Private Vermieter – ihre Rechte und Pflichten – Teil I

Deutschland ist ein Mieterland. Dabei werden 60 Prozent aller Mietwohnungen von privaten Vermietern vermietet. Doch Kleinst- und Privatvermieter sind teils unerfahren im Umgang mit ihren Rechten und Pflichten, denn das Mietrecht ist komplex. Wir haben die Grundlagen des Vermietens zusammengefasst, um rechtssicher und professionell gegenüber den Mietern auftreten zu können. 

Laut dem Institut der deutschen Wirtschaft werden 60 Prozent aller Mietobjekte von privater Hand vermietet. Diese knapp vier Millionen Kleinvermieter, mithin circa 4,7 Prozent der Gesamtbevölkerung, knacken mit ihren Jahreserträgen selten die 10.000-Euro-Marke. 

Umso wichtiger ist es um die Rechte und Pflichten als privater Vermieter zu wissen. Zwar drücken mieterfreundliche Gesetze, Mietausfälle und unvorhersehbare Kosten die Erträge. Aber wer sich bei den grundlegenden Rechten und Pflichten auskennt, schmälert seine Erträge nicht durch Mietminderungen und juristischen Auseinandersetzungen mit der Mieterschaft. 

Die Pflichten des Vermieters

Je besser das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter, umso nachhaltiger die Mieteinnahmen und umso geringer das Risiko von Mindereinnahmen. Welche Aufgaben müssen Vermieter erfüllen und welche Pflichten haben sie? 

Die Hauptpflicht des Vermieters – Bereitstellung und Instandhaltung

Die durch § 535 BGB dargestellte Hauptpflicht, die Mietsache dem Mieter zum Gebrauch zu überlassen, bildet dieses Gesetz auch die Grundlage für die Instandhaltungspflicht der Mietsache. Diese obliegt dem Vermieter, und zwar über die gesamte Mietdauer.  

Der Vermieter muss die Kosten für die Reparaturen in der Mietwohnung tragen. Bei Kleinstreparaturen, wie zum Beispiel kaputten Türgriffen oder Lichtschaltern etc., kann er den Mieter per Mietvertrag verpflichten, die Kosten bis zu einem jährlichen Betrag von 125 Euro selbst zu übernehmen. 

Vermieter müssen eine Mietwohnung stets in einem fehlerfreien und ordnungsgemäßen Zustand übergeben und diesen Zustand über die gesamte Mietdauer erhalten. Schäden durch die normale und gebrauchsübliche Nutzung (abgenutzte Böden, nicht mehr schließende Fenster, Materialermüdungen an Rohrleitungen etc.) muss der Vermieter tragen. 

Übernahme der Kosten von Schönheitsreparaturen

Weist der Mietvertrag keine Regelung zu Schönheitsreparaturen aus oder ist die Klausel fehlerhaft, muss der Vermieter auch die Kosten der Schönheitsreparaturen übernehmen. Maßgabe ist stets der Zustand der Mietwohnung bei der Übergabe.  

Umso wichtiger ist es mietvertraglich, die Schönheitsreparaturen dem Mieter zu übertragen. Feste Daten und Abstände für die Wände streichen etc. sollten im Mietvertrag nicht benannt werden. 

Wurde Schimmelpilz- oder Insektenbefall in der Mietwohnung festgestellt, muss der Vermieter beweisen, dass dies nicht durch sein Verschulden (schlechte Bausubstanz, fehlende Abdichtungen) entstand. Kann er das nicht, muss er zahlen. In der Regel entstehen Schimmelpilzbildungen aber durch fehlerhaftes Heizen und Lüften der Räume. Kann der Mieter ein korrektes Heizen und Lüften im Nachgang nicht beweisen, muss er für die Kosten aufkommen. 

Tipp: Dem Mietvertrag sollte eine vertragliche Anlage beigefügt werden, die auf korrektes Heizen und Lüften hinweist und Verhaltensmaßnahmen hierzu abbildet. Zusätzlich sollte den Mietern der Abschluss einer Privathaftpflichtversicherung nahegelegt werden. Eine verpflichtende Klausel dazu im Mietvertrag ist aber unwirksam. 

Schadenabwehr und Verkehrssicherungspflicht

Vermieter müssen, kraft Gesetz, ihrer Verkehrssicherungspflicht nachkommen. Eine Immobilie ist ein Gefahrenherd (Fallende Dachziegel, umstürzende Bäume, Rutschgefahr bei Schnee und Eis etc.) und dem Vermieter obliegt es Vorkehrungen zu ergreifen, um nahe liegende Gefahrenquellen zu sichern. Verletzt der Vermieter diese Pflicht als Eigentümer, so kann er für das Unterlassen gemäß §§ 823 ff BGB schadenersatzpflichtig gemacht werden. 

Tipp: Durch den Abschluss einer Grundbesitzerhaftpflichtversicherung können eventuelle Schadenersatzansprüche Dritter, auch Mieter, zumindest finanziell behoben werden. Ebenso sollte die Immobilie in regelmäßigen Abständen einem Check unterzogen werden, um Gefahrenquellen zu erkennen und zu sichern. 

Keine Verpflichtung Briefkästen zu beschriften

Der Vermieter hat generell keine Verpflichtung, Briefkästen mit den jeweiligen Mieternamen zu beschriften. Möchte er aber einheitliche Briefkästen- und Klingelbeschilderungen, muss er die Kosten tragen. 

Hausordnung als Anlage zum Mietvertrag

Will der Vermieter eine Hausordnung, so muss er diese den Mietern als Anlage zum Mietvertrag aushändigen und unterschreiben lassen. Die Hausordnung regelt das Miteinander der Mieter, gibt Hinweise zu Ruhezeiten und untermauert den Hausfrieden. Die Hausordnung ist essenziell für Mieter und Vermieter und dringend zu empfehlen, um bei Streitigkeiten mit Mietern juristische Argumentationen vorweisen zu können.  

Vermieter sind verpflichtet die Beheizung vom 01. Oktober des Jahres bis zum 30. April des Folgejahres sicherzustellen und das mit einer Raumtemperatur von mindestens 20 Grad Celsius. Fällt die Heizung aus, kann der Mieter Mietminderung verlangen. 

Bei Gasetagenheizungen ist allein der Mieter für das Beheizen zuständig. Jedoch obliegt dem Vermieter die Pflicht, die Gasheizung regelmäßig zu warten und sie innerhalb der Heizperiode schnellstens zu reparieren, wenn diese ausfällt.

Pflicht zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung

Zahlt der Mieter vertragsgemäß Nebenkostenvorauszahlungen, so ist der Vermieter gemäß § 556 BGB verpflichtet, alljährlich eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Die Betriebskostenverordnung gibt vor, welche laufenden Kosten der Vermieter auf die Mieter umlegen kann. Bei Pauschalmieten, in denen die Nebenkosten der Immobilie inkludiert sind, entfällt diese Verpflichtung.  

Die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung ist komplex und oft Grundlage von Streitereien mit den Mietern. Vermieter sollte daher stets eine korrekte Betriebskostenabrechnung erstellen und die gesetzlich vorgegebenen Fristen einhalten.

Das Gebot der Wirtschaftlichkeit

Vermieter sind gesetzlich dazu verpflichtet die Immobilie nach dem gebot der Wirtschaftlichkeit zu betreiben, unnötige Kosten zu vermeiden und die Nebenkosten zum Betrieb in einem üblichen und vernünftigen Rahmen zu halten. Er unterliegt dabei der Rechenschaftspflicht, da der Mieter die Kostenbelege auf Verlangen einsehen und überprüfen kann. 

Regeln zur Gartenarbeit

Gartenarbeit ist stets eine Pflicht des Vermieters. Die Ausnahme ist eine Übertragung auf den Mieter durch den Mietvertrag. Jedoch können nur leichte und einfache Gartenarbeiten an den Mieter übertragen werden, so Rasenmähen, Wässern, Laub fegen etc. 

Umfangreiche Arbeiten wie Gehwegerneuerung, größere Pflanzungen, Baumfällarbeiten etc. liegen in der Pflicht des Vermieters. Er kann dieses Arbeiten auch an externe Dienstleister outsourcen und die Kosten, sofern laufend, auf die Mieter über die Betriebskostenabrechnung umlegen. 

Verpflichtende Wohnungsgeberbestätigung

Mittlerweile sind Vermieter seit 2015 verpflichtet, dem Mieter nach Verlangen eine Wohnungsgeberbestätigung innerhalb einer Frist von 14 Tagen zu erstellen. Aus dieser Bestätigung müssen Einzugs- und Auszugsdatum, Name des oder der Mieter, sowie die Wohnungsanschrift als Mindestdaten hervorgehen. Ein Zusatz, dass der Mieter keine Mietrückstände hat, sollte ebenso nicht fehlen. 

Im zweiten Teil betrachten wir die Rechte, die Vermieter haben beziehungsweise die Pflichten, die der Mieter einhalten muss und sollte. Wir klären auf, dass es nicht sinnvoll ist diese Rechte individuell zu erweitern. Denn nichts ist für Kleinst- und Privatvermieter finanziell schwieriger, als ein ausgewachsener Streit mit der Mieterschaft.