Wer eine WEG ohne wirksame Bestellung weiterführt, kann als faktischer Verwalter haften. Der BGH stellt klar, warum Zahlungen aus Gemeinschaftsgeld eine belastbare Grundlage brauchen.
Eine Verwaltung endet nicht zwingend an dem Tag, an dem die Bestellung oder der Vertrag ausläuft. In der Praxis werden Konten weitergeführt, Rechnungen überwiesen, Handwerker beauftragt und Abrechnungen erstellt. Wer solche Aufgaben ohne wirksame Bestellung und ohne gültigen Verwaltervertrag übernimmt, kann faktischer Verwalter sein.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 30. Januar 2026, V ZR 76/25, diese Rolle haftungsrechtlich geschärft. Ein faktischer Verwalter trifft grundsätzlich dasselbe Pflichtenprogramm wie einen wirksam bestellten oder vertraglich verpflichteten Verwalter. Verletzt er diese Pflichten, haftet er der Gemeinschaft nach § 280 Abs. 1 BGB.
Das ist keine Einladung, eine Übergangsphase ungeordnet laufen zu lassen. Gerade wenn eine Bestellung nach § 26 WEG endet, braucht die Gemeinschaft eine nachvollziehbare Entscheidung über die weitere Verwaltung. einen geordneten Verwalterwechsel zeigt, welche Unterlagen, Fristen und Zuständigkeiten bei einem Wechsel frühzeitig geklärt werden sollten.
Geklagt hatte eine GdWE gegen ihre ehemalige Verwalterin. Das Grundstück war Teil eines ehemaligen Klinikgeländes mit mehreren einzelnen Häusern und einem Park. Der Park stand weiterhin im Eigentum des Geschäftsführers und der Prokuristin der Verwalterin. Bereits vor Entstehung der klagenden Gemeinschaft hatte die Verwalterin im eigenen Namen einen Vertrag über die Parkpflege geschlossen.
Nach Ablauf ihres Bestellungszeitraums führte sie die Verwaltung faktisch weiter. Sie veranlasste vom Gemeinschaftskonto Zahlungen für die Parkpflege. Das Berufungsgericht sprach der GdWE Schadensersatz in Höhe von 16.541,17 Euro für die Abbuchungen zu; der BGH wies die Revision zurück, soweit sie zulässig war.
Die Entscheidung hängt nicht allein an der Bezeichnung eines Vertrags. Der BGH prüfte, ob die Gemeinschaft in den früher geschlossenen Vertrag eingetreten war oder ihn genehmigt hatte. Weder die spätere Verwaltungstätigkeit noch Zahlungen oder Beschlüsse über Jahresabrechnungen genügten im Fall für eine Vertragsübernahme. Die Gemeinschaft war nicht ohne Weiteres zur Zahlung für den fremden Park verpflichtet.
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Wer faktisch als Verwalter auftritt, darf sich nicht darauf zurückziehen, formal nicht bestellt zu sein. Der BGH lässt die genaue dogmatische Einordnung der Sonderverbindung offen, stellt aber das Ergebnis klar: Grundsätzlich gelten dieselben Pflichten wie bei einem wirksam bestellten Verwalter. Dazu gehört insbesondere, die Vermögensinteressen der Gemeinschaft zu wahren.
Das bedeutet nicht, dass jede nachträglich kritisierte Ausgabe eine Haftung auslöst. Es kommt auf Pflichtverletzung, Schaden und die Umstände der konkreten Zahlung an. Im entschiedenen Fall ging es um Ausgaben aus Gemeinschaftsvermögen für einen Vertrag, den die Gemeinschaft nicht übernommen hatte, und für ein Grundstück, das nicht zum gemeinschaftlichen Grundstück gehörte.
Für die laufende Verwaltung bleibt § 27 WEG der wichtige gesetzliche Rahmen. Der Fall wurde noch nach altem Recht beurteilt; er ersetzt deshalb keine Prüfung der heute geltenden Befugnisse. Seine Kernaussage zur Verantwortung bei tatsächlicher Geschäftsführung ist dennoch klar.
Besonders riskant sind Verträge aus der Entwicklungsphase einer Anlage. Bauträger, teilende Eigentümer oder Dienstleister schließen bisweilen Verträge, bevor die spätere GdWE in ihrer heutigen Form handelt. Dass eine Leistung später faktisch genutzt wird, führt nicht ohne Weiteres dazu, dass die Gemeinschaft Vertragspartnerin wird.
Nach dem vom BGH behandelten früheren Recht setzte der Übergang eines vom Bauträger oder teilenden Eigentümer im eigenen Namen geschlossenen Vertrags regelmäßig eine Vertragsübernahme durch Beschluss voraus. Handeln im fremden Namen musste ebenfalls durch Beschluss genehmigt werden. Für heutige Fälle sind Vertragspartei, Vertretung, Beschlusslage und Gesetzesstand im Einzelnen zu prüfen. § 177 BGB kann bei Handeln ohne Vertretungsmacht eine Rolle spielen.
Vor jeder Fortzahlung sollte daher die Vertragsakte auf den Tisch: Wer hat unterschrieben, für wen, auf welcher Grundlage, welche Leistung betrifft das gemeinschaftliche Grundstück, und gibt es eine Beschlussfassung? die Prüfung einer Hausgeldabrechnung kann nur nachvollziehbar sein, wenn diese Fragen vor dem Zahlungsvollzug geklärt sind.
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Die Gemeinschaft sollte den Ablauf von Bestellung und Vertrag nicht getrennt verwalten. Rechtzeitig vor dem Ende braucht sie einen Beschluss über die künftige Betreuung oder, falls das nicht gelingt, eine rechtlich geprüfte Übergangslösung. Kontovollmachten, Bankzugänge, Versicherungsunterlagen, Wartungsfristen und offene Vergaben müssen geordnet übergeben werden.
Wer in einer Übergangsphase tatsächlich weiterarbeitet, sollte keine unklaren Fremdverpflichtungen bedienen. Wiederkehrende Zahlungen brauchen eine dokumentierte Grundlage. Bei unaufschiebbaren Maßnahmen sind Anlass, Entscheidung, Belege und die Information der Eigentümer festzuhalten. die Aufgaben einer WEG-Verwaltung umfasst gerade den sorgfältigen Umgang mit Gemeinschaftsgeld.
Eigentümer sollten wiederum nicht annehmen, dass jede Fortsetzung der Tätigkeit folgenlos bleibt. Ist kein Verwalter bestellt, können die Regelungen zur Einberufung und Beschlussfassung besondere Aufmerksamkeit verlangen. die Vorbereitung einer Eigentümerversammlung erklärt die Grundlagen, die eine Gemeinschaft für wirksame Entscheidungen benötigt.
V ZR 76/25 ist keine bloße Entscheidung über einen Sonderfall. Es zeigt, dass tatsächliche Macht über das Gemeinschaftskonto und die Organisation reale Verantwortung begründet. Eine klare Bestellungs- und Vertragslage schützt deshalb sowohl die Gemeinschaft als auch die handelnde Person.
Gute Kontrolle besteht nicht darin, einzelne Rechnungen nachträglich zu suchen. Sie beginnt mit vollständigen Vertragslisten, eindeutigen Freigaben, aktuellen Beschlüssen und einem dokumentierten Übergabeprozess. Bei Verträgen, die aus der Bauträgerphase stammen, sollte die GdWE ihre Rolle ausdrücklich prüfen lassen, bevor sie die Leistung als eigene Verpflichtung behandelt.
Wenn bereits Zweifel an Zahlungen bestehen, sind Kontoauszüge, Verträge, Beschlüsse und Abrechnungsunterlagen unverändert zu sichern. Ob ein Ersatzanspruch besteht, ist dann anhand des konkreten Sachverhalts zu bewerten. Das BGH-Urteil liefert dafür einen wichtigen Maßstab, aber keine Ersatzformel für die Prüfung im Einzelfall.
Ein Gemeinschaftskonto darf nicht zur praktischen Abkürzung werden, wenn die rechtliche Grundlage einer Ausgabe ungeklärt ist. Vor einer Überweisung sollten Rechnung, Vertrag, Beschluss und Leistungsbezug zusammenpassen. Das gilt besonders für Verträge, die aus der Bau- oder Entwicklungsphase stammen oder die neben dem gemeinschaftlichen Grundstück weitere Flächen betreffen.
Eine schlanke Zahlungsfreigabe kann diese Prüfung abbilden. Die Akte sollte mindestens enthalten, wer Vertragspartner ist, welche Leistung für welche Anlage erbracht wurde, welcher Beschluss die Ausgabe deckt und welche Person die Freigabe erteilt hat. Bei wiederkehrenden Zahlungen ist zusätzlich zu prüfen, ob sich Vertrag, Preis, Laufzeit oder der tatsächliche Leistungsbedarf geändert haben. So werden Fehlzuordnungen sichtbar, bevor Geld abgeht.
Die Prüfung ist keine pauschale Misstrauenserklärung gegenüber einer Verwaltung. Sie schützt auch die handelnde Person. Wer eine zweifelhafte Zahlung rechtzeitig anspricht, Unterlagen nachfordert und die Gemeinschaft informiert, schafft eine belastbare Entscheidungsgrundlage. Wer dagegen ohne Bestellung und ohne Dokumentation weiter über Gemeinschaftsgeld verfügt, übernimmt ein deutlich höheres persönliches Risiko.
Ein wirksamer Wechsel beginnt vor dem letzten Vertragstag. Die Gemeinschaft braucht eine Liste offener Verträge, wiederkehrender Lastschriften, Versicherungen, Vollmachten, Zugangsdaten und laufender Verfahren. Ebenso wichtig sind die Kontostände, bereits beschlossene Maßnahmen und Unterlagen zu noch nicht abgerechneten Wirtschaftsjahren. Eine geordnete Übergabe begrenzt die Zeit, in der jemand ohne klare Rolle weiterhandelt.
Für die letzte Eigentümerversammlung mit der bisherigen Verwaltung sollte klar festgehalten werden, welche Aufgaben noch erledigt werden müssen und wer nach dem Ende der Bestellung Ansprechpartner ist. Muss in einer Ausnahmesituation dringend gehandelt werden, sollten Anlass, Umfang und Kommunikation mit den Eigentümern dokumentiert sein. Eine spätere Bewertung kann dann an Unterlagen anknüpfen statt an widersprüchliche Erinnerungen.
V ZR 76/25 betrifft einen konkreten Fall und ist keine allgemeine Vermutung gegen jede fortgesetzte Tätigkeit. Seine praktische Botschaft bleibt dennoch eindeutig: Tatsächliche Geschäftsführung für eine Gemeinschaft verlangt dieselbe Sorgfalt wie eine wirksame Bestellung. Klare Zuständigkeiten und sauber belegte Zahlungen sind der verlässlichste Schutz vor Streit und Haftung.
Die Eigentümerversammlung ist ein zentrales Element im Wohnungseigentumsrecht und spielt eine entscheidende Rolle für die Verwaltung und Entscheidungsfindung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). In diesem Artikel wird detailliert erklärt, was eine Eigentümerversammlung ist, welche Aufgaben und Rechte die Eigentümer haben, wie eine solche Versammlung abläuft und welche rechtlichen Grundlagen zu beachten sind.
