Eine der einschneidendsten Änderungen des geplanten Mietrechts II betrifft die Schonfristzahlung bei Mietrückständen. Bisher konnten Mietende durch die vollständige Nachzahlung ausstehender Mieten nur eine fristlose Kündigung unwirksam machen. Künftig soll dieses Recht auch für die parallel ausgesprochene ordentliche Kündigung gelten. Für Vermieter bedeutet das: Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird deutlich schwerer durchzusetzen.
Kennen Sie das? Ein Mieter schuldet seit drei Monaten die Miete. Sie sprechen fristlos und - wie von erfahrenen Juristen empfohlen - gleichzeitig ordentlich wegen Zahlungsverzugs nach § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB die Kündigung aus. Der Mieter zahlt innerhalb der zweimonatigen Schonfrist nach Zustellung der Räumungsklage sämtliche Rückstände nach - oft mit Hilfe des Jobcenters oder einer Sozialstelle. Die fristlose Kündigung wird unwirksam. Aber die ordentliche Kündigung? Die bleibt bestehen. Bisher.
Genau das will der Referentenentwurf zum Mietrecht II ändern. Und diese Änderung hat das Potenzial, die gesamte Praxis der Kündigung wegen Zahlungsverzugs auf den Kopf zu stellen.
Das geltende Recht ist auf den ersten Blick einfach: Nach § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam, wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage sämtliche Mietrückstände vollständig begleicht. Dieses Recht wird als Schonfristzahlung bezeichnet.
Die Schonfristzahlung ist ein wichtiges Instrument des sozialen Mieterschutzes. Sie gibt Mietenden, die in eine vorübergehende Zahlungsschwierigkeit geraten sind, eine zweite Chance. Voraussetzung: Die vollständige Nachzahlung muss innerhalb der Frist erfolgen, und es darf in den letzten zwei Jahren nicht bereits eine Schonfristzahlung stattgefunden haben.
In der Praxis hatten Vermieter bisher eine bewährte Strategie, um die Schonfristzahlung zu umgehen: die sogenannte Doppelkündigung. Neben der fristlosen Kündigung sprachen sie gleichzeitig eine ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung aus. Die Schonfristzahlung heilte nur die fristlose Kündigung - die ordentliche blieb wirksam. Der Bundesgerichtshof hat diese Praxis ausdrücklich bestätigt.
Die Doppelkündigung war für Vermieter ein starkes Werkzeug: Auch wenn der Mieter innerhalb der Schonfrist nachzahlte und damit die fristlose Kündigung aus dem Weg räumte, lief die ordentliche Kündigung mit der regulären Kündigungsfrist von drei bis neun Monaten weiter. Der Mieter musste also trotz Nachzahlung die Wohnung räumen - nur eben nicht sofort, sondern zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist.
Für Vermieter, die wiederholt mit Zahlungsverzug desselben Mieters konfrontiert waren, bot die Doppelkündigung eine verlässliche Möglichkeit, das Mietverhältnis zu beenden. Die Botschaft an den Mieter war klar: Einmal Nachzahlen reicht nicht, wenn das Verhalten sich nicht ändert.
Der Referentenentwurf zum Mietrecht II will genau hier ansetzen. Die Schonfristzahlung soll künftig nicht nur die fristlose, sondern auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen. Konkret bedeutet das: Wenn der Mieter innerhalb der zweimonatigen Frist nach Zustellung der Räumungsklage die gesamten Rückstände begleicht, werden beide Kündigungen - fristlos und ordentlich - unwirksam.
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Die Einschränkung bleibt: Eine Schonfristzahlung kann nur einmal innerhalb von zwei Jahren in Anspruch genommen werden. Bei wiederholtem Zahlungsverzug innerhalb dieses Zeitraums greift das Instrument also nicht erneut.
Die Auswirkungen dieser Änderung sind erheblich - und sie betreffen vor allem die Fälle, die in der Praxis am häufigsten vorkommen:
Ein Mieter gerät wegen Jobverlust in Zahlungsverzug. Nach drei Monaten ohne Mietzahlung spricht der Vermieter die Doppelkündigung aus. Der Mieter findet innerhalb der Schonfrist einen neuen Job oder erhält Bürgergeld und zahlt sämtliche Rückstände nach.
Bisherige Rechtslage: Die fristlose Kündigung wird unwirksam, aber die ordentliche Kündigung bleibt wirksam. Der Mieter muss zum Ende der Kündigungsfrist ausziehen.
Neue Rechtslage (geplant): Beide Kündigungen werden unwirksam. Der Mieter bleibt in der Wohnung. Das Mietverhältnis läuft weiter, als wäre nichts gewesen.
Für Vermieter bedeutet das: Ein einmaliger Zahlungsverzug, der vollständig nachgeholt wird, führt künftig nicht mehr zur Beendigung des Mietverhältnisses. Sie müssen den Mieter behalten - und darauf vertrauen, dass der Verzug ein Ausrutscher war.
Ein Mieter zahlt regelmäßig verspätet oder lückenhaft. Alle eineinhalb bis zwei Jahre kommt es zu einem gravierenden Rückstand, der dann durch die Schonfristzahlung geheilt wird.
Bisherige Rechtslage: Beim zweiten Vorfall innerhalb von zwei Jahren greift die Schonfristzahlung nicht mehr - der Vermieter kann das Mietverhältnis beenden.
Neue Rechtslage (geplant): Im Grundsatz gleich - die Zwei-Jahres-Sperre bleibt bestehen. Aber: Wenn der Mieter geschickt timed und den Zahlungsverzug jeweils mit mehr als zwei Jahren Abstand wiederholt, kann er die Schonfristzahlung theoretisch unbegrenzt nutzen.
Wichtig zu verstehen: Die erweiterte Schonfristzahlung betrifft nur Kündigungen, die auf Zahlungsverzug gestützt sind. Kündigungen wegen anderer Pflichtverletzungen - Störung des Hausfriedens, vertragswidrige Nutzung, Vernachlässigung der Mietsache - bleiben unberührt. Hier kann der Vermieter weiterhin ordentlich kündigen, ohne dass eine Nachzahlung die Kündigung heilen könnte.
In der Praxis bedeutet das: Wenn ein Mieter sowohl Mietrückstände als auch andere Pflichtverletzungen zeigt, sollten Vermieter die Kündigung ausdrücklich auch auf die anderen Gründe stützen. Nur so bleibt die ordentliche Kündigung auch bei einer Schonfristzahlung wirksam.
Die geplante Ausweitung der Schonfristzahlung erfordert ein Umdenken bei der Handhabung von Zahlungsverzug. Hier sind fünf strategische Empfehlungen:
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1. Schneller reagieren. Warten Sie nicht drei oder vier Monate, bevor Sie bei Zahlungsverzug aktiv werden. Schon bei der ersten ausgebliebenen Mietzahlung sollten Sie den Mieter schriftlich mahnen und auf die Konsequenzen hinweisen. Oft genügt ein frühzeitiger Kontakt, um das Problem zu lösen - bevor es eskaliert.
2. Dokumentation verschärfen. Führen Sie eine lückenlose Dokumentation aller Zahlungseingänge, Mahnungen und Gespräche. Wenn es doch zur Kündigung kommt, ist die Dokumentation Ihre wichtigste Waffe - besonders wenn der Mieter wiederholt in Verzug gerät.
3. Mehrere Kündigungsgründe prüfen. Liegt neben dem Zahlungsverzug auch eine andere Pflichtverletzung vor? Dann stützen Sie die Kündigung auf beide Gründe. Die Schonfristzahlung heilt nur den Zahlungsverzug - andere Kündigungsgründe bleiben bestehen.
4. Mieterauswahl sorgfältiger gestalten. Prävention ist besser als Kuration. Prüfen Sie bei der Neuvermietung die Bonität der Bewerber sorgfältig. Verlangen Sie eine Mietschuldfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters und holen Sie eine Schufa-Auskunft ein. Eine professionelle Hausverwaltung hat hier standardisierte Prozesse. Auf HausverwalterScout finden Sie aktuelle Informationen zum Mietrecht und den sich ändernden Anforderungen.
5. Rechtliche Beratung einholen. Die Wechselwirkung zwischen fristloser und ordentlicher Kündigung, Schonfristzahlung und eventuellen Übergangsregelungen ist komplex. Ziehen Sie bei Kündigungen wegen Zahlungsverzugs immer einen Fachanwalt für Mietrecht hinzu. Die Kosten für die Beratung sind gering im Vergleich zu einer gescheiterten Kündigung.
Für Vermieter und Hausverwaltungen, die noch nicht mit der Schonfristzahlung konfrontiert waren, hier der typische Ablauf:
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Phase 1: Zahlungsverzug und Kündigung. Der Mieter schuldet seit mindestens zwei Monaten die Miete vollständig oder ist über einen längeren Zeitraum mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand. Der Vermieter spricht die fristlose und - bisher empfehlenswert - zusätzlich die ordentliche Kündigung aus.
Phase 2: Räumungsklage. Wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht, erhebt der Vermieter Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht. Die Klage wird dem Mieter zugestellt - und ab diesem Zeitpunkt beginnt die zweimonatige Schonfrist.
Phase 3: Schonfristzahlung. Der Mieter - oder eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter - zahlt innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage sämtliche ausstehenden Mieten vollständig nach. Vollständig bedeutet: die gesamten Rückstände, einschließlich der bis zur Zahlung aufgelaufenen Nutzungsentschädigung.
Phase 4: Rechtsfolge. Nach geltendem Recht wird die fristlose Kündigung unwirksam. Nach der geplanten Neuregelung soll auch die ordentliche Kündigung unwirksam werden. Das Mietverhältnis besteht fort, die Räumungsklage wird - zumindest hinsichtlich dieser Kündigungsgründe - abgewiesen.
Der Vermieter bleibt in diesem Fall auf den Kosten des Räumungsverfahrens sitzen - Gerichtskosten, Anwaltskosten, Zeitaufwand. Ein frustrierendes Ergebnis, gegen das die geplante Neuregelung keinen Ausgleich vorsieht.
Der Referentenentwurf zum Mietrecht II liegt seit dem 8. Februar 2026 vor. Die Stellungnahmefrist für Länder und Verbände läuft bis Anfang März 2026. Danach wird der Entwurf im Bundeskabinett beraten und anschließend dem Bundestag zur Abstimmung vorgelegt.
Ein realistischer Zeitplan: Kabinettsbeschluss im Frühjahr 2026, parlamentarische Beratung im Sommer, Verabschiedung im Herbst 2026, Inkrafttreten Anfang 2027. Aber: Gesetzgebungsverfahren können sich verzögern. Es ist möglich, dass die Änderung erst Mitte 2027 in Kraft tritt.
Für Vermieter und Hausverwaltungen gilt trotzdem: Bereiten Sie sich jetzt vor. Passen Sie Ihre Prozesse an und sensibilisieren Sie Ihre Mitarbeitenden für die neue Rechtslage. Wer gut vorbereitet ist, vermeidet teure Fehler, wenn die Änderung in Kraft tritt.
In der Praxis zeigt sich immer wieder: Zahlungsverzug ist oft kein böser Wille, sondern das Ergebnis finanzieller Überforderung. Jobverlust, Krankheit, Trennung - die Gründe sind vielfältig. Und genau hier können Hausverwaltungen einen Unterschied machen, der über die reine Vertragsabwicklung hinausgeht.
Viele Kommunen bieten Schuldnerberatungsstellen an, die Mietende bei Zahlungsschwierigkeiten unterstützen. Das Jobcenter kann unter bestimmten Voraussetzungen Mietschulden übernehmen - und genau das ist die Schonfristzahlung durch eine öffentliche Stelle, die das Gesetz vorsieht. Als Hausverwaltung sollten Sie diese Anlaufstellen kennen und Mietenden in finanzieller Not frühzeitig darauf hinweisen.
Das ist kein Sozialromantik, sondern Pragmatismus: Ein Mieter, der durch Schuldnerberatung stabilisiert wird und seine Miete wieder regelmäßig zahlt, verursacht weniger Kosten als ein Räumungsverfahren mit anschließendem Leerstand und Neuvermietungsaufwand. Die durchschnittlichen Kosten einer Räumungsklage liegen bei 3.000 bis 5.000 Euro - ohne Berücksichtigung des Mietausfalls während des Verfahrens.
Professionelle Hausverwaltungen pflegen daher ein Netzwerk aus Ansprechpartnern: Fachanwälte für Mietrecht, Schuldnerberatungen, Sozialämter und Jobcenter. Dieses Netzwerk ist im Ernstfall Gold wert - für den Vermieter ebenso wie für die Mietenden.
Die geplante Ausweitung der Schonfristzahlung auf ordentliche Kündigungen ist ein deutliches Signal: Der Gesetzgeber stärkt den Mieterschutz bei Zahlungsverzug. Vermieter verlieren damit eines ihrer wirksamsten Instrumente - die Doppelkündigung als Absicherung gegen die Schonfristzahlung.
Die Antwort darauf ist nicht Resignation, sondern Professionalität: Sorgfältige Mieterauswahl, frühzeitiges Mahnwesen, lückenlose Dokumentation und - wo nötig - rechtliche Beratung durch Fachanwälte. Eine erfahrene Hausverwaltung, die weiß, wie Kündigungen formell wirksam ausgesprochen werden, ist in diesem Umfeld mehr wert denn je.
Denn eines bleibt auch nach der Reform klar: Wer als Vermieter seine Rechte kennt, sie sorgfältig wahrnimmt und professionell handelt, wird auch unter den neuen Bedingungen handlungsfähig bleiben.
