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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

22.05.2015

Prozessablauf und Modelle der Räumungsklage - Teil I

Der Weg einer Räumungsklage im Gewerbemietrecht ist komplex und führt oft über die Landesgerichte. Die Kosten für den Vermieter sind meist hoch und das Risiko leer auszugehen ebenfalls. Doch was gibt es für Modelle bei der Räumung und wie unterscheiden sie sich? Und wie gestaltet sich der Prozessablauf der Räumungsklage, hierzu mehr in Teil II.

Der Gewerbemieter will, entgegen seines Vertrages nicht ausziehen. Sowohl der Aufhebungsvertrag noch die notarielle Beurkundung hatte nicht den gewünschten Erfolg. Welche Möglichkeiten bieten die verschiedenen Modelle der Räumungsklage?

Die Berliner Räumung

Nach Ablauf der Räumungsfrist wird der Gerichtsvollzieher beauftrag. Dieser erhält aufgrund des vollstreckbaren Titels, den der Vermieter in den Händen hält die Erlaubnis zu vollstrecken. Bei der Berliner Räumung handelt es sich um einen so genannten "beschränkten Räumungsauftrag" tauscht der Gerichtsvollzieher aber lediglich die Türschlösser aus und die dem Mieter gehörenden Gegenstände verbleiben in den Räumlichkeiten. Der Vermieter beruft sich bei diesem Modell auf das Mietrechtsreformgesetzes aus dem Jahre 2013.

Der klare Vorteil für den Vermieter: Er muss gegenüber dem Gerichtsvollzieher nicht in monetäre Vorleistung gehen. Des Weiteren kann sich der Vermieter bei diesem Modell auf sein Vermieterpfandrecht berufen, vgl. § 562 BGB. Faktisch würde dieses nämlich erlöschen wenn der Mieter seine Gegenstände aus dem Objekt entfernt hat. Zieht er aber aus und entnimmt diese nicht, kann der Vermieter diese in seinen Besitz nehmen, vgl. § 562b 2 BGB.

Die Räumung gegen Kostenvorschuss

Sollte der Vermieter nicht sein Vermieterpfandrecht ausüben, ist er zur Einlagerung der Gegenstände gesetzlich verpflichtet und muss dies gegenüber dem Gericht nicht nur nachweisen, sondern auch die Kosten für eine Spedition tragen. Der Gerichtsvollzieher verlangt in diesem Fall vom Vermieter als Auftraggeber einen Kostenvorschuss, um die Spedition zu bezahlen.

Die kalte Räumung

Anstelle der formalen Räumung kann der Vermieter auch eine so genannte "kalte Räumung" veranlassen. Hierbei stellt der Vermieter die Energiebelieferung ein und beruft sich auf die Beendigung des Mietvertrages und darauf, dass er nicht zur weiteren Gebrauchsüberlassung verpflichtet ist. Ferner begeht der Mieter eine verbotene Eigenmacht, wenn er die Räumlichkeiten weiterhin nutzt.

Diese Herangehensweise ist umstritten, da sie die Grenze der Selbstjustiz streift. Die Rechtssprechung sieht die "kalte Räumung" als kritisch an, wenngleich der Bundesgerichtshof im Jahre 2009 zugunsten eines Vermieters entschied. Hier war der Vermieter am Ende berechtigt seinen Mieter, eine Gaststätte, nicht mehr mit Warmwasser zu beliefern, vgl. BGH Urteil vom 06.05.2009/AZ XII ZR 137/07.

Obwohl bis dahin die Gerichte dieses Modell als eine Selbstvollstreckung ansah und damit verbunden eine Eigenmacht des Vermieters verband hat das BGH-Urteil etwas Licht ins Dunkle gebracht. Denn in diesem Falle bestanden erhebliche Mietrückstände und es drohten weitere, größere Schäden für den Vermieter, sodass eine Berechtigung bestand, die Warmwasserversorgung einzustellen.

Tipp: An dieser Stelle sollte jedenfalls Vorsicht geboten sein. Letztlich können Landesgerichte auch davon ausgehen, dass ein Gewerbemieter sich ja selbständig durch Vertragsbindung mit einem Energieversorger einigt und die "kalte Räumung" somit eine Besitzstörung durch den Vermieter darstellt. Hier sollte man als Vermieter vorab seine Chancen abwägen, seine Hausverwaltung oder Rechtsbeistand einholen.

Resumee: Eine Räumungsklage durchzuführen und das richtige Modell der eigentlichen Vollstreckung zu wählen ist immer individuell zu betrachten. Als Vermieter sollte man sich bereits im Vorfeld informieren, damit Kosten gespart und keine weitergehenden Rechtsstreitigkeiten monetär belasten. In Teil II beleuten wir die eigentlichen Ablauf des Prozesses einer Räumungsklage.

Foto: (c) akf / Fotolia.com

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