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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

29.09.2015

Besichtigung des Vermieters - Rechte und Pflichten Teil II

Die Frage, wann und zu welchem Anlass ein Vermieter die vermieteten Räumlichkeiten betreten darf und wann nicht, ist in ihrem Ursprung im Bürgerlichen Gesetzbuch, BGB, geregelt.

Das Bundesverfassungsgericht sieht dem Grunde und seiner Bedeutung nach das Der Vermieter darf die Wohnung besichtigen | Foto: (c) JackF/ Fotolia.comBesitzrecht des Mieters vor dem Eigentumsrecht des Vermieters. Doch gibt es Situationen, wo eine Besichtigung auch für den Mieter verpflichtend ist, letztlich muss auch der Schutz des Mietobjektes gewährleistet sein. Welche Gründe sind juristisch anerkannt, muss sich der Vermieter dabei an besondere Zeiten halten und kann der Mieter auch schadenersatzpflichtig sein, wenn er eine Besichtigung verweigert?

In Teil I widmeten wir uns dem Thema Miet- und verfassungsrechtlich und beschrieben "Besondere Ausnahmen". Bevor wir uns aber mit der der Frage beschäftigen, in welchen Fällen der Vermieter die Räumlichkeiten besichtigen darf muss eine bestimmte Form gewahrt werden und auch zeitlich ist der Vermieter an bestimmte Vorgaben gebunden.

Die Vorankündigung und der Zeitpunkt der Wohnungsbesichtigung

Grundsätzlich muss der Vermieter eine Besichtigung vorab mündlich, besser schriftlich ankündigen. Dies kann er ohne besonderen Anlass alle ein bis zwei Jahre unternehmen, beziehungsweise wird dem Vermieter dies zugebilligt, vgl. AG Saarbrücken/Urteil 22.12.2004, 4 C 365/04. Hintergrund dabei ist, dass mögliche Schäden an der Immobilie erkannt werden müssen, beziehungsweise der Vermieter zum Schutz der Immobilie eine gelegentliche Überprüfung unternehmen kann.

Dennoch muss jede Besichtigung mit dem Mieter abgestimmt sein und ein Eindringen des Vermieters ohne Anwesenheit des Mieters kann strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Hier steht das verfassungsrechtlich besonders geschützte Besitzrecht des Mieters im Fokus. Dabei hat sich in der Praxis durchgesetzt, dass ein Vermieter eine Woche vorher den Besichtigungstermin anmelden muss und der Samstag als Besichtigungstag vom Mieter abgelehnt werden kann.

Die Ausnahme zur Vorankündigung der Wohnungsbesichtigung

Ganz klar besteht eine Ausnahme wenn Gefahr im Verzug ist, oder bei Gefährdung erheblicher Rechtsgüter. Ob nun Rauch aus einer Wohnung kommt, oder auch Wasser von der Decke, in solchen Fällen ist ein Betreten im Einzelfall durch den Vermieter möglich.

Bespiele einer vorher anzumeldende Wohnungsbesichtigung

Der Vermieter darf die vermieteten Räume nach Voranmeldung besichtigen, wenn zum Beispiel der Mieter Mängel am Objekt anmeldet hat, die zu überprüfen sind. Auch wenn der Vermieter eine vertragswidrige Nutzung des Objektes nachweisen muss, oder bei Schönheitsreparaturen nach Vertragsbeendigung, für einen Besichtigungstermin bei Neubesichtigung, oder beim Ablesen von Messeinrichtungen muss der Mieter die Besichtigung dulden.

Verweigert der Mieter eine Wohnungsbesichtigung in diesen Fällen, kann der Vermieter Klage auf so genannte "Duldung" beim zuständigen Amtsgericht erheben.

Was regelt der Mietvertrag

Der Vermieter kann sich generell das Recht zur Besichtigung vertraglich einräumen lassen. Regelungen im Mietvertrag für eine unangemeldete Besichtigung, gar eine Besichtigung ohne Anwesenheit des Mieters sind von vornherein als nichtig zu betrachten. Solche Klauseln sind unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen, vgl. § 307 BGB. In einem solchen Falle gelten dann die gesetzlichen Regelungen und nach Voranmeldung und in bestimmten Einzelfällen, wie beschrieben, muss der Mieter Zugang zu seinen Räumlichkeiten zulassen.

Fotografieren bei Wohnungsbesichtigungen


Diese sind, sofern nicht vom Mieter erlaubt, grundsätzlich verboten. Dies gilt auch für Videoaufnahmen, die von den Räumen erstellt werden sollen, vgl. AG Frankfurt, 16.01.1998, AZ 33C2515/97-67, sowie 33C2515/97, NZM 1999, 121-122.

ACHTUNG: Sofern der Mieter eine Besichtigung des Vermieters vor Ablauf der Kündigungsfrist nicht zulässt, um Mietinteressenten zu gewinnen, macht sich der Mieter schadenersatzpflichtig, vgl. AG Berlin/Wedding, 20.05.1997, AZ 11C211/96, Grundeigentum 1997, 749.

Besichtigungszeiten

Grundlegend ist bei der Terminabsprache auf die Belange des Mieters Rücksicht zu nehmen. Dies bedeutet, dass von Montags bis Freitags, in der Zeit von 10:00 bis 13:00 Uhr und 15:00 bis 19:00 Uhr eine Wohnungsbesichtigung nach landläufiger Rechtssprechung duldbar ist. Dennoch ist eine Besichtigung nur nach Terminabsprache rechtlich unantastbar.

TIPP: Bei berufstätigen Mietern sollten Vermieter Besichtigungszeiten zwischen 18:30 und 21:00 Uhr anbieten. Auch macht es Sinn, gerade bei Besichtigungen im Zuge von Neuvermietungen, diese im Block zu unternehmen, also viele Mietinteressenten zu einem Termin einzuladen, um nicht Gefahr zu laufen, dass der Mieter auf sein Recht pocht und die Wohnungsbesichtigung ablehnt.

Ist der Mieter für längere Zeit abwesend und der Vermieter so nicht in der Lage Mietinteressenten einzuladen, muss der Mieter seine Schlüssel beim Vermieter hinterlassen oder eine Vertrauensperson bestimmen, die dem Vermieter zu diesem Zwecke Einlass gewährt, um nicht schadenersatzpflichtig zu werden.

Resumee


Nach der überwiegenden Ansicht der Rechtsprechung und hinreichender Literatur besteht die Pflicht einen Vermieter die Wohnung besichtigen zu lassen einfachrechtlich nur in einem sehr engen Rahmen, nur nach Vorankündigung und zu zumutbaren Zeiten. Eine willkürliche Besichtigung durch den Vermieter ist nicht statthaft, es sei denn, dass Gefahr im Verzug ist.

Foto: (c) JackF/ Fotolia.com
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