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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

30.03.2015

Mietvertrag nach Todesfall - was genau ist zu beachten?

Bei Todesfall- Was geschieht mit einer Wohnung?

Ein Schock für die Hinterbliebenen ist der Todesfall eines nahe stehenden Menschen. Neben all dem Schmerz sind viele vertragliche Dinge zu regeln, so auch die Nachfolge des bestehenden Mietvertrages. Ob Übernahme durch einen Angehörigen oder den Lebenspartner, wer kann die Wohnung übernehmen? Und was müssen Mieter und Vermieter dabei beachten?

Oft stehen Vermieter oder die beauftragte Hausverwaltung vor der Situation, dass ein Mieter verstirbt. Die Hinterbliebenen müssen in solchen Fällen einiges Wissen, um am Ende keinen Ärger zu haben.

Wer kann die Mietwohnung im Sterbefall des Mieters übernehmen?

Gemäß Mietrechtsgesetz sind die so genannten "eintrittsberechtigten Personen" berechtigt die Mietwohnung zu übernehmen. Dazu gehören Ehegatten, die Kinder und Geschwister, aber auch Lebensgefährten können das Objekt übernehmen. Im letzteren Falle geht man üblicherweise davon aus, dass der Lebenspartner oder die Lebenspartnerin seit mindestens drei Jahren mit der verstorbenen Person in einer eheähnlichen Gemeinschaft gewohnt hat, oder aber die Mietwohnung gemeinsam bezogen wurde. Sind die Lebenspartner im laufe der Mietdauer in den Mietvertrag als Hauptmieter in das Vertragsverhältnis eingestiegen gehören sie ebenfalls zu den eintrittsberechtigten Personen.

Keiner möchte oder kann die Mietwohnung nach einem Todesfall übernehmen

Oft wollen die eintrittsberechtigten Personen das Objekt nicht übernehmen, sodass hier anzuraten ist den Vermieter oder die Hausverwaltung innerhalb von 14 Tagen nach dem Tod des Hauptmieters zu informieren, am besten in schriftlicher Form. Wenn es keine einrittsberechtigten Personen gibt, sind die gesetzlichen Erben am Zug: Ein Mietvertrag endet nicht automatisch mit dem Todesfall. Tritt dieser ein müssen sich die Erben an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Auch wenn im Mietvertrag eine längere oder kürzere Kündigungsfrist ausgewiesen wird, so gilt die gesetzliche Frist und diese beträgt in solchen Fällen einen Monat zum Ende des jeweiligen Kalendermonats. Generell gilt in solchen Fällen die gesetzliche Erbfolge.

Was geschieht im Falle einer Eigentümergemeinschaft?

Wenn zwei Personen, ob nun Lebensgefährten, Freunde oder Geschwister, eine Immobilie gemeinsam erworben haben und beide im Grundbuch eingetragen sind erhält im Falle des Todes der überlebende Partner dessen Wohnungsanteil. Doch Vorsicht: aus diesem Recht erwachsen auch Zahlungsverpflichtungen an den Nachlass. Hier zählt der so genannte Verkehrswert des Objektes, also der "tatsächliche" Wert und es kommt darauf an, ob dieser hinterbliebene Partner zum pflichtteilsberechtigten Erbe zählt. Pflichtteilsberechtigte Personen sind per Gesetz die Ehepartner, Kinder und falls es keine Kinder gibt die Eltern. Sie müssen dann, wenn sie ein dringendes Wohnbedürfnis haben, nichts an die Verlassenschaft zahlen. Lebenspartner gehören nicht zu den pflichtberechtigten und zahlen daher die Hälfte des Verkehrswertes der Immobilie in den Nachlass. Ist der überlebende Partner jedoch nicht zahlungsfähig besteht die Möglichkeit auf die Hälfte der Immobilie zu verzichten. In diesem Falle wird die Immobilie zwangsversteigert und der daraus erzielte Erlös wird zwischen dem Nachlass und dem überlebenden Partner hälftig geteilt.


Wichtig: Jede Wohnung ist in der Regel in geräumten Zustand zu übergeben. Im Todesfalle müssen die gesetzlichen Erben die Pflicht zur Räumung übernehmen. Ist kein gesetzlicher Erbe vorhanden wird ein so genannter Verlassenschaftskurator von Amtswegen bestellt, der die Räumung übernimmt. Falls es keine Nachlassmittel geben sollte, also keine Besitztümer, so bleibt der Vermieter auf der möglich ausstehenden Miete sitzen und erhält die Wohnung am Ende wie sie steht und liegt zurück, meist unmodernisiert und oft verwohnt.

Vorbeugung für Lebensgefährten durch Testament


Viele Immobilien werden von Lebenspartnern gemeinsam bewohnt. Im Todesfall kann ein Testament die Ansprüche des verbliebenen Partners vor den gesetzlichen Erben schützen.

Generell gilt: Kein Testament bedeutet die Einhaltung der gesetzliche Erbfolge. Demnach erben die Kinder des verstorbenen zwei Drittel des Vermögens und der Ehepartner ein Drittel. Sind weder Kinder noch Ehepartner vorhanden wird die Erbfolge auf die Eltern, die Geschwister und Nichten, oder Neffen weiter gegeben. Ist aber nur einer der beiden Lebenspartner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, so muss der hinterbliebene Lebenspartner aus der Wohnung ausziehen, auch wenn die Immobilie über Jahre gemeinsam genutzt wurde und Kosten gegebenenfalls auch nachvollziehbar mit bezahlt wurden. Die Lösung ist in solchen Fällen ein Testament, in dem die Immobilie vererbt wird oder eine Schenkung auf den Todesfall bestätigt.

Auch kann ein lebenslanges Wohnrecht vom Eigentümer im Vorfeld eingeräumt werden, selbst wenn die Erben im Todesfall Eigentümer der Immobilie werden.

Tipp: Es ist anzuraten, dass bei Ehepartnern im Falles des Todes des einen gleich die Kinder erben und der überlebende Teil ein lebenslanges Wohnrecht erhält. Ohnehin sind die Kinder erbberechtigt, nur kann so die Grunderwerbssteuer eingespart werden.

Die Kosten bei einem Notar für ein einfaches Testament liegen bei ungefähr 350 Euro. Im Vorfeld ist eine erste Rechtsberatung aber kostenneutral.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und kann diese auch nicht ersetzen.
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