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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

03.12.2018

Vom Lüftungsverhalten und falschem Heizen der Mietwohnung

Wenn ein Baukörper nicht richtig atmen kann, so bei schlechtem Lüftungsverhalten und falschem Heizen der Mietwohnung, können sich Schimmelpilze ausbreiten. Gerade bei vorhandenen Isolierfenstern ist auf ein korrektes Lüften zu achten. Doch worauf muss der Vermieter hinweisen damit der Baukörper nicht beschädigt wird?

Lüften Raum
Wie man richtig Räume lüftet | Foto: (c) Foto:(c) Kaz/pixabay.com

Die meisten Wohnimmobilien verfügen bereits über moderne Isolierverglasungen, die die Kälte draußen halten und die Wärme im Inneren der Wohnung. Doch schließen diese Fenster sehr (zu) gut und der Baukörper kann nicht ausreichend belüftet werden. Das war bei den alten Holzkassettenfenstern von Altbauten noch anders.

Vom Lüftungsverhalten und falschem Heizen der Mietwohnung

können fast alle Vermieter ein Lied singen. Wohl kaum ein anderes Thema ist in der kalten Jahreszeit so präsent, wie dieses und führt letztlich zu juristischen Auseinandersetzungen. Doch zuerst stellt sich die Frage, warum ein gutes Lüften und ein angepasstes Beheizen der Räume so wichtig ist?

Zum einen braucht jeder Baustoff Luft, damit die Raumnässe, die allein schon durch die Bewohner, aber auch durch kochen und duschen produziert wird, aus dem Raum entweichen kann. Zum anderen beinhaltet warme Raumluft weitaus mehr Feuchtigkeit als kalte Luft. Das Schlimme ist, dass Schimmelpilze sowohl Feuchtigkeit als auch Wärme benötigen um zu entstehen beziehungsweise sich auszubreiten.

Wer jetzt denkt, dass man die Schimmelpilzsporen einfach draußen lassen kann, wenn man alle Fenster und Türen verschließt, der irrt. Diese Sporen werden durch die Luft transportiert. Und einige dieser Pilzarten sind für den Menschen stark gesundheitsschädlich. Ist die Oberfläche des Baukörpers, oder Materials, offenporig und rau und finden die Pilze Nahrung in Form von Holz, Staubresten und Zellulose (Tapeten, Bücher etc.), so können sie sich ungehindert ausbreiten. Auch Wasserschäden, wie Rohrbrüche, tragen zum Nährboden für Schimmelpilze bei.

Energetische Sanierungen und gute Isolierungen fördern Schimmelbildung

Als es noch die alten Holzkassettenfenster gab, war für einen regelmäßigen Luftaustausch automatisch gesorgt und generell muss bei Gebäuden, die bis 1975 gebaut wurden, auf kein besonderes Lüftungsverhalten geachtet werden. Durch die immer besser werdende Isolierung jedoch, vor allem bei Fenster und Türen, aber auch der Verwendung von hochdämmenden Materialien, wurde der Wohnraum zunehmend hermetisch von der Umluft abgeschirmt.

Aber auch undichte Dampfsperrfolien im Dachbereich oder zu nahe an der Wand stehende Möbel sorgen immer wieder für zu feuchtes und warmes Raumklima. Und in diesen Ecken einer Immobilie hat der Schimmel dann freie Bahn.

Ergo braucht es, bei all den neuzeitlichen Wärmedämmungen, ein korrektes Lüftungsverfahren. Nur kann der Vermieter dem Mieter dieses vorschreiben und in welcher Form muss sich der Mieter an diese Lüftungs- und Heizvorgaben halten?

Besondere Lüftungsmaßnahmen und angepasstes Wohnverhalten sind wichtig

In einem Urteil des Landgericht Gießen bestätigten die Richter, dass ein Vermieter den Mieter über die besonderen Lüftungsmaßnahmen aufzuklären hat. Ein Mieter reduzierte seine Miete um 15 Prozent, da sich Schimmel seinen Weg durch die Mieträume bahnte. Die Eigentümerin führte den Befall auf falsches Lüften des Mieters zurück. Jedoch stellte ein Sachverständiger klar, dass der Einbau von Isolierfenstern ein besonderes Lüftungsverhalten voraussetzt und auch besondere Anforderungen an die Mieter.

Da die Eigentümerin die Mieter nicht auf die gesondert zu beachtenden Verhaltensweisen hinwies, musste sie die Kosten für die Schimmelbeseitigung selbst tragen und die Mietminderung akzeptieren, Landgericht Gießen, 02. April 2014, 1S199/13.

Kurzum: Vermieter sollten die Mieter gesondert auf ein korrektes Lüftungs- und Heizverhalten hinweisen.

Warum ist das Heizen der Mieträume wichtig?

Generell sollten die Zimmer einer Wohnung in der kalten Jahreszeit folgende Temperaturen aufweisen: Wohn- und Esszimmer 20 Grad, Kinder- und Arbeitszimmer 22 Grad, Badezimmer bei Nutzung 24 Grad und Schlafzimmer 16 bis 18 Grad, so das Umweltbundesamt.

Natürlich ist das Heizbedürfnis sehr individuell. Es macht aber Sinn dem Mieter eine schriftliche Empfehlung zum Heizen der angemieteten Räume auszuhändigen. Durch hilfreiche Tipps ergänzt, werden die Mieter diese Empfehlungen sicherlich aufnehmen.

Doch warum ist das Heizen der Räume wichtig? Wenn eine Wohnung in den kalten Monaten leer steht oder nicht genutzt wird, können sich im Inneren Minusgrade einstellen. Dies führt unweigerlich zur Beschädigung der Bausubstanz, aber auch dem Rohrleitungssystem. Darüber hinaus müssen die Nachbarn über den leerstehenden Räumen in der Regel mehr heizen.

Man kann den Mieter nicht zwingen einen mehrtägigen und wochenlangen Urlaub im Winter zu vermeiden. Aber über den Mietvertrag lässt sich vieles Regeln.

Auf korrektes Lüftungs- und Heizverhalten im Mietvertrag hinweisen

Im Mietvertrag sollten Vermieter auf ein korrektes und optimales Lüftungs- und Heizverhalten hinweisen. Sind Isolierverglasungen verbaut ist dies unbedingt anzuraten. Folgende Formulierung kann helfen Streit zu vermeiden und Schimmelbefall vorzubeugen:

Für die optimale Belüftung der Mieträume und zur Vermeidung von Schimmelpilzbildungen ist Folgendes durch den Mieter durchzuführen: Drei bis fünfmal täglich Stoßlüften für einen Zeitraum von fünf bis 15 Minuten bei abgedrehter Heizung und offenen Innentüren. Um einen zirkulierenden Luftstrom innerhalb der Räume zu gewährleisten sollte das Mobiliar einen Abstand von 10 Zentimetern zur Wand nicht unterschreiten. Für ein optimales Heizen ist anzuraten die Fenster nicht dauerhaft während des Heizvorganges anzukippen. Bei längerer Abwesenheit über eine Woche hinaus sollten die Räume eine Temperatur von mindestens acht Grad aufweisen.

Letztlich geht es beim korrekten Lüften und Heizen der Räume nicht nur darum den Baukörper und seine Teile zu schützen. Mieter müssen dafür sensibilisiert werden, auch um keine Gesundheitsschädigungen zu erlangen. Und überdies kommen Vermieter mit solchen Formulierungen ihrem Nachweis nach, um vor Gericht bessere Karten in der Hand zu halten.

Zum Schluss noch ein guter Tipp: Mieter sollten im Mietvertrag dazu aufgefordert werden sich im Schadenfall unverzüglich zu melden. Das gilt nicht nur für Rohrbrüche & Co, sondern im Besonderen auch für Schimmelbefall. Ist dieser vorhanden sollten Vermieter unverzüglich handeln und den Schaden beseitigen. Einen Gutachter hinzuzuziehen macht an dieser Stelle immer Sinn.

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