Rund 70 Prozent aller vor 1993 errichteten Gebäude in Deutschland enthalten potenziell Asbest. Das betrifft Millionen von Mietwohnungen - und damit Millionen von Vermietern und Hausverwaltungen. Die gesundheitlichen Risiken sind enorm, die rechtlichen Pflichten komplex und die Sanierungskosten nicht zu unterschätzen. Hier erfahren Sie, wo Asbest typischerweise lauert, wann Sie handeln müssen und was die Sanierung kostet.
Asbest war bis zu seinem Verbot 1993 ein Wundermaterial der Bauindustrie: feuerbeständig, isolierend, günstig und vielseitig einsetzbar. Millionen Tonnen wurden in deutschen Gebäuden verbaut - in Dächern, Fassaden, Bodenbelägen, Rohrleitungen und sogar in Putzen und Spachtelmassen. Was damals als technischer Fortschritt galt, ist heute eines der größten Gesundheitsrisiken im Gebäudebestand.
Denn Asbest ist krebserregend. Werden Asbestfasern freigesetzt und eingeatmet, können sie schwere Lungenerkrankungen und Krebs verursachen - oft erst 20 bis 40 Jahre nach der Exposition. Das Heimtückische: Solange asbesthaltiges Material ungestört bleibt, geht von ihm in der Regel keine unmittelbare Gefahr aus. Aber bei Renovierungen, Sanierungen oder schlicht durch Materialverschleiß können Fasern freigesetzt werden - und dann wird es gefährlich.
Asbest wurde in über 3.000 verschiedenen Produkten eingesetzt. In Gebäuden, die vor 1993 errichtet oder umgebaut wurden, kann Asbest an vielen Stellen verborgen sein. Die häufigsten Vorkommen:
Bei fest gebundenem Asbest sind die Fasern in einer festen Matrix eingebettet - typischerweise in Faserzement. Solange das Material intakt ist, werden keine Fasern freigesetzt. Problematisch wird es bei Beschädigung, Bearbeitung (Bohren, Sägen, Schleifen) oder Verwitterung.
Schwach gebundener Asbest ist deutlich gefährlicher, weil die Fasern leichter freigesetzt werden. Hier reichen manchmal Erschütterungen, Luftbewegungen oder schlichtes Altern des Materials aus.
Die rechtliche Lage bei Asbest ist eindeutig: Als Vermieter sind Sie für die Sicherheit der Mietsache verantwortlich. Das ergibt sich aus dem Mietrecht, dem Arbeitsschutzrecht und der Gefahrstoffverordnung.
Vermieter sind verpflichtet, Mietende über bekannte Asbestvorkommen in der Wohnung oder im Gemeinschaftsbereich zu informieren. Die Gefahrstoffverordnung (GefStoffV) verpflichtet den Eigentümer zudem, ein Asbestkataster für das Gebäude zu führen, wenn Asbest festgestellt wurde. Dieses Kataster muss dokumentieren, wo Asbest vorhanden ist, in welchem Zustand sich das Material befindet und welche Maßnahmen bereits ergriffen wurden.
Vor jeder Baumaßnahme an einem vor 1993 errichteten Gebäude muss der Auftraggeber - also der Vermieter oder die Hausverwaltung - prüfen lassen, ob asbesthaltiges Material betroffen ist. Das gilt für jede Renovierung, Sanierung oder Modernisierung, bei der Baustoffe bearbeitet oder entfernt werden. Die Gefahrstoffverordnung schreibt in § 6 eine Informationsermittlung und Gefährdungsbeurteilung vor, die explizit auch Asbest umfasst.
In der Praxis bedeutet das: Bevor Sie in einem Altbau Wände abschleifen, Bodenbeläge entfernen oder Rohrleitungen austauschen lassen, muss ein Sachverständiger eine Materialprobe nehmen und auf Asbest untersuchen. Die Kosten für eine Laboranalyse liegen bei 30 bis 80 Euro pro Probe - ein Bruchteil der Kosten, die eine unsachgemäße Asbestfreisetzung nach sich ziehen kann.
Eine generelle Pflicht zur Asbestsanierung besteht nicht, solange das Material intakt ist und keine Fasern freisetzt. Die Pflicht zur Sanierung entsteht in folgenden Fällen:
Bei schwach gebundenem Asbest - insbesondere Spritzasbest - ist die Sanierung in der Regel dringend empfohlen, auch wenn die Faserwerte noch unter dem Grenzwert liegen. Die Asbestrichtlinie des Deutschen Instituts für Bautechnik (DIBt) bewertet das Risiko nach einem Punktesystem und gibt konkrete Handlungsempfehlungen.
Schritt 1: Baujahr prüfen. Wurde das Gebäude vor 1993 errichtet oder vor diesem Datum umgebaut oder renoviert? Wenn ja, ist eine Asbestuntersuchung sinnvoll - spätestens vor jeder Baumaßnahme.
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Schritt 2: Sachverständigen beauftragen. Die Asbestuntersuchung sollte von einem zertifizierten Sachverständigen durchgeführt werden. Sachverständige finden Sie über die Handwerkskammer, die Industrie- und Handelskammer oder über spezialisierte Verbände wie den Verband Deutscher Mineralogen.
Schritt 3: Materialproben nehmen. Der Sachverständige entnimmt Materialproben an verdächtigen Stellen - Bodenbeläge, Putze, Rohrummantelungen, Fassadenplatten - und schickt sie zur Laboranalyse. Ergebnis: Innerhalb weniger Tage wissen Sie, ob und wo Asbest vorhanden ist.
Schritt 4: Gefährdungsbeurteilung erstellen. Wenn Asbest gefunden wird, erstellt der Sachverständige eine Gefährdungsbeurteilung: Welches Material ist betroffen? Ist es fest oder schwach gebunden? Besteht eine akute Gefährdung? Welche Maßnahmen sind erforderlich?
Schritt 5: Asbestkataster anlegen. Dokumentieren Sie alle Asbestvorkommen in einem Kataster. Dieses Kataster muss bei jeder zukünftigen Baumaßnahme konsultiert werden und ist dem Handwerker vor Arbeitsbeginn zur Verfügung zu stellen.
Die Kosten einer Asbestsanierung variieren enorm - je nach Art des Materials, Umfang der Kontamination und gewählter Sanierungsmethode:
Asbesthaltige Bodenbeläge entfernen: 30 bis 60 Euro pro Quadratmeter, inklusive Entsorgung. Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung mit Floor-Flex-Platten: 2.100 bis 4.200 Euro.
Faserzement-Dachplatten austauschen: 40 bis 80 Euro pro Quadratmeter für Demontage und Entsorgung, plus Kosten für die neue Eindeckung. Bei einem Dach von 200 Quadratmetern: 8.000 bis 16.000 Euro allein für die Asbestentsorgung.
Asbesthaltige Rohrummantelungen entfernen: 50 bis 150 Euro pro laufendem Meter. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 50 Metern betroffener Rohrleitungen: 2.500 bis 7.500 Euro.
Spritzasbest entfernen: Die teuerste Variante. Kosten von 100 bis 300 Euro pro Quadratmeter betroffener Fläche sind üblich. Dazu kommen die Kosten für die Absicherung des Arbeitsbereichs, die Luftmessungen und die Freigabeprüfung. Bei größeren Flächen in Gewerbegebäuden können die Kosten schnell sechsstellig werden.
Entsorgungskosten: Asbesthaltiger Abfall muss als gefährlicher Abfall entsorgt werden. Die Kosten liegen bei 100 bis 300 Euro pro Tonne. Der Abfall muss in speziellen Behältern verpackt und an eine zugelassene Deponie geliefert werden.
Die Asbestsanierung ist in der Regel eine Instandsetzungsmaßnahme - nicht eine Modernisierung. Das bedeutet: Die Kosten können nicht über die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB auf die Miete umgelegt werden. Sie sind vom Vermieter zu tragen.
Allerdings: Wenn im Zuge der Asbestsanierung gleichzeitig eine energetische Modernisierung durchgeführt wird - etwa der Austausch des Asbestdachs gegen ein gedämmtes Dach -, können die Modernisierungskosten (abzüglich der fiktiven Instandsetzungskosten) umgelegt werden. Hier lohnt sich eine sorgfältige Planung.
In Wohnungseigentümergemeinschaften wird das Thema Asbest besonders komplex. Asbest im Gemeinschaftseigentum - Dach, Fassade, Treppenhaus, Kellerleitungen - ist Sache der Gemeinschaft. Asbest im Sondereigentum - etwa Bodenbeläge in der einzelnen Wohnung - liegt in der Verantwortung des jeweiligen Eigentümers.
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Für die WEG-Verwaltung bedeutet das: Bei Verdacht auf Asbest im Gemeinschaftseigentum muss eine Sachverständigenuntersuchung veranlasst werden. Die Kosten trägt die Gemeinschaft. Bei positivem Befund ist ein Sanierungsbeschluss der Eigentümerversammlung erforderlich - einschließlich der Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage oder einer Sonderumlage.
Tipp für WEG-Verwaltungen: Nehmen Sie das Thema Asbest proaktiv auf. Lassen Sie bei Gebäuden, die vor 1993 errichtet wurden, vorsorglich ein Asbestkataster erstellen. Die Kosten sind gering (einige hundert Euro für ein Mehrfamilienhaus), und Sie vermeiden böse Überraschungen bei späteren Sanierungsmaßnahmen.
Panik ist fehl am Platz - aber Handeln ist gefragt. Hier die wichtigsten Regeln:
Nicht bearbeiten. Asbesthaltiges Material darf nur von zertifizierten Fachfirmen bearbeitet oder entfernt werden. Auf keinen Fall selbst bohren, schleifen, brechen oder sägen. Jede mechanische Bearbeitung setzt Fasern frei.
Zustand dokumentieren. Fotografieren Sie das Material und dokumentieren Sie seinen Zustand. Ist es intakt? Gibt es Risse, Abplatzungen oder Verwitterungsspuren?
Mietende informieren. Wenn Asbest in Bereichen gefunden wird, die von Mietenden genutzt werden, müssen diese informiert werden. Erklären Sie sachlich, dass intaktes Material keine unmittelbare Gefahr darstellt, aber nicht bearbeitet werden darf.
Fachfirma beauftragen. Für die Sanierung muss eine nach der Technischen Regel für Gefahrstoffe (TRGS 519) zertifizierte Fachfirma beauftragt werden. Die Sanierung muss der zuständigen Behörde - in der Regel das Gewerbeaufsichtsamt - mindestens sieben Tage vor Beginn angezeigt werden.
Freigabeprüfung durchführen. Nach Abschluss der Sanierung muss eine Freigabemessung durch einen unabhängigen Sachverständigen erfolgen. Erst wenn die Raumluftmessung bestätigt, dass die Asbestkonzentration unter dem Grenzwert liegt, darf der Bereich wieder genutzt werden.
Ein Thema, das beim Verkauf von Bestandsimmobilien immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten führt: Muss der Verkäufer über bekannte Asbestvorkommen im Gebäude informieren? Die Antwort ist eindeutig: Ja. Wer als Verkäufer Kenntnis von Asbest im Gebäude hat und dies verschweigt, handelt arglistig. Die Folge: Der Gewährleistungsausschluss, der in den meisten Immobilienkaufverträgen enthalten ist, greift nicht.
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Für Hausverwaltungen, die Eigentümer beim Verkauf beraten, hat das eine klare Konsequenz: Drängen Sie auf vollständige Offenlegung. Ein vorhandenes Asbestkataster ist hier Gold wert - es dokumentiert transparent, wo Asbest vorkommt und in welchem Zustand sich das Material befindet. Käufer können das Risiko einpreisen, und der Verkäufer ist rechtlich auf der sicheren Seite.
Umgekehrt gilt für Käufer: Lassen Sie vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie aus der Zeit vor 1993 immer eine Asbestuntersuchung durchführen. Die Kosten von einigen hundert Euro sind vernachlässigbar im Vergleich zu den möglichen Sanierungskosten, die Sie andernfalls unvorbereitet treffen.
Asbest in Bestandsimmobilien ist kein neues Thema - aber eines, das viele Vermieter und Hausverwaltungen verdrängen. Dabei ist das Risiko real: bei jeder Renovierung, bei jedem Mieterwechsel, bei jedem Wasserschaden kann asbesthaltiges Material freigelegt und beschädigt werden. Und die Konsequenzen - gesundheitlich, rechtlich und finanziell - sind erheblich.
Die gute Nachricht: Mit einem systematischen Vorgehen - Baujahr prüfen, Sachverständigen beauftragen, Kataster anlegen, bei Bedarf sanieren - lässt sich das Risiko beherrschen. Die Kosten für eine Asbestuntersuchung sind gering, und eine frühzeitige Erkennung vermeidet teure Überraschungen bei späteren Baumaßnahmen.
Nehmen Sie das Thema ernst. Ihr Gebäude, Ihre Mietenden und Ihr Geldbeutel werden es Ihnen danken.
