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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

18.02.2015

Berlin: Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eingeschränkt

Der Senat in Berlin plant Einschränkungen bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen. Das Umwandlungsverbot gilt jedoch nicht in allen Bezirken. Solch politische Vorstöße können Vorbild für andere Ballungsgebiete in Deutschland sein.


Berliner Senat will die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einschränkenJede Großstadt hat ihre "Kieze", in denen nicht nur urbanes Leben herrscht, sondern auch die Mietpreise stetig höher steigen. Nun hat der Senat aus SPD und CDU in Berlin in einer Klausurtagung der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen einen Riegel vorgeschoben. Nach dem Baugesetzbuch sollen Hauseigentümer daran gehindert werden, den bestehenden Wohnraum aus rein monetären Gesichtspunkten heraus umzuwandeln. Voraussetzung ist, dass in den betroffenen Gebieten ein Aufwertungsdruck durch Sanierungen und eine Verdrängungsgefahr für die Bevölkerung besteht. Der Wohnungsmarkt in der Hauptstadt gilt als angespannt, das Mietniveau in einigen Stadtteilen verdrängt schlechter verdienende Menschen in die Randbezirke.

Geplant ist, dass Hauseigentümer im Falle einer Umwandlung eine Genehmigung beim zuständigen Bezirksamt beantragen müssen, sofern sie planen aus einer Mietwohnung eine Eigentumswohnung zu machen. Die Ausnahme sind Neubauwohnungen, die einzeln verkauft werden.

In den Berliner Bezirksämtern wurden bereits 21 solcher Gebiete ausgewiesen, gut 300.000 Menschen leben dort. Das "Umwandlungsverbot" ist neben der bereits bestehenden Genehmigungspflicht für Luxusmodernisierungen ein weiteres Instrumentarium der Bauämter, um Eigentümern die Möglichkeit zu nehmen ihre Immobilien renditeorientiert zu betrachten, wenngleich es weitaus nachhaltigere Wege für Hausbesitzer gibt, eine Immobilie Wert erhaltend und finanziell stabil zu verwalten.

Kluges Modernisierungs- und Sanierungsmanagement kann Eigentümern auch in diesen ausgewiesenen Ballungsräumen oder "Kiezen" helfen eine Immobilie nachhaltig renditeorientiert zu führen. Ob nun ein Verbot zur Modernisierung in ein Luxusappartement, oder die Verhinderung zum Verkauf von mehreren Einzelwohnungen: Immobilienbesitzer sollten langfristig planen, das Verhältnis zwischen Lage und Ausstattung des Mietobjektes sowie die richtige Mieterauswahl beachten, um Nachhaltigkeit zu produzieren. Letztlich sind intelligent verwaltete Mietobjekte über Jahrzehnte eine gute Kapitalanlage, wie auch immer politische Instanzen agieren und reagieren.

Der neue Berliner Mietspiegel wird sicherlich deutlich gestiegene Mieten ausweisen. Auch wenn in Bezirken wie Spandau oder Reinickendorf die Mietzinsen noch als moderat gelten, so werden neben den Spitzenlagen wie Kreuzberg-Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf auch Bezirke wie Marzahn-Hellersdorf verdeutlichen, dass es Verdrängungsmechanismen in der Hauptstadt gibt und die Politik gefragt ist nach geeigneten Konzepten zu suchen. Es ist davon auszugehen, dass die durchschnittliche Nettokaltmiete die Sechs-Euro-Marke knacken wird. Dieser Anstieg um neun Prozent in den letzten zwei Jahren bestätigt die Notwendigkeit politisch gewollter Hebel, um Eigentümer in ihrer Position zu schwächen.

Die vom Bundestag angestrebte Mietpreisbremse wird wohl beschlossen. Im Nachgang darf in Ballungsgebieten der Mietzins bei Neuverträgen nicht höher als 10 Prozent zu den ortsüblichen Vergleichsmieten liegen. Doch warnen viele Verbraucherschützer und Mietervereine und fürchten, dass diese Regelungen vielen Mietern nicht helfen werden.

Die Hauptstadt ist nach wie vor neben Städten wie Hamburg oder München ein attraktiver Wohnort für Zuziehende. Die Bevölkerung in Berlin wird in den nächsten Jahrzehnten um 120.000 Menschen anwachsen. Neubaupolitisches und revitalisierendes Engagement ist dann ebenso wichtig wie eine intelligente Bewirtschaftung von Immobilien seitens der Eigentümer.

(Redaktion)

Foto: B.Bonczyk


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