlage dieses Planes verlangen.

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Was ist das Hausgeld in einer WEG-Gemeinschaft?

Im Zusammenhang mit dem Wirtschaftsplan wird auch der Begriff Hausgeld immer wieder erwähnt. Das Hausgeld beschreibt in einer WEG Gemeinschaft die monatlich von den Eigentümern zu verrichtenden Zahlungen an die Verwaltung, die die Gemeinschaftskosten der Immobilien tragen sollen. Die Zahlung dieser sind eine Verpflichtung des Wohnungseigentümers. Da diese Hausgeldzahlungen monatlich anfallen, wird am Anfang des Jahres zur besseren Planung der Wirtschaftsplan aufgestellt, der unter anderem festlegt, welche Beiträge von den Mitgliedern gezahlt werden. Die Höhe der Beiträge der einzelnen Mitglieder bzw. der Anteil der Kosten, den einzelne Mitglieder tragen, kann auf mehrere Arten festgelegt werden. Üblich ist die Verteilung nach Miteigentumsanteil, es sind allerdings auch andere Verteilungsschlüssel möglich.

Zum Ende des Wirtschaftsjahres wird dann eine abschließende Hausgeldabrechnung aufgestellt, die überprüft, ob die bezahlten Vorschüsse der Mitglieder die entstandenen Kosten getragen haben. Dabei erhält jedes Mitglied der WEG Gemeinschaft eine individuelle Abrechnung, die etwaige Nach- oder Rückzahlungen beinhaltet. So werden zum Jahresende alle eventuellen Fehlbeträge ausgeglichen und der Jahreshaushalt der WEG Gemeinschaft so abgeschlossen. Dies stellt dann die nachträgliche Überprüfung des Wirtschaftsplanes dar, der niemals rückwirkend, sondern für die Zukunft erstellt wird.

Der Zusammenhang von Wirtschaftsplan, Hausgeld und Nebenkostenabrechnung

Bevor wir uns die Struktur und die Inhalte des Wirtschaftsplans anschauen, sollte noch eine Unklarheit beleuchtet werden. Nämlich der Zusammenhang zwischen dem Wirtschaftsplan, dem Hausgeld und der Abrechnung der Betriebskosten. Dabei sind erst einmal zwei Perspektiven zu unterscheiden: Die des Eigentümers und Mitglieds der Gemeinschaft und die des Mieters. Der Mieter bezahlt grundsätzlich als Teil seiner Miete Nebenkosten, die in einer entsprechenden Abrechnung dargestellt werden. Diese Kosten sind zum Teil auch Bestandteil der Kosten, die für die Gemeinschaft im Wirtschaftsplan dargestellt werden und durch das Hausgeld finanziert werden. Wohnt der Eigentümer selbst in der Wohnung, bezahlt er durch das Hausgeld seinen Anteil an den entstandenen Nebenkosten und entrichtet zusätzlich Beiträge für die Instandhaltung. Wird ein Eigentümerwechsel vollzogen, muss der neue Eigentümer natürlich auch die Hausgeldzahlungen für die Immobilie tragen. Dies gilt auch für bereits getätigte Vorauszahlungen, die der neue Eigentümer dem alten beim Besitzwechsel schuldet.

Ist die Wohnung vermietet, kann der Eigentümer die Nebenkosten auf den Mieter umlegen und anschließend im Rahmen des Hausgeldes an die Gemeinschaft weitergeben. Dabei schließt das Mietrecht allerdings die Umlage von Instandhaltungskosten aus. Welche Nebenkosten genau anfallen und in welcher Höhe diese vom Vermieter bzw. vom Mieter getragen werden, regelt der individuelle Mietvertrag. Also sind die Nebenkosten auch indirekt Teil des Hausgeldes, welches die Kosten, die im Wirtschaftsplan aufgestellt sind, trägt. Für Eigentümer und Vermieter ist das Hausgeld bzw. der Teil des Hausgeldes, der durch Nebenkosten ausgemacht wird auch aus steuerlicher Sicht interessant. Das liegt daran, dass in der persönlichen Steuererklärung bis zu 1.200 Euro pro Jahr an Nebenkosten steuerlich abgesetzt werden können.

1. Inhalt und Struktur des Wirtschaftsplans

ImWirtschaftsplanwerden die in der Folgeperiode zu erwartenden Kosten aus der laufenden Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums denEinnahmen der Gemeinschaft gegenübergestellt und die Zahlungen der Wohnungseigentümer zum Aufbau einer Instandhaltungsrücklage festgelegt. Außerdem werden auf Grundlage des Wirtschaftsplanes die Hausgeldbeiträge der einzelnen Mitglieder bestimmt und der Schlüssel der Verteilung festgelegt. Generell erstellt der Verwalter den Wirtschaftsplan und schätzt die zu erwartenden Kosten und Einnahmen.

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Dieser Gesamt-Wirtschaftsplan wird in Einzelwirtschaftspläne aufgeteilt, die für jede Eigentumseinheit zu erstellen sind. Darin wird der vom jeweiligen Eigentümer entsprechend seinem Miteigentumsanteil zu tragende Kostenanteil aufgeschlüsselt. Wie genau die Kosten verteilt werden, hängt von den Regelungen der einzelnen Gemeinschaften ab. Grundsätzlich können der Gesamt- und der Einzelwirtschaftsplan zusammengefasst werden, in den meisten Fällen werden allerdings Einzelwirtschaftspläne erstellt, die dann in Ihrer Gesamtheit den Gesamtwirtschaftsplan ergeben.

1.1. Kostenplanung der Gemeinschaft


Bei der detaillierten Kostendarstellung sollte darauf geachtet werden, dass es keine Abweichungen zwischen den einzelnen Positionen des Wirtschaftsplans und der Wohngeldabrechnung gibt. Dies dient nicht zuletzt der Transparenz und guten Nachvollziehbarkeit der Planung für die Wohnungseigentümer.

Die wichtigsten Kostenarten des Wirtschaftsplans sind nachfolgend dargestellt:

  • Wasserversorgung und Entwässerung
  • Heizkosten (nur bei Zentralheizung)
  • Warmwasserbereitung (nur bei zentraler WW-Aufbereitung)
  • Müllentsorgung
  • Hausreinigung und Gartenpflege
  • Versicherungsprämien
  • Kosten der laufenden Instandhaltung
  • Verwalterhonorar

Diese Kostenarten sind so in der Betriebskostenverordnung (BetrVK) festgelegt und sind verpflichtend in der geplanten Höhe vom Verwalter aufzustellen. Zudem muss die Kostenübersicht, genau wie der gesamte Wirtschaftsplan den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Buchführung genügen.

In diesem Zusammenhang ist auch das Thema Umlage wichtig. Denn als Eigentümer, der seine Wohnung vermietet, werden Teile dieser Kosten grundsätzlich auf die Mieter umgelegt. Dabei dürfen aus den genannten Kostenarten jedoch die folgenden Kosten nicht umgelegt werden:

  • Kosten für Instandhaltung
  • Kosten für Bildung einer Instandhaltungsrücklage
  • 1.2. Einnahmeplanung der Gemeinschaft

    Neben den Kosten müssen in einem Wirtschaftsplan natürlich auch die voraussichtlichen Einnahmen der Gemeinschaft ordentlich dargestellt werden. Den größten Einnahmeposten in der Planung bilden in der Regel die Hausgeldvorschüsse, die von den Eigentümern in der zu planenden Abrechnungsperiode zur Deckung der nicht durch sonstige Einnahmen gedeckten Planausgaben zu leisten sind. Diese werden im Normalfall monatlich von den Eigentümern bezahlt.
    Mitsonstigen Einnahmen sind hier die Einnahmen gemeint, die der Eigentümergemeinschaft aus der Vermietung bzw. Gebrauchsüberlassung von Gemeinschaftseigentum und aus Zinseinnahmen (im Zusammenhang mit der Instandhaltungsrücklage) zufließen. Hier können sich Eigentumswohnanlagen erheblich unterscheiden, beispielsweise wenn eine gemeinsame Waschküche vorhanden ist oder eine Mobilfunkanlage auf dem Dach installiert ist. Wichtig ist hierbei allen voran der Bezug auf gemeinschaftliches Eigentum. Wer sich gerade erst mit der Thematik auseinander setzt, denkt fälschlicherweise oft, dass im Wirtschaftsplan auch Einnahmen aus der Vermietung der Eigentumswohnungen der Eigentümer aufgeführt werden. Dies ist allerdings keineswegs Zweck des Wirtschaftsplans, der sich ausschließlich mit der finanziellen Planung der Gemeinschaft beschäftigt.

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    Neben den Einnahmen aus der Vermietung von Gemeinschaftseigentum gehören zu den zusätzlichen Einnahmen unter anderen auch Zinseinnahmen, die vom Gemeinschaftseigentum erwirtschaftet werden. Dazu zählen unter anderem auch die Zinseinnahmen der Instandhaltungsrücklage. Diese wird zwar generell für den Zweck angelegt bei notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen genügend Kapital zur Verfügung zu stellen, wird aber solange dies nicht der Fall ist auch Zinseinnahmen erwirtschaften. Diese müssen dann selbstverständlich auch im Wirtschaftsplan berücksichtigt werden. Allerdings kann von der Eigentümerversammlung beschlossen werden, dass die Zinseinnahmen der Instandhaltungsrücklage auch immer dieser zugeführt werden. In diesem Fall werden diese Einnahmen nicht im Wirtschaftsplan berücksichtigt. Formularbeginn

    2. Planungsperiode für den Wirtschaftsplan

    Da es sich beim Wirtschaftsplan der WEG um ein Instrument der Voraussicht handelt, mit dem voraussichtliche Einnahmen den geplanten Kosten gegenübergestellt werden, spielt auch der Betrachtungs- bzw. Planungszeitraum eine große Rolle. Generell wird in §28 des WEG-Gesetzes keine klare Vorgabe bezüglich der Periode gemacht. Vorgabe ist nur, dass der Hausverwalter gesetzlich verpflichtet ist, den einzelnen Wohnungseigentümern den Wirtschaftsplan einmal jährlich vorzulegen. Wann dies passiert, bleibt aber gesetzlich offen. Vorgeschrieben ist nur, dass der Wirtschaftsplan auf Basis des Kalenderjahres aufgestellt werden muss. Allerdings liegt der Eigentümerschaft in diesem Zusammenhang offen, klare Vorgaben an den Verwalter zu machen, wann der Wirtschaftsplan vorgelegt werden muss und welche Periode dieser plant.

    Empfehlenswert ist diese Praxis aus Sicht des Eigentümers zweifelsohne, denn so bleibt ein hohes Maß an Kontrolle bei den Eigentümern, die vom Verwalter in jedem Fall an einem bestimmten Zeitpunkt die finanzielle Planung vorgelegt bekommen. Verbreitet ist dabei, dass dem Verwalter vorgeschrieben wird, innerhalb der ersten drei bis vier Monate des laufenden Jahres den Wirtschaftsplan vorzulegen.

    Eine ähnliche gesetzliche Regelung gilt neben dem Wirtschaftsplan übrigens auch für die Jahresabrechnung, die vom Verwalter zum Jahresende aufgestellt werden muss. Auch dieser muss vom Verwalter aufgestellt werden und fasst die wirtschaftliche Situation der Gemeinschaft für das vergangene Kalenderjahr durch die Aufstellung aller tatsächlichen Kosten und Einnahmen zusammen.

    Wirtschaftsplan WEG | Foto: (c) FirmBee/pixabay.com

    3. Beschluss über den Wirtschaftsplan

    Durch Stimmenmehrheit der Eigentümer der WEG-Gemeinschaft wird der Wirtschaftsplan beschlossen. Dies geschieht in der Regel auf einer Mitgliederversammlung, auf der der Wirtschaftsplan vom Verwalter den Eigentümern vorgestellt wird. Falls man als Wohnungseigentümer mit dem entsprechenden Beschluss nicht einverstanden ist, muss der Rechtsweg eingeschlagen werden und den Beschluss vor Gericht angefochten werden. Dies geschieht dann wiederum auf Basis des §28 WEG. Da hier juristischer Sachverstand gefragt ist, sollte man einen im WEG-Recht erfahrenen Rechtsanwalt einschalten, der über die PlattformRechtsanwaltScout.comgefunden werden kann.

    Bei der Formulierung des Beschlusses sollte unbedingt auf die Einhaltung der rechtlichen Anforderungen geachtet werden, die im Rahmen der Rechtsfortbildung von den Gerichten entwickelt wurde.
    Dazu gehören unter anderem:

    • Die Angabe des Jahres, für das der Plan gelten soll
    • Die Plansumme in Euro

    • Die Bezugnahme, dass sich der Beschluss auch auf die Einzelwirtschaftspläne bezieht

    Nach dem offiziellen Beschluss und der Bestätigung des Wirtschaftsplanes durch die Gemeinschaft werden die Zahlungen des Hausgeldes entsprechend des Planes durchgeführt.

    Eine gute Verwaltung sorgt für lückenlose Aufstellung

    Die Aufstellung des Wirtschaftsplanes ist allen voran wichtig, damit die Eigentümerschaft über die finanzielle Planung für das Kalenderjahr informiert wird. Damit Sie als Eigentümer und Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft keine Probleme mit der Finanzplanung haben, ist ein guter Hausverwalter vonnöten. Dieser macht sich in aller Regel auch bezahlt, denn wenn die Verwaltung beim Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung unsauber arbeitet und Fehler gemacht werden, bezahlen Sie als Eigentümer dafür. Außerdem gehen Sie damit auch ein rechtliches Risiko ein, da die Bücher allesamt rechtlich korrekt sein müssen. Dies regelt das WEG-Gesetz klipp und klar. Der Hausverwalter sollte also in jedem Fall mit Bedacht gewählt werden.

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    Aktuelle Anfrage
    Hausverwaltung gesucht in Hamburg (22175)
    Verwaltungsart: WEG-Hausverwaltung
    PLZ: 22175
    Ort: Hamburg
    Anzahl Einheiten: 8
    Verwaltungsbeginn: 2019
    jetziger Hausverwalter lässt Vertrag auslaufen.





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