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Die Suche nach der richtigen Anlageimmobilie - Teil I



In Zeiten niedriger Zinsen sind Immobilien eine sinnvolle Form, sein Geld zu investieren. Vor allem Mietimmobilien sind interessant. Sie gewinnen an Wert und werfen attraktive Mieteinnahmen ab. Das gilt allerdings nur, wenn ein hochwertiges und attraktives Gebude ausgewhlt wird. Die Suche nach der richtigen Anlageimmobilie sollte daher sorgfltig durchgefhrt werden. Ansonsten besteht die Gefahr einer Fehlinvestition. Bei der Auswahl sind von der Lage ber den Preis bis hin zur Rendite unterschiedliche Aspekte zu bercksichtigen.

Anlageimmobilie
Anlageimmobilie | Foto:(c) jarmoluk/pixabay.com

Mietimmobilien in Ballungszentren bieten die Mglichkeit, gutes Geld zu verdienen. Entscheidend ist es, ein hochwertiges Gebude zu finden, das sich in einer ansprechenden Umgebung befindet. Zudem sollte sich die Immobilie in einem guten Zustand befinden.

Wer die Mieteinnahmen stndig in Reparaturen und Sanierungen investieren muss, verdient nichts an der Investition. Der erste Teil dieses zweiteiligen Ratgebers geht der Frage nach, wie Interessierte geeignete Anlageobjekte finden, den besten Preis fr ein Gebude bestimmen und die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie ermitteln.

Auswahlkriterien bei Anlageimmobilien

Ein besonders wichtiges Auswahlkriterium bei einer Anlageimmobilie ist die Lage. ein Gebude kann noch so attraktiv sein, wenn es sich in einer verrufenen Gegend befindet, wird es kaum hohe Renditen ermglichen. Andersherum kann ein Haus, bei dem viel zu tun ist, lohnend sein, wenn es sich in einer attraktiven Umgebung befindet. Nach einer Renovierung oder Sanierung ist es dann mglich, gutes Geld mit der Immobilie zu verdienen. Immobilien in einer durchschnittlichen Lage lohnen sich immer dann, wenn sie sich in einem besonders guten Zustand befinden oder eine ausgezeichnete Verkehrsanbindung gegeben ist.

Hinweis: Neben dem Standort (zum Beispiel in welcher Stadt sich die Immobilie befindet) muss immer die Mikrolage (in welchem Viertel und welchem Umfeld das Gebude zu finden ist) bercksichtigt werden.

Des Weiteren ist der Zustand der Immobilie entscheidend. Wenn in naher Zukunft Sanierungen anstehen, kommen zum Kaufpreis noch viele weitere Kosten hinzu. Wenn sogar eine Totalsanierung oder ein Neubau notwendig werden, geht bei einer solchen Anlage schnell eine Menge Geld verloren.

Vor dem Kauf sollte der Zustand des Gebudes in den Blick genommen werden. Dieser entscheidet nicht zuletzt darber, wie hoch die Nebenkosten fr die Mieter sein werden. Eine gute Dmmung spart beispielsweise Energie. Niedrige Nebenkosten erleichtern spter die Suche nach Mietern. Wer sich hierber informieren mchte, findet notwendige Informationen im Energieausweis, der fr fast alle Immobilien gem Energiesparverordnung, kurz EnEV, pflichtig ist.

Nicht zuletzt ist beim Kauf einer Immobilie zu beachten, welche Mieterklientel darin aktuell wohnt. Wenn diese sich durch Mietrckstnde auszeichnet und es immer wieder zu Zwangsrumngen kommen muss, entstehen ebenfalls hohe Kosten. Kaufinteressierte sollten daher herauszufinden versuchen, welche Mieter in dem Haus wohnen und welche Gesellschaftsgruppen an einem Einzug interessiert wren. Wenn gut situierte und zuverlssige Mieter eine Wohnung in dem Gebude haben mchten, spricht das fr dessen Lukrativitt.
Welcher Preis ist fr eine Anlageimmobilie angemessen?
Nachdem eine passende Immobilie gefunden wurde, ist zu klren, ob diese teuer oder gnstig ist. Hierbei hilft der sogenannte Mietmultiplikator. Bei diesem wird der Kaufpreis durch die Jahreskaltmieten geteilt. Wenn eine Immobilie 500.000 kostet und jhrlich 20.000 Miete abwirft, entspricht das einem Multiplikator von 25. In sehr guten Lagen ist der Multiplikator in der Regel hher, da der Kaufpreis fr solche Immobilien steigt. In Regionen mit einer hohen Arbeitslosigkeit und groen Leerstand sinkt der Multiplikator hingegen hufig unter 10.

Der Mietmultiplikator gibt nur bedingt Auskunft ber die Qualitt und den Wert eines Gebudes. Vielmehr informiert er darber, welche Erwartungen in eine Region oder ein Gebude gesetzt werden. Wenn die Lage vielversprechend ist und vermutlich eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in diesem Gebude bestehen wird, ist der Multiplikator hher. Allerdings ist zu beachten, dass zustzliche Kosten wie Sanierungen oder Mietnebenkosten von dem Multiplikator nicht abgebildet werden.

In wenigen Schritten die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie bestimmen

Wer die Rendite einer Immobilie bestimmen mchte, sollte die Nettokennzahl heranziehen. Diese entspricht: (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten) * 100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten). Alternativ kann das sogenannte Ertragswertverfahren herangezogen werden, um zu bestimmen, ob der Kaufpreis einer Immobilie gnstig oder teuer ist. Auerdem knnen verschiedene Faktoren den Wert einer Anlageimmobilie beeintrchtigen. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte bestehen oder eine Sozialbindung fr die Mieter bercksichtigt werden muss.

Foto:(c) jarmoluk/pixabay.com

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