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Private Vermieter - ihre Rechte und Pflichten - Teil II


  • Die Rechte des Vermieters
    • Mieteinnahme durch Zahlung der Miete
    • Kndigung durch Mieter oder Vermieter
      • Mieterhhungsverlangen

        Nichts ist so nachhaltig und sichert die Mieteinnahmen wie das Wissen um die Rechte und Pflichten privater Vermieter. Wer die Grundlagen des komplexen Mietrechts kennt, kann Mietminderung und juristische Auseinandersetzungen prophylaktisch begegnen. Im zweiten Teil beschrieben wir die Rechte von Vermietern, aber auch, warum es nicht sinnvoll ist diese Rechte auszureizen.

        Das Mietrecht ist komplex und gerade fr Kleinst- und Privatvermieter oft undurchsichtig. Wer aber die Rechte und Pflichten der Mieter und Vermieter kennt, schafft die Grundlage fr nachhaltige und strungsfreie Mieteinnahmen. Vor allem die Rechte des Mieters sollte man im Auge behalten, wieim ersten Teilbeschrieben. Nur so beugt man unntigen juristischen Auseinandersetzungen vor.

        ">Die Rechte des Vermieters

        Im Folgenden geht es um die Rechte der Vermieter und demzufolge den Pflichten der Mieter. Hier gibt es viele Irrtmer, mit denen wir aufrumen wollen. Die per Gesetz und durch Verordnungen bereitgestellten Rechte sollten aber nicht berschritten werden, um das Mieter-Vermieter-Verhltnis nicht nachhaltig zu belasten.

        ">Mieteinnahme durch Zahlung der Miete

        Vermieter haben das Recht auf Zahlung des Mietzinses gemߠ§ 535 BGBund der Hhe nach wie im Mietvertrag beschrieben durch den Mieter. Es ist nicht nur eine Pflicht des Mieters, sondern ein einklagbarer Betrag. Zahlt der Mieter nur unregelmig oder gar nicht, kann der Vermieter auerordentlich kndigen.

        ">Kndigung durch Mieter oder Vermieter

        In der Regel schlieen Mieter und Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag und besitzen einen Kndigungsschutz. Demzufolge hat der Vermieter wenige Mglichkeiten zur Kndigung des Mietverhltnisses.

        Ausnahmen stellen der Eigenbedarf an der Wohnung oder ein erhebliches und das Vertrauen verletzendes Verhalten des Mieters dar. Letzteres wre der Fall, wenn der Mieter nur unregelmig oder gar nicht seiner Pflicht zur Mietzahlung nachkommt. Aber auch schwere Verletzungen der Hausordnung, die Nichtzahlung der Kaution oder eine unerlaubte Nutzung oder Fremdnutzung knnen der Grund fr eine auerordentliche Kndigung durch den Vermieter sein.

        Achtung:Bei der Eigenbedarfskndigung steckt die Tcke im Detail. Diese Form der Kndigung sollte wohl geplant und durchdacht und von einem Fachanwalt oder einer Hausverwaltung begleitet werden.

        Die auerordentliche und fristlose Kndigung gemߠ§ 543 BGBbildet hier die Grundlage. Eine vorherige Abmahnung gegenber dem Mieter ist notwendig. Stellt er sein Fehlverhalten nicht ein, ist die Kndigung mglich, muss aber begrndet sein. Im Nachgang muss dann noch eine Rumungsklage eingereicht werden. So einfach vor die Tr setzen kann man den Mieter nicht.

        ">Mieterhhungsverlangen

        Um die Miete (Nettokaltmiete) whrend der Mietzeit zu erhhen, muss vieles beachtet werden. Grundlage bildet hier§ 558 BGB. Die Nettomiete darf maximal bis zur ortsblichen Vergleichsmiete (Median der Mieten vergleichbarer Objekte in der Gemeinde) und zuerst nach 15 Monaten seit Vertragsbeginn angehoben werden.

        Die Mieterhhung muss als Mieterhhungsverlangen dem Mieter in Textform (E-Mail oder Brief) zugehen. Innerhalb einer Frist von zwei Monaten hat der Mieter das Recht zum Widerspruch. Erst im Anschluss ist sie rechtswirksam.

        Wird die Mietwohnung erneut vermietet muss auf die Mietpreisbremse geachtet werden, sofern diese regional gilt.

        ">Kaution als Mietsicherheit

        Mit der Kaution sichert sich der Vermieter gegen mgliche Schden durch den Mieter. Sie betrgt in der Regel und maximal drei Nettokaltmieten, die der Mieter in drei Raten bezahlen darf.Die Mietkaution muss im Mietvertrag vereinbart sein. Die Kaution muss der Vermieter getrennt von anderen Geldern anlegen und nebst erwirtschafteten Zinsen sptestens sechs Monate nach Mietvertragsende zurckzahlen. Eine Hinterlegung der Kaution kann in bar, durch Bankbrgschaft, Kautionssparbuch des Mieters oder Mietkautionsversicherung gettigt werden.

        ">Vorauszahlung von Nebenkosten

        Der Vermieter hat das Recht zur Vorauszahlung von Neben- oder Betriebskosten durch den Mieter. Sowohl die Pflicht zur Zahlung als auch das Verteilungsmodell auf die jeweiligen Mieteinheiten mssen mietvertraglich ratifiziert sein.

        ">Recht auf Wohnungsbegehung

        Grundstzlich drfen Vermieter ohne Einwilligung des Mieters die Wohnung nicht betreten. Mssen jedoch Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten durchgefhrt werden, oder ein Zutritt ist fr eine Schadenfeststellung notwendig, darf der Vermieter in die Wohnung, muss dies aber vorab ankndigen. Ist Gefahr in Verzug, sollte man den Mieter unbedingt vorab informieren. Nur wenn es keine andere Mglichkeit gibt, darf eine Notffnung aus wichtigem Grund durchgefhrt werden.

        Bei Neuvermietung hat der Vermieter das Recht Wohnungsbesichtigungen (keine Sammel- oder Dauerbesichtigungen) durchzufhren. Jedoch muss er diese rechtzeitig mit mehreren Tagen Vorlauf, ankndigen.

        ">Das Recht der Untersagung von Haustieren

        Bei Kleintieren, wie Hamster und Musen, Sittichen und Fischen, darf der Vermieter die Tierhaltung nicht verbieten. Bei Hunden und Katzen aber ber eine Einzelfallentscheidung schon, so zum Beispiel mehr als zwei Hunden oder Katzen. Ebenso darf das Halten von Ratten, unzhligen Vgeln etc. aus Verschmutzungs- und Lrmgrnden verboten werden.

        Im Resmeeist eine Einhaltung der Rechte und Pflichten seitens der Vermieter zielfhrend und essenziell und ein berschreiten aus eigenem Interesse heraus schdlich. In der Regel sind Mieter gut informiert und die Gerichte agieren grtenteils mieterfreundlich. Wer nachhaltige Mieteinnahmengenerieren will und ein dauerhaft gutes Verhltnis mit der Mieterschaft durch Einhaltung der Rechte und Pflichten untermauert, ist stets klar im Vorteil.

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