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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

06.03.2019

Wann sich für Vermieter und Eigentümer ein denkmalgeschütztes Bauobjekt als Kapitalanlage lohnt

Fachwerkhaus, elegante Jugendstilvilla oder Reetdachhaus: Für viele Mieter ist ein denkmalgeschütztes Objekt der Inbegriff aller Wohnträume. Die Erhaltung des historischen Charmes hat ihren Preis. Jedoch sichern sich Vermieter und Eigentümer mit dem Investment in denkmalgeschützte Wohnimmobilien Fördermittel und steuerliche Vorteile.

Denkmalgeschützte Wohnimmobilien bei Berufstätigen sehr beliebte Kapitalanlagen

Ein denkmalgeschütztes Wohnobjekt kann eine lohnenswerte Kapitalanlage sein vorausgesetzt, der Einkauf ist wohlüberlegt. In ostdeutschen Städten können Investoren in Bezug auf die denkmalgeschützten Objekte am meisten profitieren. Diese Tatsache belegt eine vom Institut für Demoskopie Allensbach in Auftrag gegebene Studie. Demnach bewahrt die sächsische Stadt Dresden die historische Bausubstanz am besten. Da die Städte Berlin und Leipzig ebenfalls auf den vorderen Plätzen rangieren, ist Ostdeutschland in Sachen Denkmalschutz dem Westen etwas voraus.

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Doch auch die westdeutschen Städte investieren Milliarden, um die einstigen Altbauten zukunftsträchtig zu erhalten. Allein in Wuppertal gibt es mehr als 4500 denkmalgeschützte Häuser. Nur in Köln sind in Nordrhein-Westfalen mehr denkmalgeschützte Objekte zu finden. Für Interessenten sind erschwingliche Mietwohnungen in Wuppertal keineswegs nur in Neubaugebieten zu verorten. Vielmehr bieten die sanierten und modernisierten Objekte der Grand City Property jungen wie älteren Mietern eine hervorragende Wohnqualität. Viele Mietobjekte sind wie die mehrgeschossigen Wohnhäuser in der Röttgenstraße von viel Grün und denkmalgeschützten Altbauten umgeben.

Für Investoren lohnt sich der Einkauf eines solchen Hauses in Wuppertal, da sie eine breite Zielgruppe erreichen. Laut Allensbach-Studie erachtet es die Hälfte aller Befragten als reizvoll, in einem denkmalgeschützten Haus zu wohnen. Die 30- bis 44-Jährigen, die zumeist finanziell abgesichert sind, zeigen sich an unter Denkmalschutz stehenden Objekten besonders interessiert. Gleichzeitig erklären sie sich bereit, für die Miete oder den Kauf eines denkmalgeschützten Objektes höhere finanzielle Ressourcen aufzubringen. Die steigende Zahlungsbereitschaft ist mit dem hohen Vertrauen in die künftige Wertentwicklung dieser Objekte erklärbar. Ein weiterer Grund für Eigentümer und Investoren, um über ein denkmalgeschütztes Objekt als Kapitalanlage nachzudenken.

Fachwerkhäuser beliebteste Denkmalobjekte | Pixabay.com © gentle07 (CC0 Creative Commons)
Fachwerkhäuser sind Umfragen zufolge die beliebtesten Denkmalobjekte.

Eigentümer von denkmalgeschützten Bauten profitieren von steuerlichen Vergünstigungen

Dem Staat ist es enorm wichtig, die historischen Bauten vor dem Verfall zu bewahren. Darum genießen Investoren und Selbstnutzer zahlreiche steuerliche Vergünstigungen. Die Maßnahmen zur Instandhaltung, aber auch die Anschaffungskosten lassen sich in der Einkommensteuererklärung geltend machen. Selbstnutzer dürfen jährlich neun Prozent der entstehenden Kosten über einen Zeitraum von zehn Jahren geltend machen. Vermieter und Anleger können die Kosten für den Sanierungsaufwand laut § 10f ESTG verteilt auf 12 Jahre abschreiben in den ersten acht Jahren mit neun Prozent, in den weiteren vier Jahren mit sieben Prozent.

Bei den Anschaffungskosten nimmt das Gesetz eine Unterteilung in Immobilien mit Baujahr vor 1925 und nach 1925 vor. Für ein vor 1925 errichtetes Objekt kann ein Eigentümer für 40 Jahre jährlich 2,5 Prozent der Anschaffungskosten versteuern. Für alle anderen Bauten nach 1925 veranschlagt das Gesetz zwei Prozent über einen Zeitraum von 50 Jahren. Damit sich der steuerliche Bonus auf lange Sicht bezahlt macht, müssen die Mieteinnahmen in einem ausgewogenen Verhältnis zum Kaufpreis stehen. Als Richtwert gilt: Der Kaufpreis sollte das 24-Fache der jährlichen Mieteinnahmen nicht übersteigen. Damit verbunden ist unabdingbar, das Objekt vor dem Investment eigenständig in Augenschein zu nehmen. Nur auf diese Weise ermitteln Interessenten, ob die angestrebten Einnahmen wirklich realisierbar sind.

Neben den steuerlichen Vorteilen fördert die KfW die Sanierung von denkmalgeschützten Immobilien. Baudenkmalbesitzer bekommen bei kompletten Sanierungen oder auf bestimmte Gebäudeteile beschränkte Maßnahmen zinsgünstige Darlehen oder Investitionszuschüsse.

Direkte Sanierungsmaßnehmen nach Erwerb nicht erstrebenswert

Nach dem Erwerb der Immobilie ist es allerdings nicht erstrebenswert, direkt mit den Sanierungsmaßnahmen zu beginnen. Vielmehr sieht sich der Eigentümer verpflichtet, in Wuppertal oder einer anderen Stadt einen schriftlichen Genehmigungsantrag der zuständigen Denkmalschutzbehörde einzuholen. Dieser schreibt, in Einklang mit den Denkmalschutzgesetzen der jeweiligen Bundesländer, die Richtlinien vor. Die Behörden halten die Eigentümer dazu an, das Gebäude in zumutbaren Umfang regelmäßig instand zu setzen. Es ist empfehlenswert, die damit verbundenen modernisierenden Maßnahmen vorab zu prüfen. Darunter fallen beispielsweise folgende Baumaßnahmen:

  • Sanierung von Fassade oder Dach
  • Einbau von neuen Fenstern
  • Energetische Sanierungen
  • Fachwerkreparatur, Ausbau des Dachgeschosses und andere statische Eingriffe
  • Neubauten in unmittelbarer Nähe zum denkmalgeschützten Objekt
  • Installation von moderneren Heizungsanlagen
Nicht jede bauliche Maßnahme wird von der Denkmalschutzbehörde genehmigt. Häufig ist es nicht erlaubt, Dachgauben oder Dachflächenfenster zu modernisieren.

Nur die Kombination aller Kriterien macht eine Investition erstrebenswert

Der Steuervorteil allein begründet nicht das erfolgreiche Investment in Denkmalimmobilien. Zu beurteilen sind die Lage, die Qualität der Bausubstanz sowie die vorhandene Ausstattung. Erst danach sind die behördlichen Auflagen und die steuerlichen Vorteile einzubeziehen. Investoren müssen überlegen, ob das Objekt den Ansprüchen der Mieter gerecht wird.

Die Summe aller Kriterien entscheidet darüber, ob ein Objekt unter Denkmalschutz als wertvoll anzusehen oder nicht.

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