Der Wert einer Immobilie hängt von vielen Faktoren ab. Diese zu bestimmen und in die Berechnung des Immobilienwerts einfließen zu lassen, ist eine wichtige Aufgabe im Rahmen der Erbschaft einer Immobilie.
Diesen Wert zu kennen, ist von großem Vorteil, um nicht zu viel Erbschaftssteuer entrichten zu müssen. Bei der Analyse müssen unter anderem der Bodenrichtwert und der Grundstückswert einer Immobilie berücksichtigt werden. Außerdem ist es von Relevanz, die Freibeträge bei der Erbschaft voll auszuschöpfen.
Im dritten Teil dieses Ratgebers wurde untersucht, wie sich der Wert einer Immobilie bestimmen lässt und welche Relevanz das für die Steuer hat.
Im Folgenden wird das Verhältnis von Verkehrswert und Erbschaftssteuer noch einmal gründlich unter die Lupe genommen. Die hier gebotenen Tipps und Hinweise zur Erbschaft einer Immobilie zeigen unter anderem auf, welche Relevanz der Bodenrichtwert und der Grundstückswert bei der Bestimmung der Höhe der Erbschaftssteuer haben. Außerdem werden die drei Methoden Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren vorgestellt und erläutert. Diese nutzen die Finanzämter üblicherweise bei der Verkehrswertbestimmung einer Immobilie.
Gelegentlich kommt das Finanzamt in Bezug auf den Wert einer Immobilie nämlich zu Ergebnissen, die von denen der Erben stark abweichen. Falls dieser die Freibeträge übersteigt und die Immobilie nicht selbst genutzt werden soll, kann es sinnvoll sein, Einspruch gegen den ermittelten Wert zu erheben.
Auf die Art der Immobilie kommt es an
Für die Berechnung des Verkehrswertes nutzt das Finanzamt standardisierte Verfahren. Hierzu gehört unter anderem, sich die Art der Immobilie genau anzusehen. Wenn es sich nicht um ein reines Grundstück handelt, sondern dieses bebaut ist, kommt in der Regel eines von drei Verfahren zum Einsatz. Das sogenannte Vergleichswertverfahren wird zumeist dann genutzt, wenn Ein- oder Zweifamilienhäuser beziehungsweise Eigentumswohnungen zu bewerten sind.
Hierbei schaut das Finanzamt, zu welchen Preisen vergleichbare Immobilien verkauft wurden. Ausgehend von diesen Werten wird dann geschätzt, wie viel die vererbte Immobilie am Todestag des Erblassers wert war. Bei der Bewertung spielen unterschiedliche Faktoren wie die Ausstattung, das Baujahr, die Grundstücksgröße, die Lage und die Wohnfläche eine Rolle.
Bodenrichtwert und der Rohwert bei der Immobilienbewertung
Wenn es sich bei der Bewertung um Mietwohngrundstücke, gemischt genutzte Grundtücke oder Geschäftsgrundstücke handelt, kommt statt des Vergleichswertverfahrens das sogenannte Ertragswertverfahren zum Tragen. Dieses nimmt den Bodenrichtwert als Grundlage und ergänzt diesen durch den sogenannten Rohwert. Hierbei handelt es sich um eine Schätzung der jährlichen Mieteinnahmen, die sich aus den jeweiligen Immobilien voraussichtlich ergeben. Von diesen Mieteinnahmen können die Bewirtschaftungskosten, der Liegenschaftszins und die Restnutzdauer abgezogen werden, wodurch sich der Rohwert verringert.
Hinweis: Beim Verkehrswert von Wohnimmobilien zeigen sich die Finanzämter kulant. Sie gewähren 10% Abschlag auf den von ihnen ermittelten Verkehrswert, wodurch sich die zu zahlende Erbschaftssteuer verringert.
Wenn weder Vergleichswerte vorliegen noch ortsübliche Mieten als Orientierung genutzt werden können, arbeiten die Finanzämter mit dem sogenannten Sachwertverfahren. Um dieses nutzen zu können, werden der Bodenrichtwert und der Gebäudesachwert herangezogen. Die Höhe des Gebäudesachwertes hängt unter anderem davon ab, wann die Immobilie errichtet wurde und welche Bauart hierbei zum Einsatz kam.
Der Grundstückswert wird separat betrachtet
Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren dienen ausschließlich der Bewertung und Einschätzung einer Immobilie selbst. Das Grundstück, auf dem sich das Gebäude befindet, wird in jedem Fall separat betrachtet und sein Wert unabhängig von der Immobilie berechnet. Als Grundlage der Bestimmung des Grundstückswerts dienen dessen Größe sowie der geltende Bodenrichtwert als Maßstäbe.
Erben haben in der Regel eine ungefähre Vorstellung davon, was eine Immobilie wert ist und welche Erbschaftssteuer darauf zu entrichten ist. Weicht der vom Finanzamt ermittelte Wert deutlich nach oben von diesem „gefühlten“ Wert ab, können die Erben beziehungsweise die Erbengemeinschaft Einspruch gegen die vom Finanzamt durchgeführte Verkehrswertbestimmung einlegen. Hierfür ist es erforderlich, ein eigenes Verkehrswertgutachten bei einem Steuerberater oder einem unabhängigen Sachverständigen einzuholen. Hierfür müssen zwar Kosten getragen werden, diese können aber in der Steuererklärung geltend gemacht werden.
Der Vorteil eines solchen unabhängigen Gutachtens besteht darin, dass zumeist deutlich mehr Daten in die Berechnung einfließen, als dies bei der Berechnung des Finanzamts der Fall war. So wird der Steuerberater beziehungsweise Sachverständige eine Ortsbesichtigung vornehmen. Hier zeigt sich deutlich, ob vielleicht wertmindernde Einflüsse bei der Verkehrswertbestimmung geltend gemacht werden können. Hierdurch verringert sich der Verkehrswert und dadurch die Erbschaftssteuer.
In vielen Fällen ist es aber nicht notwendig, solche kostenpflichtigen Gutachten in Auftrag zu geben. Für Kinder gibt es bei Erbangelegenheiten nämlich hohe Freibeträge von 400.000 €. Da diese meist nicht annähernd überschritten werden, muss die Berechnung des Finanzamts nicht zwingend akkurat sein. Erst wenn (hohe) Steuerkosten auf die Erben zukommen, kann es sich lohnen, ein unabhängiges Gutachten zu beauftragen. Und selbst dann besteht immer noch die Möglichkeit, die Immobilie mindestens zehn Jahre lang selbst zu nutzen. Auch in diesem Fall ist keine Erbschaftssteuer zu entrichten.
Wissen Sie, wer in Deutschland die meisten Immobilien erbt? Es ist „Vater Staat“, in dessen Händen viel, dringend benötigter Wohnraum verfällt. Leider.
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