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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

29.05.2015

Prozessablauf und Modelle der Räumungsklage -Teil II

Endlich: Der Titel zur Zwangsvollstreckung im Zuge der Räumungsklage ist in den Händen des Vermieters, das Modell zur Räumung durch den Gerichtsvollzieher gewählt. Doch wie stellt sich der Prozess der eigentlichen Räumungsklage dar? Und welche Kosten kommen auf den Vermieter im Laufe des doch oft langwierigen Prozesses zu?

Bei Gewerbemietstreitigkeiten ist Vorsicht geboten. Hier sollte man sich als Was Sie über eine Räumungsklage wissen sollten | (c) Tom / FotoliaVermieter sehr gut auskennen und auf jeden Fall seine Hausverwaltung hinzuziehen, beziehungsweise diese mit der Begleitung beauftragen. Wie gestaltet sich aber nun der gesamte Prozess, nachdem der Gewerbemieter keine Miete mehr zahlt, oder sich weigert, die Räumlichkeiten vertragsgemäß zu verlassen?

Amtsgericht oder Landesgericht

Bei Gewerbemietverträgen sind Mieten von vielen Hundert, oder Tausend Euro keine Seltenheit. Liegt der Streitwert um den es geht unter 5.000,00 Euro sind die örtlichen Amtsgerichte zuständig, demzufolge werden dort eher Streitigkeiten des privaten Mietrechts ausgefochten. Bei Streitwerten über 5.000,00 Euro sind die Landesgerichte zuständig, wobei sich dort der Vermieter von einem Rechtsbeistand, beziehungsweise von einem Rechtsanwalt vertreten lassen muss. Nur von diesem können die Klageschrift und alle Schriftsätze vorgelegt werden, was die Kosten des Prozesses auch für den Vermieter erhöhen.

Der Ablauf der Räumungsklage

Der vom Vermieter beauftrage Rechtsanwalt reicht die Klageschrift in dreifacher Ausführung beim Gericht ein. In der Klageschrift sind die am Prozess beteiligten Personen mit Namen und derzeitiger, zustellungsfähiger Anschrift genannt. Sollte der Mieter unbekannt verzogen sein wird eine so genannte öffentliche Zustellung in Betracht gezogen.

Des Weiteren und als zentralen Punkt enthält die Klageschrift die Formulierung des Klageantrages. Dieser könnte wie folgt lauten: "Der Beklagte Herr XYZ (Mieter) wird verurteilt die Gewerberäume in der Musterstraße 5 in 10000 Musterstadt, bestehend aus 4 Räumen und einem Nebengelass auf dem Hinterhof an den Kläger (Vermieter) herauszugeben."

Im Anschluss an die Klageschrift folgt die eigentliche Begründung der Räumungsklage anhand von Nachweisen wie dem Mietvertrag, diversem Schriftverkehr oder auch Zeugenaussagen. Letztlich muss und sollte der Räumungsanspruch auch begründbar sein.

Tipp: Als Vermieter sollten Sie sämtliche, den Klageweg betreffenden Unterlagen aufbewahren, Gesprächsnotizen detailliert notieren mit Datum und Uhrzeit und unabhängige Zeugen auswählen, die für den weiteren Verlauf wichtig sein könnten. Auch die Hausverwaltung sollte transparent und lückenlos nachweisbar agieren und notieren.

Der Gerichtskostenvorschuss

Ist der Streitwert bemessen, so muss der Vermieter einen Gerichtskostenvorschuss an die Gerichtskasse bezahlen. Erst nach Eingang wird die Räumungsklage dem Mieter zugestellt. Gleichzeitig erhält der betroffene Mieter mit einer Frist von in den meisten Fällen zwei Wochen die Aufforderung zu erklären, ob er sich verteidigen möchte und kann diese mögliche Einwände zur Klage in einer weiteren Frist von zwei Wochen dem Gericht vortragen.

Die mündliche Verhandlung

Das Gericht trägt irgendwann die Einschätzung, dass sämtliche Argumente von beiden Seiten ausreichend ausgetauscht wurden. Hier können aber aufgrund der Überlastungen der Gerichte mehrere Monate ins Land gehen. Ist dies aber der Fall wird seitens des Gerichtes ein Termin zur mündlichen Verhandlung anberaumt, zu dem beide Parteien, beim Landesgericht die vertretenden Rechtsanwälte geladen werden.

Ziel dieser ersten, mündlichen Verhandlung ist ein so genannter "Güteversuch", bei dem sich beide Parteien einigen, ohne das Verfahren weiter zu führen. Scheitert dieser Güteversuch, so kann das Gericht einen so genannten "Beweistermin" bestimmen, sofern Zeugenaussagen eine Relevanz besitzen und urteilt im Nachhinein. Sollte dies nicht der Fall sein, so urteilt das Gericht nach vorliegender Aktenlage im Anschluss und verkündet sein Urteil.

Doch auch wenn das Urteil positiv für den Vermieter ausfällt, so kann der Mieter noch Rechtsmittel einlegen. Legt dieser keine Rechtsmittel ein oder legt Einspruch ein, so wird das Urteil rechtskräftig, der Vermieter kann mit diesem Urteil den Gerichtsvollzieher dann beauftragen.

Tipp: Mietstreitigkeiten sind leider keine Seltenheit und ob nun durch Überlastung der Gerichte, oder den Prozessablauf mit seinen vielen Fristen, es dauert seine Zeit und es macht in vielen Fällen Sinn die Klage mit einer so genannten "einstweiligen Anordnung" zu verbinden. In einem solchen Fall ist der Mieter verpflichtet die Räumlichkeiten sofort zu verlassen.

Resumee: Das Gewerbemietrecht ist kompliziert und eine Räumungsklage ein langwieriger Prozess mit vielen Fallstricken für den Vermieter. Ob nun die Auswahl des richtigen Modells der Räumung, wie in Teil I beschrieben, oder auch die Beweisdarstellung, solche Verfahren gehen an die Nerven, im sprichwörtlichen Sinne und auch oft an die Existenz des Vermieters. Da es oft um hohe Mietrückstände geht und die Kosten eines Verfahrens für Rechtsanwälte, Speditionen und Gerichte hoch sind, von den weiterführenden Schäden ganz abgesehen, sollten sich Eigentümer und Vermieter stets mit ihrer Hausverwaltung in die Kommunikation begeben und die Klage gegen den Mieter gut, detailliert und nachhaltig planen.

Foto: (c) Tom / Fotolia

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