Am Immobilienmarkt Ostdeutschland herrschten immer schon etwas andere Spielregeln als im Rest der Bundesrepublik. Üblicherweise waren sowohl die Immobilienpreise als auch die Mieten niedriger als in anderen Regionen. Aktuell sinken die Preise in vielen Gegenden jedoch noch einmal zusätzlich, was nicht zuletzt auf die Sanierungspflicht durch das Heizungsgesetz zurückzuführen ist. Für Investoren ergeben sich hieraus viele Vorteile, Eigentümer müssen sich hingegen mit den neuen Realitäten auseinandersetzen um noch halbwegs attraktive Preise zu erzielen.
Aktuell ist festzustellen, dass die Preise am Immobilienmarkt Ostdeutschland stark nachgeben. Insbesondere die Sanierungspflicht durch das Heizungsgesetz ist hierfür verantwortlich. Für unterschiedliche Gruppen wie Investoren, Eigentümer und Mieter gehen hiermit ganz unterschiedliche Aufgaben einher. Welche das sind und welche Strategien für den Immobilienmarkt Ostdeutschland aktuell besonders empfehlenswert sind, veranschaulicht dieser Beitrag.
Am Immobilienmarkt Ostdeutschland, mit Ausnahme der nach wie vor angesagten Stadt Leipzig, waren Immobilien schon immer deutlich günstiger zu bekommen als in anderen Regionen Deutschlands. Hier konnte man etwa eine Gründerzeit Villa für den gleichen Preis erhalten, für den man im Speckgürtel Münchens lediglich ein Reihenhaus bekommen hätte. Durch die aktuellen Entwicklungen im Immobiliensektor und speziell die Sanierungspflicht durch das Heizungsgesetz wird dieser Trend noch einmal verschärft. Die Preise für Grundstücke und Immobilien fallen seit einiger Zeit spürbar. Was für Verkäufer eine Katastrophe ist, bedeutet für Investoren Vorteile. Sie können Bestandsimmobilien zu besonders günstigen Preisen bekommen und teilweise 15 % bis 20 % beim Kaufpreis sparen.
Hinweis: Insbesondere wer viel Eigenkapital mitbringt, hat eine gute Verhandlungsbasis und kann oft besonders niedrige Preise aushandeln. Über Finanzierungen lassen sich hingegen kaum hohe Renditen erzielen, da die Kreditpreise im Rahmen der Zinswende stark angestiegen sind.
Der aktuelle Preisverfall wird an allen Ecken und Enden deutlich, ein besonders bemerkenswertes Beispiel ist allerdings in Gera zu finden. In der thüringischen Stadt gibt es eine Villa, die im Stadtteil Untermhaus liegt und somit eine gute Lage besitzt. Die Immobilie wurde 1907 gebaut und 2018 umfassend saniert. Insgesamt liegen 522 Quadratmeter Wohnfläche auf drei Etagen vor.
Die Immobilie überzeugt nicht nur durch ihre Größe, sondern auch durch ihre Ausstattung. Vom Marmorfußboden über mehrere Kamine bis zu Echtholzparkettböden gibt es alle möglichen Dinge, die sich positiv auf den Preis auswirken müssten. Zudem verfügt die Immobilie über einen 3000 Quadratmeter großen Garten mit zahlreichen Bäumen. In dem denkmalgeschützten Gebäude befinden sich unter anderem antike Möbel und hochwertige Teppiche.
2021 wurde für die Immobilie ein Preis von 850.000 EUR geboten. Bevor der Verkauf jedoch über die Bühne gehen konnte, verstarb die Eigentümerin, sodass es nicht zu dem Geschäft kam. Die Erben mussten sich daher um einen neuen Interessenten bemühen und arbeiteten hierbei mit einem renommierten Maklerbüro zusammen. Selbst dieses war jedoch nicht in der Lage, einen höheren Preis als 460.000 EUR auszuhandeln. Selbst für den Immobilienmarkt Ostdeutschland ist das eigentlich viel zu niedrig, aber die aktuellen Gegebenheiten im Immobiliensektor lassen keinen anderen Preis zu.
Zur Wahrheit gehört allerdings, dass die sinkenden Preise nicht allein auf den Immobilienmarkt Ostdeutschland beschränkt sind. Grundsätzlich sinken die Preise in allen Lagen, in denen ein schlechter Sanierungszustand vorherrscht. Sowohl in Ballungszentren als auch in ländlichen Regionen ist ein entsprechender Preisverfall festzustellen. Das betrifft den Osten ebenso wie das Ruhrgebiet oder Franken.
Deutlich erkennbar ist jedoch, dass vor allem ländliche Regionen mit den niedrigen Immobilienpreisen zu kämpfen haben. Hier herrscht von jeher eine schlechte Verkäuflichkeit vor und die teils hohen Sanierungskosten verschärfen des Problems noch zusätzlich. Insbesondere die Sanierungspflicht, die das Heizungsgesetz vorschreibt, sind Gift für den Immobilienmarkt Ostdeutschland. Selbst mit den 30 % Sanierungszuschuss, die der Bund bereitstellt, kommt es immer wieder dazu, dass die anstehenden Kosten in etwa dem Verkaufswert entsprechen.
Während die Entwicklungen am Immobilienmarkt Ostdeutschland für Eigentümer viele Nachteile mit sich bringen, profitieren Investoren teilweise sogar. Gerade im Bereich der Mietimmobilien lassen sich selbst in unsanierten Gebäuden noch Renditesteigerungen von bis zu 15% erzielen. Dass der Osten Deutschlands einen vergleichsweise schlechten Ruf genießt, ist für Investoren hierbei sogar ein Vorteil. Sie erzielen bei vergleichbaren Objekten, bei denen das Risiko ungefähr gleich hoch ist, im Osten höhere Renditen. Eine Ausnahme bilden jedoch kürzlich sanierte Immobilien, die sich in einer Toplage befinden. Hier liegen kaum Preisnachlässe vor. Das gilt sowohl für den Immobilienmarkt Ostdeutschland als auch für Westdeutschland.
Investoren profitieren in Ostdeutschland von zwei Vorteilen: Im Osten liegt üblicherweise eine besonders gute Gebäudesubstanz vor, da im Westen seit den 1960er Jahren häufig keine Sanierungen vorgenommen wurden. Im Osten wurden stattdessen die verschiedenen staatlichen Förderprogramme genutzt, um Modernisierungen an den Immobilien vorzunehmen. Nicht zuletzt gibt es im Osten eine deutlich niedrigere Konkurrenz, sodass man Wunschimmobilien leichter bekommt.
Hinweis: Die positiven Entwicklungen sind vorwiegend für Großinvestoren interessant. Private Käufer, die kaum Eigenkapital besitzen, profitieren von den Entwicklungen hingegen nicht.
Die niedrigen Preise betreffen nicht nur private Eigentümer, sondern auch kapital getriebene Gesellschaften. Beispielsweise sieht sich die Vonovia gezwungen, immer wieder Immobilien zu verkaufen, obwohl die Preissituation aktuell denkbar schlecht ist. Somit ist es bei ausreichend hohem Eigenkapital möglich, günstige Angebote zu bekommen, die schnell hohe Renditen abwerfen.
Ein Grund dafür, dass Eigentümer aktuell nur sehr niedrige Verkaufspreise für Ihre Immobilien erzielen, besteht darin, dass sie sich den Realitäten lange nicht gestellt haben und sich ihnen häufig bisher nicht stellen wollen. Im Rahmen der Zinswende sind nicht nur die Kreditpreise in die Höhe geschossen, sondern auch die Immobilienpreise gesunken. Das sind viele Eigentümer nicht gewohnt, da es über Jahre hinweg nur steigende Preise gab.
Viele haben deswegen zu lange gewartet, ihre Immobilien zu verkaufen, und sehen sich nun mit den stark gesunkenen Preisen konfrontiert. Selbst in großen Metropolen wie Dresden und Leipzig sind aktuell Preisnachlässe von bis zu 15 % keine Seltenheit und in Chemnitz können sogar bis zu 20% erzielt werden. Es ist daher wichtig, nicht an die für Eigentümer attraktiven letzten Jahre zu denken, sondern ganz rational zu kalkulieren, wie die Situation aktuell aussieht.
Die Situation am Immobilienmarkt Ostdeutschland unterscheidet sich noch deutlich von der im Westen. Während es in Westdeutschland häufig nicht genug bezahlbaren Wohnraum gibt, besteht im Osten vorwiegend das Problem, dass der vorhandene Wohnraum weder zeitgemäß noch lebenswert ist. Deswegen nehmen viele Investoren Geld in die Hand, um neue Fenster und Heizungen einzubauen, Dämmungen vorzunehmen und die Immobilien auf die Höhe der Zeit zu bringen.
Das bedeutet jedoch auch, dass die Mieten steigen müssen. 20 % mehr innerhalb von drei Jahren sind gängig. Viele Mieter sind jedoch bereit, höre Mieten zu zahlen, wenn sie dafür einen Mehrwert erhalten. Das gilt insbesondere, weil die Mietpreise mit 5 EUR Kaltmiete pro Quadratmeter so niedrig sind, dass eine Erhöhung um 20% gar nicht so massiv ins Gewicht fällt. Entscheidend ist, dass die Eigentümer und Investoren die verschiedenen Maßnahmen klar kommunizieren und den Mehrwert für die Mieter verdeutlichen. Dann sind diese häufig bereit, eine Erhöhung der Bestandsmieten in Kauf zu nehmen.
Die Zinswende hat zu starken Verwerfungen am Immobilienmarkt Ostdeutschland geführt und die Sanierungspflicht, die das Heizungsgesetz vorschreibt, lässt die Preise weiter sinken. Sowohl für Eigentümer als auch für Investoren und Mieter ist es daher wichtig, sich genau zu überlegen, wie es in Zukunft weitergehen soll. Hierbei ist es entscheidend, nicht in der Vergangenheit zu leben, in der die Immobilienpreise deutlich höher und die Mieten angenehm niedrig waren, sondern sich den aktuellen Gegebenheiten zu stellen und mit diesen umzugehen.
