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Die Suche nach der richtigen Anlageimmobilie - Teil II



Angesichts der aktuellen Niedrigzinspolitik der EZB sind Anlageimmobilien in der Regel lukrativer als Kapitalanlagen. Deswegen begeben sich immer mehr Investoren auf die Suche nach der richtigen Anlageimmobilie. Vor allem der Standort ist wichtig, da dieser bei langfristigen Anlageimmobilien auch in zwei Jahrzehnten noch attraktiv sein muss. Auerdem mssen bei Mietimmobilien potenzielle Mieter die Region attraktiv finden, damit es zu keinem Leerstand kommt. Diese und viele weitere Kriterien sind daher bei der Auswahl zu bercksichtigen.

Anlageimmobilie
Anlageimmobilie | Foto:(c) jarmoluk/pixabay.com

Nachdem es im ersten Teil dieses Ratgebers um die Auswahl der passenden Anlageimmobilie sowie deren Preis und Wert ging, beschftigt sich dieser zweite Teil unter anderem mit der Rendite und Liquiditt.

Auerdem kommen die steuerlichen Aufgaben zur Sprache, die mit einer solchen Investition verbunden sind. Ferner wird ein Selbst-Test vorgestellt, der dabei hilft, die passende Immobilie fr das eigene Anlageverhalten zu finden. Denn nur eine Kombination aus objektiven Kriterien und individuellen Vorlieben fhrt zielgerichtet zu einem geeigneten Anlageobjekt. Abschlieend kommen die Chancen und Risiken zur Sprache, die mit einem Engagement bei Anlagenimmobilien verbunden sind.

Wissenswertes zur Rendite und Liquiditt

Ein hoher Multiplikator spricht fr die Qualitt eines Gebudes, allerdings darf die laufende Liquiditt nicht aus den Augen verloren werden. Wenn ein Haus beispielsweise 2.000.000 Euro kostet und 50.000 an Mieteinnahmen abwirft, betrgt der Mietmultiplikator 40. Bei Bewirtschaftungskosten von 5.000 ist man also bei Netto-Mieteinnahmen von 45.000 . Wenn 8% Kaufnebenkosten anfallen, ergeben sich 2,16 Millionen Euro an Kosten bei einer jhrlichen Nettorendite von 2,1%. Wenn smtliche Kosten ber ein Bankdarlehen mit 2% Zinsen gestemmt werden, mssen monatlich 86.400 Euro an Raten bezahlt werden, was einer Lcke von 41.400 entspricht.

Hinweis: Es ist immer eine bessere Wahl, auf Eigenkapital zu setzen. Wer eine Immobilie zu einem guten Teil mit eigenen Mitteln finanziert, hat genug Liquiditt zur Verfgung, um gegebenenfalls anfallende Reparaturen bezahlen zu knnen.
Mit Anlageimmobilien gehen steuerliche Verpflichtungen einher
Vater Staat hat ein Interesse daran, an Kapitalanlagen zu verdienen. Deswegen mssen bei Anlageimmobilien immer die steuerlichen Aspekte mitbercksichtigt werden. Ein Plus ist, dass die Darlehenszinsen steuerlich geltend gemacht werden knnen, wodurch sich das zu versteuernde Einkommen reduziert, was sich wiederum positiv auf die Liquiditt auswirkt. Da im Laufe der Zeit die Tilgung zunimmt und die Darlehensraten sinken, wird die Steuerersparnis kontinuierlich grer.

Ebenso ist es mglich, die Anlage Immobilie mittels AfA abzuschreiben und weiteres Geld einzusparen. Hilfreiche Tipps und Informationen bietet das Magazin von Steuerberaterscout.

Es gibt jedoch eine zehnjhrige Spekulationsfrist, die zu beachten ist. Wer eine Immobilie nur kurzfristig hlt, um Gewinne zu erwirtschaften, muss in der Regel hhere Steuern zahlen. Wenn eine Immobilie nach kurzer Zeit beispielsweise mit 50.000 Gewinn verkauft wird und die AfA 30.000 whrend der Haltezeit ergeben hat, mssen 80.000 Gewinn versteuert werden. Nur wenn die Anlageimmobilie mindestens 10 Jahre gehalten wird, mssen die Spekulationsgewinne nicht versteuert werden.
Ein Selbst-Test erleichtert die Suche nach der richtigen Anlageimmobilie

Vor der Entscheidung fr eine Anlageimmobilie sollte immer ein Selbst-Test durchgefhrt werden. Mit diesem lsst sich gut einschtzen, ob eine Immobilie wirklich interessant ist. Die Frage, die sich Kaufinteressenten stellen sollten, lautet: Wrde ich selbst in dieser Immobilie wohnen wollen?

Hierbei ist es unerheblich, ob diese Plne realistisch und konkret sind, sondern es geht darum, die Sicht potenzieller Mieter einzunehmen. Denn eine Mietimmobilie ist nur dann lukrativ, wenn Menschen darin wohnen wollen und zuverlssig ihre Miete bezahlen.

Um einschtzen zu knnen, ob man selbst die Immobilie attraktiv findet, lohnt es sich, die Vor- und Nachteile der jeweiligen Immobilie przise und ungeschnt einander gegenberzustellen. Wer nach einer Abwgung zweifelt, ob er in der jeweiligen Immobilie wohnen wollen wrde, sollte sich noch einmal intensiv mit dem Investmentplan auseinandersetzen. Wichtige Fragen hierbei sind: Lohnen sich die Investitionen in diese Immobilie wirklich und wenn ja, wie lsst sich diese passgenauen zielgerecht finanzieren?

Tipp: Nach dem Kauf ist VOR der Vermietung. Was muss ich fr eine erfolgreiche Vermietung tun? Mit der Beantwortung dieser Frage sollten sich Investoren also lieber vorab beschftigen.

Chancen und Risiken bei Anlageimmobilien

Die niedrigen Renditechancen bei Festgeld machen Immobilien als Kapitalanlage interessant. Hinzu kommt, dass Immobilien keiner Inflation unterworfen und somit wertbestndig sind. Wenn es sich um eine Mietimmobilie handelt, generieren die Eigentmer attraktive Einnahmen, die allerdings mit den Kosten fr die Finanzierung gegengerechnet werden mssen. Bei lngerfristigen Investments, die nicht nach kurzer Zeit wieder veruert werden, profitieren die Kufer von einer Wertsteigerung. Aktuell sind Immobilien nmlich stark gefragt. Anlageimmobilien sind somit als Altersvorsorge in vielerlei Hinsicht geeignet.

Allerdings gehen mit solchen Investments immer Risiken einher. Eines besteht darin, dass sich die Entwicklung von Regionen ber einen lngeren Zeitraum hinweg nur schwer abschtzen lsst. Ballungszentren, die heute eine Vielzahl von Mietern anlocken und fr Investoren interessant sind, knnten in zwei Jahrzehnten an Reiz verloren haben. Noch weniger genau lsst sich die Entwicklung von Immobilien auf der Makroebene einschtzen. Es besteht also immer die Gefahr einer Fehlinvestition. Ein weiteres Risiko besteht in Leerstand oder darin, an unzuverlssige Mieter zu kommen, die Kosten verursachen, statt Gewinne zu bringen. Nicht zuletzt knnen mit der Zeit Renovierungen und Sanierungen ntig werden, die richtig ins Geld gehen.

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