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Welche Umbauarbeiten durch den Mieter sind verboten und welche erlaubt?



Für die Laufzeit des Mietvertrags ist der Vermieter für entstandene Abnutzungen zuständig. Doch auch Mieter legen handwerklich Hand an, bauen die Mietwohnung um, führen Schönheitsreparaturen durch. Welche Umbauarbeiten und handwerkliche Tätigkeiten durch den Mieter sind verboten? Und welche Arbeiten in der Mietwohnung erlaubt?

renovieren umbauen
Was dürfen Mieter umbauen und renovieren | Foto:(c)

Vermieter sind gemäß § 538 BGB für den Erhalt des Zustands der Mietwohnung zuständig. Doch auch Mieter meinen gerne Hand anzulegen. Von kleinen Schönheitsreparaturen über die Verlegung neuer Steckdosen bis zu massiven Umbauarbeiten haben Vermieter bereits vieles erlebt.

Doch nicht alle handwerklichen Tätigkeiten und Umbauarbeiten durch den Mieter sind erlaubt. Von Vielem sollten Mieter und Mieterinnen die Hände lassen. Wir klären auf, was man als Vermieter dulden muss und wo man einschreiten sollte, um Gefahren zu minimieren und den Zustand der Immobilie zu erhalten.

Umbauarbeiten und Renovierungen

Umbauarbeiten sind der Definition handwerkliche Tätigkeiten, bei denen in den Korpus der Immobilie oder Mietwohnung eingegriffen wird. Als Beispiel wäre das Öffnen einer Wand, um einen Raum zu vergrößern oder das Auswechseln oder Verschieben von Fenstern oder innen liegenden Türen.

Generell gilt hier: Umbauarbeiten, die eine bauliche Veränderung mit sich bringen sind nur mit der Zustimmung des Vermieters durchführbar. Führt der Mieter diese ohne Einwilligung durch, kann dies zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrags führen.

Renovierungen sind Maßnahmen, die den oberflächigen Zustand der Mietwohnung erhalten. Hier bedarf es keiner Zustimmung durch den Vermieter. Handwerkliche Tätigkeiten, die einer üblichen Nutzung einer Mietwohnung dienlich sind und ihr entsprechen, zum Beispiel das Dübeln von Fliesen zur Anbringung eines Spiegel, sind ebenfalls erlaubt.

Welche Umbauarbeiten durch den Mieter sind verboten?

Umbauarbeiten, im Sinne der Definition, sind generell nicht erlaubt. Der Mieter muss vorab den Vermieter um sein Einverständnis bitten. Hierzu zählen:

  • Öffnen von Wänden, bzw. Durchbrüche
  • Fliesenarbeiten
  • Einbau einer fest verbauten Duschkabine
  • Ver- und Umlegung von Zu- und Abwasserleitungen
  • Verlegung von Parkett oder Laminat
  • Verbau von Zwischenwänden oder -decken
  • Abhängen einer Decke
  • Schall- oder Wärmeisolierung verbauen
  • Öfen abbauen oder neue einbauen
  • Elektroleitungen unter Putz verlegen (auch Steckdosen und Schalter)
  • Einbau von einbruchssicheren Wohnungstüren
  • Balkonverglasungen oder Markisen anbringen
  • Verbau von Katzennetzen oder Katzenklappen in Türen

Diese Liste ist ziemlich lang und wohl jeder Vermieter kennt die Situation, wenn beim Auszug diese Umbauarbeiten sichtbar werden. Handelte es sich um Umbauarbeiten, die keine Gefährdung der Mietsache darstellen kann und sollte der Vermieter den Rückbau verlangen.

Achtung: Für Umbauarbeiten, die die Bausubstanz nicht schädigen, gibt es keine allgemeingültigen Gesetze. Der Tipp: Im Mietvertrag sollte ganz klar stehen, dass sämtliche Baumaßnahmen eine schriftliche Zustimmung durch den Vermieter benötigen.

In einigen Fällen ist es ratsam der Umbaumaßnahme zuzustimmen. So kann zum Beispiel durch den Einbau einer Dusche den Wert der Mietwohnung erhöhen. Dann ist es essenziell das Einverständnis an die Durchführung durch eine Fachfirma zu koppeln.

Diese Renovierungen durch den Mieter sind erlaubt

Grundsätzlich gilt, dass Maßnahmen, die dem üblichen Verwendungszweck von Wohnraum entsprechen und als üblich zu bezeichnen sind und nicht in den Baukörper und dessen Statik eingreifen erlaubt sind. Dazu zählen:

  •  Wände streichen oder tapezieren
  • Decken streichen
  • Teppichböden oder PVC-Böden verlegen, aber nicht verkleben
  • Anbringen von Gegenständen durch Nägel
  • Anbringen von Gegenständen durch Dübelungen in angemessenem Rahme
  • Einbau von Einbauküche
  • Einbau eines Hochbettes

Wie bei allen Renovierungen können diese unter Umständen beim Auszug durch den Vermieter moniert werden. So ist der Vermieter berechtigt die Einbauküche oder das Hochbett durch den Mieter und auf eigene Kosten entfernen zu lassen. Ebenso gilt dies für Teppichböden oder PVC-Böden, sowie Foto- und Mustertapeten, die nicht dem üblichen Median-Geschmack entsprechen.

Der Mieter hat bei Umbauarbeiten gewisse Rechte

Sofern die Umbauarbeiten oder Renovierungen der normalen Lebensführung entsprechen oder gar die Nutzung der Wohnung verbessern, ist der Vermieter zur Genehmigung verpflichtet. So kann ein Vermieter zum Beispiel das Anbringen eines Katzennetzes auf dem Balkon nicht verweigern, wenn er eine Tierhaltung im Haus erlaubt.

Bei Einbauten, die zu einer behindertengerechten Nutzung führen, muss der Vermieter gemäß BGBI zustimmen. Sofern aber andere Mieter dadurch in Mitleidenschaft gezogen werden (Beispiel Einbau eines Treppenliftes) kann er eine Genehmigung verweigern.Umbauarbeiten, die der Mieter nach Genehmigung durchführte und selbst die Kosten trug dürfen nicht in eine Mieterhöhung einfließen.

DIN-Vorschriften bei Umbauarbeiten beachten

Sofern der Vermieter den Umbauarbeiten zustimmt, sollte diese Genehmigung stets an die Durchführung durch eine Fachfirma gekoppelt sein. Für Umbauarbeiten, die in die Statik der Immobilie eingreifen ist generell eine Fachfirma und ein Architekt hinzuzuziehen.

Aber auch bei Elektroarbeiten ist schon aufgrund der Feuergefahr und auch Lebensgefahr eine Fachfirma unabdingbar.
Es gibt aber auch für das Anbringen von Wand- und Bodenfließen und den verbauten Materialien DIN-Vorschriften, die eingehalten werden sollten.

Foto:(c)elbym/ pixabay.com

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