Müssen Wohnungseigentümer vor einer Erhaltungsmaßnahme stets drei Angebote einholen? Der BGH hat die verbreitete Formel eingeordnet: Maßgeblich ist eine tragfähige Tatsachengrundlage für die konkrete Entscheidung.
Bei Reparaturen und Erhaltungsmaßnahmen taucht in Eigentümerversammlungen regelmäßig dieselbe Frage auf: Reicht ein Angebot, oder müssen mehrere Unternehmen miteinander verglichen werden? Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27. März 2026, Az. V ZR 7/25, beendet dafür eine schematische Betrachtung. Eine allgemeine Pflicht, mehrere Vergleichsangebote einzuholen, besteht nicht. Ebenso wenig lässt sich dem Gesetz eine feste Bagatellgrenze oder eine zwingende Drei-Angebote-Regel entnehmen.
Die Entscheidung bedeutet jedoch nicht, dass ein einzelnes Angebot immer genügt. Die Wohnungseigentümer müssen bei der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen über Informationen verfügen, die unter den Umständen des Falls ausreichen. Der Maßstab ist die Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers. Es geht darum, eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis zu erhalten.
Rechtsgrundlage ist die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 WEG. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft; soweit keine Vereinbarung etwas anderes regelt, beschließt sie die ordnungsmäßige Verwaltung. Für Verwaltung und Beirat verschiebt die Entscheidung damit den Blick: Nicht die bloße Zahl eingegangener Angebote entscheidet, sondern Qualität, Aktualität und Nachvollziehbarkeit der Entscheidungsgrundlage.
Im entschiedenen Fall betrafen die Beschlüsse mehrere Standardarbeiten: Fenster und Vordachverglasungen sollten ausgetauscht, ergänzende Malerarbeiten vergeben werden. Die Gemeinschaft hatte keine weiteren Angebote eingeholt. Sie stützte sich auf positive Erfahrungen mit einer seit Langem tätigen Glaserei sowie mit einem Malerbetrieb. Das Amtsgericht wies die Anfechtungsklage ab; der BGH stellte dieses Ergebnis wieder her.
Der Senat betont, dass die früher vielfach vertretene Verfahrensvorgabe nichts darüber aussagt, ob ein einzelnes Angebot tatsächlich geeignet oder marktgerecht ist. Umgekehrt kann ein Beschluss trotz mehrerer Angebote fehlerhaft sein, wenn das gewählte Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist. Wer einen Beschluss anficht, muss einen solchen eigenständigen Mangel fristgerecht darlegen und gegebenenfalls beweisen.
Das ist ein wichtiger Unterschied für die Versammlungsplanung. Die Frage lautet nicht: ,,Haben wir drei PDF-Dateien?" Sondern: Welche Informationen erlauben eine wirtschaftlich vertretbare Auswahl? Bei einer umfangreichen Planung aus Erhaltungsrücklage und Sonderumlage gehören Kostenrahmen und Finanzierung in dieselbe Beschlussvorlage. Die Angebotsprüfung kann nicht losgelöst von Leistungsbeschreibung, Zustand und zeitlichem Bedarf erfolgen.
Der BGH stärkt die Handlungsfähigkeit der WEG bei Balkonsanierungen. Warum Teilungserklärung, Verkehrssicherung und Kosten getrennt geprüft werden müssen.
Vergleichsangebote bleiben ein naheliegendes und oft hilfreiches Mittel. Ihre Aussagekraft hängt aber davon ab, ob alle Bieter dieselbe Leistung kalkulieren. Fehlen Mengen, Ausführungsdetails, Nebenleistungen oder Gewährleistungsanforderungen, sind Preise nur eingeschränkt vergleichbar. Eine belastbare Leistungsbeschreibung und eine nachvollziehbare Prüfung des vorliegenden Angebots sind daher wichtiger als eine formale Angebotszahl.
Bei größeren oder technisch anspruchsvollen Maßnahmen kann die Beratung durch Architekten oder Bausachverständige die erforderliche Tatsachengrundlage liefern. Sie kann etwa Sanierungsbedarf, Lösungswege und die Angemessenheit der vorgesehenen Ausführung einordnen. Der BGH nennt Fachleute ausdrücklich als mögliche Informationsquelle neben Vergleichsangeboten. Der Beschluss sollte erkennen lassen, worauf sich die Eigentümer gestützt haben.
Auch Dringlichkeit spielt eine Rolle. Bei einem Schaden, der Folgeschäden oder Gefahren auslösen kann, kann die Zeit gegen eine aufwendige Marktsondierung sprechen. Dasselbe gilt, wenn andere ortsnahe Fachunternehmen nicht verfügbar sind. Der Umstand muss aus den Unterlagen nachvollziehbar werden; ein pauschaler Hinweis auf Eile ersetzt keine Prüfung. Bei Schäden an mehreren Balkonen zeigt die Entscheidung zur Zuständigkeit der Gemeinschaft bei der Balkonsanierung, wie eng technische Koordination, Verkehrssicherung und Beschlussvorbereitung zusammenhängen.
Der BGH hält es für möglich, dass ein bereits bewährtes Unternehmen den Verzicht auf weitere Informationen rechtfertigt. Positive Erfahrungen betreffen nicht nur den Preis. Für die wirtschaftliche Entscheidung können sorgfältige Ausführung, Einhaltung eines Zeitplans, verfügbares Fachpersonal, Reaktionszeit bei Beanstandungen und die Kenntnis der Anlage relevant sein. Gerade bei wiederkehrenden Standardmaßnahmen lässt sich dieser Erfahrungswert sinnvoll dokumentieren.
Das ist kein Freifahrtschein für Dauermandate. Je komplexer, kostenträchtiger oder planerisch riskanter ein Vorhaben ist, desto sorgfältiger muss die Informationsbasis sein. Erfahrung ersetzt außerdem keine klare Beauftragung. Verwalter sollten festhalten, welche Arbeiten geschuldet sind, welche Unterlagen geprüft wurden und warum die Auswahl aus Sicht der Gemeinschaft vertretbar ist.
Diese Dokumentation hilft auch, wenn eine Maßnahme Elemente enthält, die über reine Erhaltung hinausgehen. Für einen individuellen Einbau wie ein Außengerät am Balkon gelten andere Regeln als für eine Reparatur am Gemeinschaftseigentum. Die Grenzen erklärt der Beitrag zur Gestattung eines Klima-Splitgeräts am Balkon anhand von § 20 WEG.
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Vor der Einladung sollte die Verwaltung den Schaden, die Dringlichkeit und das Ziel der Maßnahme schriftlich bündeln. Zum Beschlussvorschlag gehören das geprüfte Angebot, eine verständliche Leistungsbeschreibung, die Finanzierung und gegebenenfalls ein Hinweis auf Alternativen. Liegt nur ein Angebot vor, sollte die Vorlage transparent erklären, welche weiteren Erkenntnisse die Entscheidung tragen: etwa eine fachliche Einschätzung, eine akute Schadenslage oder dokumentierte Erfahrungen mit dem Betrieb.
In der Versammlung ist es sinnvoll, zwischen der Entscheidung über das ,,Ob" und der Ausführung zu unterscheiden, soweit der Fall dies zulässt. Bei komplexen Sanierungen kann zunächst eine fachliche Untersuchung oder ein Grundlagenbeschluss erforderlich sein. Die konkrete Vergabe folgt dann auf einer präziseren Grundlage. Die Gemeinschaft darf ihre Entscheidung nicht ins Ungefähre verlagern, kann aber eine sachgerechte Reihenfolge wählen.
Eigentümer sollten ihrerseits nicht allein mit dem Einwand fehlender Vergleichsangebote argumentieren. Bestehen Anhaltspunkte für einen überhöhten Preis oder eine ungeeignete Leistung, müssen sie diese Punkte rechtzeitig konkretisieren. Die BGH-Entscheidung lässt genau diese materiellen Einwände offen; sie räumt lediglich mit einer pauschalen Verfahrenspflicht auf.
Erstens: Handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum? Zweitens: Welche Angaben liegen zu Schadensbild, Umfang, Preis, Ausführung und zeitlicher Dringlichkeit vor? Drittens: Sind zusätzliche Angebote, ein Gutachten oder eine fachliche Planung angesichts des Einzelfalls sinnvoll oder notwendig? Viertens: Ist begründet dokumentiert, warum die Informationen genügen? Fünftens: Sind Finanzierung und Beschlusswortlaut so bestimmt, dass die Umsetzung möglich ist?
Die Checkliste ist keine neue starre Pflicht. Sie übersetzt den vom BGH verlangten Einzelfallmaßstab in eine Arbeitsroutine. Bei einem kleinen, klar umgrenzten Auftrag können die Antworten kurz sein. Bei einer komplexen Fassaden-, Dach- oder Balkonsanierung werden sie deutlich mehr Substanz brauchen. So entsteht eine Entscheidungsgrundlage, die der Gemeinschaft hilft und später überprüfbar bleibt.
Die Erhaltungsrücklage ist das finanzielle Rückgrat jeder Wohnungseigentümergemeinschaft ? sie sichert den langfristigen Werterhalt und verhindert teure Überraschungen. Doch wie viel Geld ist wirklich angemessen, wie wird die Rücklage richtig verwaltet und wofür darf sie eingesetzt werden? In diesem Beitrag erfahren Sie als Eigentümer alles Wichtige von der Planung bis zur Verwendung.
Eine gute Akte ersetzt keine wirtschaftliche Prüfung, macht sie aber nachvollziehbar. Zum Vorgang gehören die Schadensmeldung, Fotos oder Prüfberichte, die Leistungsbeschreibung, das Angebot und ein kurzer Vermerk zur Plausibilitätsprüfung. Hat der Verwalter telefonische Auskünfte über Verfügbarkeit oder Dringlichkeit eingeholt, können auch diese Erkenntnisse knapp festgehalten werden. Auf diese Weise lässt sich später erkennen, welche Informationen vorlagen, ohne dass die Versammlung mit ungeordneten Unterlagen belastet wird.
Der Beschluss selbst muss nicht jeden Prüfungsschritt wiederholen. Er sollte jedoch Maßnahme, Auftragnehmer, Vergütung oder Kostenobergrenze, Finanzierung und gegebenenfalls eine Ermächtigung zur Beauftragung eindeutig benennen. Enthält ein Angebot Eventualpositionen, Nachträge oder unklare Mengen, sollten diese Punkte vorab geklärt oder im Beschluss begrenzt werden. Eine pauschale Freigabe ohne erkennbare Leistung erschwert die Kontrolle und kann unnötige Konflikte auslösen.
Bei mehreren Angeboten lohnt sich ein Vergleich nicht nur der Endsumme. Unterschiedliche Annahmen zu Material, Gerüst, Entsorgung, Schutzmaßnahmen oder Wiederherstellung können einen scheinbar günstigeren Preis erklären. Die Verwaltung kann die Positionen in einer kurzen Übersicht gegenüberstellen und offene Abweichungen vor der Abstimmung erläutern. Ein Fachplaner kann diese Aufgabe bei komplexen Arbeiten übernehmen. Die Eigentümer entscheiden dann nicht über bloße Zahlen, sondern über tatsächlich vergleichbare Leistungen.
Ist ein Angebot eines bekannten Betriebs teurer als eine alternative Kalkulation, ist damit noch keine Unwirtschaftlichkeit belegt. Der BGH weist darauf hin, dass Zuverlässigkeit, Reaktionsfähigkeit und Kenntnis der Anlage wirtschaftliche Bedeutung haben können. Solche Gesichtspunkte müssen allerdings konkret zum Auftrag passen. Sie können eine transparente Begründung tragen, aber keine unbestimmte Vorzugsbehandlung. Gerade bei wiederkehrenden Gewerken hilft eine geordnete Leistungs- und Mängeldokumentation, Erfahrungen sachlich einzuordnen.
Mit dem Vergabebeschluss endet die Verwaltungsaufgabe nicht. Termine, Abnahmen, Rechnung und Mängelbearbeitung sollten zum Beschluss und zur vereinbarten Leistung passen. Werden während der Arbeiten zusätzliche Leistungen nötig, ist zu prüfen, ob der ursprüngliche Beschluss sie noch trägt oder ob eine ergänzende Entscheidung erforderlich ist. Eine saubere Abnahme und nachvollziehbare Rechnungsprüfung dienen allen Eigentümern. Sie bilden zugleich die Erfahrungsbasis, auf die eine Gemeinschaft bei späteren Kleinaufträgen rechtmäßig zurückgreifen kann.
Bei der Mittelplanung hilft die Darstellung zur Erhaltungsrücklage und ihrer Verwendung in der WEG, die Finanzierung und Beschlussvorbereitung zusammenzudenken.
Eine klare Einladung erleichtert eine sachliche Entscheidung. Eigentümer sollten erkennen können, welche Arbeit ausgeführt wird, warum sie erforderlich ist, welche Unterlagen geprüft wurden und wie die Zahlung vorgesehen ist. Fragen zum Preis lassen sich dann an der konkreten Leistung beantworten. Das entspricht dem vom BGH betonten Blick auf die ausreichende Tatsachengrundlage und verhindert, dass die Debatte allein an einer formalen Angebotszahl hängen bleibt.
Dieser Beitrag erläutert die genannten Entscheidungen und Gesetzesnormen allgemein. Er ersetzt keine Prüfung der Teilungserklärung, der Beschlussunterlagen oder einer konkreten technischen Situation im Einzelfall.
