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Schönheitsreparaturen- das kann der Vermieter verlangen



Vermieter haben grundsätzlich die Möglichkeit, ihre Mieter zu Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen heranzuziehen. Der Gesetzgeber setzt für diese Regelung jedoch strenge Grenzen. Zudem müssen Mieter solche Regelungen nur dann einhalten, wenn die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag gültig sind. Außerdem gibt es unterschiedliche Regelungen während der Mietzeit und beim Auszug, die zu berücksichtigen sind.

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Was ist dem Mieter an Renovierung zuzumuten | Foto: (c) stux /pixabay.com

Das Thema Schönheitsreparaturen hält in der Regel viel Konfliktpotential bereit. Wann muss der Miete diese durchführen, ob während der Mietdauer oder erst bei Auszug. Und was genau versteht sich unter Schönheitsreparatur und was kann der Vermieter vom Mieter verlangen?

Die Grundlage findet sich in §535 BGB. Der Vermieter hat neben der Pflicht die Mietsache zu überlassen auch die Pflicht den vertragsgemäßen Zustand, auch während der gesamten Mietdauer. Zu erhalten.

Auch stellt §538 BGB klar, dass Veränderungen und/oder Verschlechterungen der Mietsache durch den üblichen, beziehungsweise vertragsgemäßen Gebrauch, nicht dem Mieter zur Last gelegt werden können.

Schönheitsreparaturklausel in den Mietvertrag aufnehmen

Grundsätzlich sind Vermieter dazu verpflichtet, die Mietwohnungen in einem gebrauchsfähigen Zustand zu halten. In gewissen Grenzen können sie diese Aufgabe jedoch an Mieter übertragen. Das gilt dann, wenn Schönheitsreparaturen oder Kleinreparaturen durchzuführen sind. Damit dies funktioniert, muss eine Klausel zu Schönheitsreparaturen beziehungsweise Kleinreparaturen in den Mietvertrag aufgenommen werden. Ist dies nicht der Fall, sind die Mieter auch nicht zur Durchführung entsprechender Reparaturen verpflichtet.

Zudem sind in Bezug auf die Aufgaben und die Kosten enge Grenzen gesetzt. So müssen nur Reparaturen an Gegenständen durchgeführt werden, auf die die Mieter direkt Zugriff haben. Außerdem können nicht beliebig viele Kleinreparaturen von den Mietern verlangt werden.

Diese Aufgaben können an die Mieter ausgelagert werden

Eine klare Definition, welche Arbeiten Mieter zu übernehmen haben, gibt es nicht. Allerdings wurde in zahlreichen Teilen bereits gerichtlich eingeordnet, welche Aufgaben unter Schönheitsreparaturen zu verstehen sind. So können Mieter zum Beispiel dazu herangezogen werden eine Wohnung neu zu tapezieren oder die Wände und Decken zu streichen. Ebenso müssen sie bei Bedarf die Heizkörper und Rohre sowie die Fußböden streichen. Auch die Reinigung von Teppichböden zählt zu den Schönheitsreparaturen. Weiterhin können Vermieter verlangen, dass die Innentüren und Fenster sowie die Innenseiten der Außentüren gestrichen werden.

Diese Aufgaben müssen Vermieter selbst übernehmen

Es gibt aber auch Aufgaben, die nicht an die Mieter ausgelagert werden können, weil sie nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen. Hierzu gehört beispielsweise das Abschleifen eines Parkettbodens oder die Aufgabe, einen abgenutzten Teppichboden zu ersetzen. Die Außenbereiche von Türen und Fenstern müssen von den Mietern nicht gestrichen werden und auch Sanitäranlagen oder Heiz- und Elektroinstallationen fallen nicht in ihren Aufgabenbereich. Notwendige Reparaturmaßnahmen, die hier anfallen, müssen die Vermieter tragen.

Auf die Gültigkeit der Renovierungsklausel achten

Wenn Vermieter eine Renovierungsklausel in den Mietvertrag aufnehmen, müssen sie sicherstellen, dass diese auch gültig ist. Ansonsten müssen sich die Mieter nicht daranhalten. Ganz grundsätzlich gilt, dass starre Renovierungsklauseln unwirksam sind. Solche Renovierungsklauseln geben feste Termine vor, zu denen eine Renovierung durchgeführt werden muss. Somit ist die Formulierung ?alle drei Jahre sind die Wohnräume zu streichen? ungültig.

Stattdessen fordern die Gerichte, dass Mieter nur dann zur Renovierungsarbeiten verpflichtet werden, wenn solche Arbeiten tatsächlich nötig sind. Zudem müssen die Fristen in einem Mietvertrag dem aktuellen Stand entsprechen. 3 Jahre sind eine deutlich zu kurze Frist für Renovierungsarbeiten. Die Gerichte sehen eher 5-10 Jahre als einen angemessenen Zeitraum an.

Wer einen Mietvertrag aufsetzt, sollte deswegen auf flexible Renovierungsklauseln setzen. Diese berücksichtigen die Tatsache, dass Mieter immer nur dann renovieren müssen, wenn ein tatsächlicher Bedarf besteht. Die Formulierung ?Mieter müssen Schönheitsreparaturen nach Bedarf vornehmen? ist somit gültig.

Was ist beim Auszug zu beachten?

Ob Mieter bei einem Auszug Renovierungsarbeiten vornehmen müssen, hängt vor allem davon ab, in welchem Zustand sie die Wohnung übernommen haben. Nur wenn eine Mietwohnung bei Vertragsbeginn renoviert war, muss sie auch renoviert zurückgegeben werden. Ansonsten könnte es bei einem kurzen Mietverhältnis passieren, dass die Mieter die Wohnung in einen besseren Zustand versetzen, als sie sie bei Vertragsbeginn erhalten haben. Das sehen die Gerichte als nicht zumutbar an.

Auch Klauseln, die Bezug auf den Auszug von Mietern nehmen, müssen flexibel sein. Die Formulierung ?die Mieter müssen die Wohnung bei Auszug renovieren? ist ungültig. Eine solche Renovierung ist nur dann verpflichtend, wenn sie tatsächlich notwendig ist. Sollte die entsprechende Klausel ungültig sein, dann sind die Mieter zu keinerlei Renovierungsaufgaben verpflichtet. Ebenso sind Abgeltungsklauseln in den Mietverträgen ungültig. Wenn eine Renovierung nach 5 Jahren vereinbart wurde, der Mieter aber schon nach zwei Jahren wieder auszieht, muss er die Kosten nicht anteilig tragen.

Weitere Regelungen zu Reparatur- und Renovierungsmaßnahmen

Eine weitere Regelung besagt, dass Schönheitsreparaturen nicht von professionellen Firmen durchgeführt werden müssen. Den Mietern steht es somit frei, die Reparaturen eigenständig durchzuführen. Allerdings müssen sie fachgerecht durchgeführt werden. Schlecht angebrachte Tapeten oder Lacknasen müssen somit verhindert werden. Wie die Reparaturmaßnahmen durchgeführt werden liegt während der Mietzeit im Ermessen des Mieters. Lediglich bei Auszug kann der Vermieter vorgeben, dass der Anstrich zum Beispiel in hellen Farben zu erfolgen hat.

Hinweis: Um als renoviert zu gelten, muss eine Wohnung nicht frisch renoviert sein. Es ist vollkommen in Ordnung, wenn sie leichte Gebrauchsspuren aufweist.

Wenn Mieter Renovierungen vorgenommen oder Abgeltungsquoten bezahlt hat, obwohl sie dazu nicht verpflichtet war, können sie vom Vermieter eine Kostenerstattung verlangen. Dies muss allerdings zeitnah geschehen, da die Verjährungsfrist in diesem Fall nur 6 Monate beträgt. Es lohnt sich daher für Vermieter, die Formulierungen im Mietvertrag so eindeutig wie möglich zu halten, um Streitigkeiten vorzubeugen.

Foto: (c) stux /pixabay.com

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