Nach einer Bauträgerinsolvenz kann die WEG zur Fertigstellung verpflichtet sein. Der BGH konkretisiert, welche Arbeiten bei einem steckengebliebenen Bau dazugehören können.
Ein Bauvorhaben kann in einer besonders schwierigen Zwischenlage enden: Wohnungen sind bereits aufgeteilt und veräußert, einzelne Bereiche sind aber noch nicht hergestellt. Fällt der Bauträger aus, fehlt häufig eine Person, die die Fertigstellung koordiniert und finanziert. Das ist mehr als ein gewöhnlicher Baumangel. Bei einem steckengebliebenen Bau steht die erstmalige plangerechte Herstellung noch aus.
Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27. Februar 2026, V ZR 219/24, betrifft genau diese Konstellation. Die Entscheidung beantwortet nicht pauschal, wer jeden Innenausbau bezahlen muss. Sie klärt den Umfang einer Pflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wenn die Herstellung eines Objekts nach dem Ausfall des Bauträgers nicht weitergeht. Für die praktische Arbeit sind Bauzustand, Teilungserklärung, Aufteilungsplan und die noch bestehenden Ansprüche stets getrennt zu prüfen.
Die Gemeinschaft ist nach § 9a WEG rechtsfähig. Ihre Verwaltung richtet sich nach § 18 WEG und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung in § 19 WEG. Gerade bei einer unfertigen Anlage kann ein einzelner Eigentümer verlangen, dass eine erforderliche Entscheidung auf die Tagesordnung kommt. die Vorbereitung einer Eigentümerversammlung hilft dabei, Antrag, Beschlussgegenstand und Unterlagen nachvollziehbar vorzubereiten.
Die Kläger waren Sondereigentümer zweier noch nicht vollständig hergestellter Dachgeschosseinheiten. Die Gemeinschaft war bereits rechtskräftig dazu verurteilt worden, das Gemeinschaftseigentum dieser Einheiten erstmals plangerecht herzustellen. Später lehnten die Eigentümer einen Beschluss ab, der die Herstellung von Zwischenwänden, Elektroinstallation und den Anschluss an die Heizzentrale mit Heizkörpern und Zuleitungen erfassen sollte.
Der BGH hat hinsichtlich der innenliegenden nichttragenden Wände in verputzter Form, der unter Putz verlegten Leitungen und des Anschlusses an die zentrale Heizungsversorgung den begehrten Beschluss ersetzt. Bei diesen Bauteilen komme es für den Umfang der Erstherstellungspflicht nicht auf ihre dingliche Zuordnung zu Gemeinschafts- oder Sondereigentum an. Die Pressemitteilung nennt ausdrücklich baupraktische Gründe: Eine starre Zuordnung führe hier nicht zu praktikablen Ergebnissen.
Bei den beantragten Dachflächenfenstern entschied der BGH nicht abschließend, sondern verwies die Sache an das Landgericht zurück. Daraus folgt für andere Anlagen kein Automatismus. Wer sich auf das Urteil beruft, muss den konkreten Herstellungszustand und die konkrete Maßnahme beschreiben; aus dem Aktenzeichen allein lässt sich kein Anspruch auf beliebige Ausbauleistungen ableiten.
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Der Beschluss betrifft nicht den vollständigen individuellen Ausbau einer Wohnung. Der BGH grenzt die bautechnisch notwendige Erstherstellung von Leistungen ab, die dem jeweiligen Sondereigentümer verbleiben. In der veröffentlichten Entscheidung gehören etwa Bad- und Küchenausbau nicht ohne Weiteres zur Aufgabe der Gemeinschaft. Die Grenze hängt davon ab, ob die Maßnahme für die plangerechte, wirtschaftlich sinnvolle Gesamtfertigstellung benötigt wird.
Für Eigentümer ist diese Unterscheidung wichtig, weil die Bezeichnung eines Bauteils im Plan nicht genügt. Nichttragende Innenwände, verdeckte Leitungen oder der Heizungsanschluss können praktisch nur im Zuge einer abgestimmten Gesamtmaßnahme hergestellt werden. Eine einzelne Wohnung auf eigene Faust fertigzustellen, kann Schnittstellen offenlassen und später Konflikte über Zugang, Gewährleistung und Kosten auslösen. die Abgrenzung von Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum in der WEG bleiben deshalb Grundwissen, ersetzen aber keine bautechnische Bestandsaufnahme.
Vor einem Beschluss sollte die Gemeinschaft ein Leistungsverzeichnis erstellen lassen. Es sollte offenlegen, welche Arbeiten die Gemeinschaft beauftragt, welche Vorleistungen nötig sind und welche Arbeiten der betreffende Eigentümer selbst veranlasst. So wird der Beschluss ausführbar und eine spätere Auslegungsschlacht vermieden.
Herstellungspflicht und Kostentragung sind unterschiedliche Fragen. Kosten von Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum werden grundsätzlich nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG getragen, soweit keine abweichende Vereinbarung oder ein wirksamer Beschluss eingreift. Der BGH weist für die erstmalige Errichtung von Teilen des Sondereigentums jedoch darauf hin, dass die Kosten trotz einer Herstellungspflicht der Gemeinschaft dem betroffenen Eigentümer zugeordnet werden können.
Deshalb sollte ein Beschluss zwei Ebenen getrennt ausweisen: den Auftrag und die Finanzierung. Dazu gehören Kostenvoranschlag, Verteilungsschlüssel, mögliche Sonderumlage, Zahlungszeitpunkt und die Behandlung von Mehrkosten. Eine unklare Formulierung wie ,,Fertigstellung gemäß Angebot" verschiebt die Konflikte nur in die Abrechnung. Bei Unsicherheit hilft es, die Grundlagen einer die Prüfung einer Hausgeldabrechnung frühzeitig mitzudenken.
Auch Ansprüche gegen den Bauträger, dessen Insolvenzverwalter, Bürgen oder Versicherer müssen dokumentiert werden. Das Urteil ersetzt keine Prüfung solcher Ansprüche. Nach der BGH-Mitteilung kann ein Anspruch gegen die Gemeinschaft ausgeschlossen sein, wenn gleichgerichtete Ansprüche gegen Bauträger oder Insolvenzverwalter erfolgversprechend geltend gemacht werden können.
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Am Anfang steht eine Unterlagenliste: notarielle Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Bauträgervertrag, Abnahmeunterlagen, frühere Beschlüsse, Gutachten, Bauzustandsdokumentation und Insolvenzinformationen. Die die Bedeutung der Teilungserklärung bestimmt die sachenrechtliche Ausgangslage; sie beantwortet aber nicht allein die vom BGH behandelte praktische Reichweite der Erstherstellung.
Danach empfiehlt sich ein Gutachten oder zumindest eine fachkundige Leistungsbeschreibung. Sie muss nicht nur Mängel benennen, sondern die noch ausstehende Herstellung abgrenzen. Bei Heizung und Elektroinstallation sind Schnittstellen, Zugänge und Sicherheitsanforderungen so zu erfassen, dass Angebote vergleichbar werden. Ein Rechtsrat kann prüfen, ob eine Beschlussersetzung nach § 44 WEG in Betracht kommt, falls eine notwendige Entscheidung verweigert wird.
Die Verwalterin oder der Verwalter sollte die Eigentümer nicht mit einer bloßen Kostenprognose abstimmen lassen. Erforderlich sind eine begründete Beschlussvorlage, der Vorschlag zur Finanzierung und ein realistischer Zeitplan. die Aufgaben einer WEG-Verwaltung zeigt, warum eine transparente Dokumentation gerade bei außergewöhnlichen Maßnahmen die Gemeinschaft handlungsfähig hält.
Ein häufiger Fehler ist, sofort von einem umfassenden Zahlungsanspruch der Gemeinschaft auszugehen. Der BGH hat einen konkreten Umfang der Erstherstellung bestätigt, nicht den gesamten Sonderausbau kollektiviert. Ebenso riskant ist es, dingliche Einordnung und praktische Herstellungspflicht gleichzusetzen.
Problematisch sind auch Beschlüsse ohne präzisen Gegenstand oder ohne Kostenregelung. Sie erschweren die Umsetzung und können angefochten werden. Schließlich sollte niemand Ansprüche gegen Vertragspartner oder Sicherheiten einfach liegen lassen, weil die WEG nun tätig werden muss. Parallelansprüche können für die Reichweite der Pflicht relevant sein und gehören in eine dokumentierte Strategie.
Das Urteil schafft vor allem Orientierung für feststeckende Projekte: Die Gemeinschaft darf sich bei bautechnisch zusammenhängenden Erstherstellungsarbeiten nicht hinter einer formalen Grenze zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum verstecken. Die Einzelfallprüfung bleibt unverzichtbar.
Eine tragfähige Vorlage benennt zuerst den Ausgangszustand. Dazu gehören Fotos mit Datum, der Planstand, offene Leitungsenden, fehlende Bauteile und die Frage, ob ein Bereich sicher genutzt werden kann. Diese Bestandsaufnahme ist keine bloße Anlage zum Protokoll. Sie bestimmt, welche Leistung überhaupt beauftragt werden soll und ob ein Angebot die richtige Schnittstelle erfasst.
Im zweiten Schritt werden die Arbeiten in nachvollziehbare Pakete gegliedert. Rohbau, Abdichtung, Elektroinstallation, Heizungsanschluss, Trockenbau und erforderliche Prüfungen haben unterschiedliche Voraussetzungen. Werden sie in einem Sammelbeschluss vermischt, bleibt bei Nachträgen oft offen, ob diese noch vom Beschluss gedeckt sind. Die Verwaltung sollte deshalb je Paket Leistungsumfang, Zuständigkeit, Kostenrahmen und Abnahmeweg darstellen.
Für die Eigentümerversammlung empfiehlt sich eine Gegenüberstellung: Welche Teile stellen den gemeinschaftlichen Bauzustand her, welche Arbeiten sind anschließend dem individuellen Ausbau zuzuordnen und welche Fragen bleiben nach einer fachlichen Prüfung offen? Diese Trennung macht die Entscheidung nicht komplizierter, sondern verhindert, dass die Gemeinschaft über unbestimmte Restarbeiten abstimmt.
Bei der Finanzierung gehört auch die Liquidität in die Vorlage. Reichen Rücklagen und laufende Mittel nicht aus, muss die Gemeinschaft über eine Sonderumlage oder eine andere Finanzierung entscheiden. Zahlungszeitpunkt und Abruf der Mittel sollten zum Bauablauf passen. Ein pauschaler Vorratsbeschluss kann Handwerkerleistungen verzögern, wenn später unklar ist, welche Rechnung daraus beglichen werden darf.
Eine Fertigstellung durch die Gemeinschaft beendet mögliche Ansprüche gegen andere Beteiligte nicht automatisch. Gerade deshalb sollten Pläne, Angebote, Rechnungen, Abnahmeprotokolle und die Kommunikation mit Insolvenzverwaltung oder Sicherheitengebern geordnet gespeichert werden. Sie zeigen später, welche Leistungen ursprünglich geschuldet waren und welche Kosten tatsächlich angefallen sind.
Die Gemeinschaft sollte bei jeder Beauftragung darauf achten, dass die Rechnung die Leistung eindeutig dem Objekt und dem betroffenen Bauteil zuordnet. Für die Abrechnung und für eine mögliche Anspruchsverfolgung ist es erheblich, ob eine Position eine erstmals geschuldete Herstellung, eine Mängelbeseitigung oder einen individuellen Ausbau betrifft. Eine fachliche und rechtliche Begleitung kann bei dieser Zuordnung sinnvoll sein.
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