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Wann haben Vermieter ein Zutrittsrecht für bewohnte Mietwohnungen?



Das Deutsche Mietrecht schreibt einige Besonderheiten vor, wenn es um das Zutrittsrecht der Vermieter für bewohnte Mietwohnungen geht. Ohnehin sind Mieter durch das Grundgesetz vor unnötigen Besichtigungen geschützt. Doch es gibt Ausnahmen für den Zutritt, die Vermieter kennen sollten. Wir klären auf wann, wie oft und unter welchen Bedingungen Vermieter in die Privatsphäre des Mieters eindringen dürfen. 

,,Das Haus gehört mir und demzufolge habe ich auch das Recht meine vermieteten Wohnungen zu betreten, wann immer ich will". Diese Aussage liegt nahe am Hausfriedensbruch. Aber in der Regel betreiben Vermieter ihr Besichtigungsrecht ,,schonend", ganz im Sinne des Gesetzgebers. 

Doch die Frage, wann, wie oft und bei welchen Anlässen Vermieter ein Zutrittsrecht für bewohnte Mietwohnungen ausüben dürfen, ist berechtigt und gehört zum Wissen um die Rechte und Pflichten eines Vermieters. Das Mietrecht, das Grundgesetz und eine klare Positionierung des Bundesgerichtshofs schützen den Mieter vor eigenwilligen und nicht notwendigen Besuchen.  

Gibt es ein Zutrittsrecht für Vermieter bei bewohnten Mietwohnungen?

Gleich vorab: Ein generelles Zutrittsrecht, oder Besichtigungsrecht, existiert nicht. Im Gegenteil. Mieter werden besonders vor unfreiwilligen und eigenmächtigen Besuchen der Vermieter geschützt. 

Zum einen schützt Artikel 13 Absatz 1 des Grundgesetzes den Mieter durch die Unverletzlichkeit der Wohnung. Zum anderen hat der BGH in einem Grundsatzurteil vom 04. Juni 2014 (Aktenzeichen VIII ZR 289/13) deutlich erklärt, dass es kein generelles Besichtigungsrecht des Vermieter gibt.  

Jedoch werden dem Vermieter sachliche Gründe eingeräumt, die eine Wohnungsbesichtigung erforderlich machen. Jedoch muss der Vermieter diese ,,schonend" durchführen ohne den Mieter gesondert zu belästigen. 

Die Gründe, warum ein Vermieter ein berechtigtes und sachliches Interesse haben könnte, sind 

  • Bei anstehenden und geplanten Modernisierungen und Instandhaltungsarbeiten, bzw. Reparaturen im Zuge einer Schadenabwehr oder Mängelbeseitigung sowie deren Überprüfung, aber auch bei Anhaltspunkten für drohende Beschädigungen 
  • Bei der Erstellung eines Aufmaßes der Wohnung 
  • Zum Ablesen der Zählerstände 
  • Beim begründeten Verdacht auf eine Umnutzung zulasten einer Vertragsverletzung (Untervermietung, gewerbliche Umnutzung, Vermietung als Ferienwohnung etc.) 
  • Bei geplanter Neuvermietung oder einem Verkauf der Mietsache 

Im Falle der obig genannten Gründe ist eine Besichtigung an einige Bedingungen geknüpft. Denn gemäß § 535 BGB wird der Gebrauch der Mietsache (Mietwohnung) per Mietvertrag an den Mieter übertragen. 

Achtung: Vereinbarungen im Mietvertrag die eine willkürliche, uneingeschränkte oder unangemeldete Besichtigung des Vermieters einräumen sind gemäß nichtig. Hier wird der Mieter durch das Grundgesetz besonders geschützt. 

Die Hauptbedingung ist eine vorherige Ankündigung der Besichtigung. Dabei muss der Vermieter schriftlich einen Terminvorschlag unterbreiten und den Grund ausreichend beschrieben begründen. Ferner muss das Anschrieben die Personen und deren Anzahl benennen, die dem Besichtigungstermin beiwohnen. Auch ein alternativer Terminvorschlag ist zu benennen, sowie die voraussichtliche Dauer der Besichtigung. 

Tipp: Um sicherzustellen das der Besichtigungstermin stattfindet macht es Sinn den Mietern vorzuschlagen eine Vertrauensperson zu benennen, die anstatt vor Ort ist. Auch die Bitte um einen eigenen und alternativen Terminvorschlag des Mieters sollte das Schreiben enthalten. 

Zutritt zur Wohnung bei Notfall durch den Mieter verweigert

Bei einem Notfall, zum Beispiel einem Wasserrohrbruch, Brandgefahr oder austretendem Gas, ist ein Zutritt in die Wohnung auch ohne Einwilligung und gegen den Willen des Mieters möglich. Doch Vermieter sollten sich sicher sein, dass es ein Notfall ist, um sich nicht dem Hausfriedensbruch strafbar zu machen. Im Härtefall kann der Vermieter bei ,,Gefahr in Verzug" eine Notöffnung veranlassen oder, bei Verweigerung per Gericht Zutritt verschaffen.  

Dennoch sollte man stets vorab versuchen den Mieter vorab zu kontaktieren oder um die Hinterlegung eines Zweitschlüssels zu bitten. 

Doch auch der Mieter darf einen Besichtigungstermin, wie auch ein Zutritt im Notfall nicht leichtfertig ablehnen. Tut er das hat der Vermieter sogar das recht zur außerordentlichen und fristlosen Kündigung, so der BGH. 

Wie regelt sich das Recht zur Besichtigung bei Neuvermietung oder Verkauf?

Wenn eine Mietwohnung neu vermietet werden kann oder ein Verkauf der Immobilie sind für eine Vermarktung Besichtigungstermine durchzuführen. Das kann unter Umständen für den noch dort Wohnenden lästig erscheinen. Jedoch kann der Mieter sich hier nicht generell wehren. 

Der Vermieter ist im Vorfeld gut beraten die Mieter über anstehende Besichtigungstermine in Kenntnis zu setzen und diese ,,schonend" durchzuführen. Dabei kann der Mieter so genannte Massenbesichtigungen rechtskräftig ablehnen. Bei Einzelbesichtigungen aber nicht. 

Besichtigungen zum Zwecke der späteren Vermietung sind zwischen 10 und 13 Uhr sowie zischen 15 und 18 Uhr möglich. In Sonderfällen dürfen auch spätere Besichtigungstermine stattfinden. Bei Besichtigungsterminen zum Verkauf der Wohnung hat der Mieter das Recht diese auf den Zeitraum zwischen 18 und 20 Uhr, nur dreimal pro Monat und auf eine Dauer von maximal 45 Minuten zu beschränken.  

Heimlicher Zutritt und Hausfriedensbruch durch den Vermieter

Der ein oder andere Vermieter behält gerne eine Kopie des Wohnungsschlüssels. ,,Für den Notfall", denkt man sich. Doch Vorsicht: Wer eine Wohnung, außer bei einem nachweisbaren Notfall, betritt, begeht Hausfriedensbruch gemäß § 123 StGB und der Mieter kann, wenn er dies beweisen kann, den Mietvertrag fristlos kündigen. 

Was tun bei grundsätzlicher Verweigerung der Wohnungsbesichtigung durch den Mieter?

Verweigert der Mieter jedwede Besichtigung, die dem Grunde nach sachlich und berechtigt ist, sollte ein Fachanwalt den Mieter schriftlich rechtlich aufklären und eine Frist für Terminvorschläge benennen. Erst wenn diese Frist verstreicht, kann der Vermieter ein Gericht einschalten, dass die Sachlage prüft und im besten Fall eine einstweilige Verfügung zur Besichtigung erlässt. 

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