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Private Vermieter - ihre Rechte und Pflichten - Teil I



Deutschland ist ein Mieterland. Dabei werden 60 Prozent aller Mietwohnungen von privaten Vermietern vermietet. Doch Kleinst- und Privatvermieter sind teils unerfahren im Umgang mit ihren Rechten und Pflichten, denn das Mietrecht ist komplex. Wir haben die Grundlagen des Vermietens zusammengefasst, um rechtssicher und professionell gegenber den Mietern auftreten zu knnen.

Laut dem Institut der deutschen Wirtschaft werden 60 Prozent aller Mietobjekte von privater Hand vermietet. Diese knapp vier Millionen Kleinvermieter, mithin circa 4,7 Prozent der Gesamtbevlkerung, knacken mit ihren Jahresertrgen selten die 10.000-Euro-Marke.

Umso wichtiger ist es um die Rechte und Pflichten als privater Vermieter zu wissen.Zwar drcken mieterfreundliche Gesetze, Mietausflle und unvorhersehbare Kosten die Ertrge. Aber wer sich bei den grundlegenden Rechten und Pflichten auskennt, schmlert seine Ertrge nicht durch Mietminderungen und juristischen Auseinandersetzungen mit der Mieterschaft.

Die Pflichten des Vermieters

Je besser das Verhltnis zwischen Mieter und Vermieter, umso nachhaltiger die Mieteinnahmen und umso geringer das Risiko von Mindereinnahmen. Welche Aufgaben mssen Vermieter erfllen und welche Pflichten haben sie?

Die Hauptpflicht des Vermieters- Bereitstellung und Instandhaltung

Die durch§ 535 BGBdargestellte Hauptpflicht, die Mietsache dem Mieter zum Gebrauch zu berlassen, bildet dieses Gesetz auch die Grundlage fr die Instandhaltungspflicht der Mietsache. Diese obliegt dem Vermieter, und zwar ber die gesamte Mietdauer.

Der Vermieter muss die Kosten fr die Reparaturen in der Mietwohnung tragen. Bei Kleinstreparaturen, wie zum Beispiel kaputten Trgriffen oder Lichtschaltern etc., kann er den Mieter per Mietvertrag verpflichten die Kosten bis zu einem jhrlichen Betrag von 125 Euro selbst zu bernehmen.

Vermieter mssen eine Mietwohnung stets in einem fehlerfreien und ordnungsgemen Zustand bergeben und diesen Zustand ber die gesamte Mietdauer erhalten. Schden durch die normale und gebrauchsbliche Nutzung (abgenutzte Bden, nicht mehr schlieende Fenster, Materialermdungen an Rohrleitungen etc.) muss der Vermieter tragen.

">bernahme der Kosten fr Schnheitsreparaturen

Weist der Mietvertrag keine Regelung zu Schnheitsreparaturen aus oder ist die Klausel fehlerhaft, muss der Vermieter auch die Kosten der Schnheitsreparaturen bernehmen. Magabe ist stets der Zustand der Mietwohnung bei der bergabe.

Umso wichtiger ist es mietvertraglich dieSchnheitsreparaturen dem Mieter zu bertragen. Feste Daten und Abstnde fr die Wnde streichen etc. sollten im Mietvertrag nicht benannt werden.

Wurde Schimmelpilz- oder Insektenbefall in der Mietwohnung festgestellt muss der Vermieter beweisen, dass dies nicht durch sein Verschulden (Schlechte Bausubstanz, fehlende Abdichtungen) entstand.Kann er das nicht, muss er zahlen.In der Regel entstehen Schimmelpilzbildungen aber durch fehlerhaftes Heizen und Lften der Rume.Kann der Mieter ein korrektes Heizen und Lften im Nachgang nicht beweisen, muss er fr die Kosten aufkommen.

Tipp:Dem Mietvertrag sollte eine vertragliche Anlage beigefgt werden,die auf korrektes Heizen und Lften hinweist und Verhaltensmanahmen hierzu abbildet.Zustzlich sollte den Mietern der Abschluss einer Privathaftpflichtversicherung nahegelegt werden. Eine verpflichtende Klausel dazu im Mietvertrag ist aber unwirksam.

Schadenabwehr und Verkehrssicherungspflicht

Vermieter mssen, kraft Gesetz, ihrer Verkehrssicherungspflicht nachkommen. Eine Immobilie ist ein Gefahrenherd (Fallende Dachziegel, umstrzende Bume, Rutschgefahr bei Schnee und Eis etc.) und dem Vermieter obliegt es Vorkehrungen zu ergreifen, um nahe liegende Gefahrenquellen zu sichern. Verletzt der Vermieter diese Pflicht als Eigentmer so kann er fr das Unterlassen gemߠ§§ 823 ff BGBschadenersatzpflichtig gemacht werden.

Tipp:Durch den Abschluss einer Grundbesitzerhaftpflichtversicherung knnen eventuelle Schadenersatzansprche Dritter, auch Mieter, zumindest finanziell behoben werden. Ebenso sollte die Immobilie in regelmigen Abstnden einem Check unterzogen werden,um Gefahrenquellen zu erkennen und zu sichern.

Keine Verpflichtung Briefksten zu beschriften

Der Vermieter hat generell keine Verpflichtung Briefksten mit den jeweiligen Mieternamen zu beschriften. Mchte er aber einheitliche Briefksten- und Klingelbeschilderungen muss er die Kosten tragen.

Hausordnung_als_Anlage_zum_Mietvertrag">Hausordnung als Anlage zum Mietvertrag

Will der Vermieter eine Hausordnung, so muss er diese den Mietern als Anlage zum Mietvertrag aushndigen und unterschreiben lassen. Die Hausordnung regelt das Miteinander der Mieter, gibt Hinweise zu Ruhezeiten und untermauert den Hausfrieden.Die Hausordnung ist essenziell fr Mieter und Vermieterunddringend zu empfehlen, um bei Streitigkeiten mit Mietern juristische Argumentationen vorweisen zu knnen.

Vermieter sind verpflichtet die Beheizung vom 01. Oktober des Jahres bis zum 30. April des Folgejahres sicherzustellen und das mit einer Raumtemperatur von mindestens 20 Grad Celsius.Fllt die Heizung aus, kann der Mieter Mietminderung verlangen.

Bei Gasetagenheizungen ist allein der Mieter fr das Beheizen zustndig. Jedoch obliegt dem Vermieter die Pflicht die Gasheizung regelmig zu warten und sie innerhalb der Heizperiode schnellstens zu reparieren, wenn diese ausfllt.

">Pflicht zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung

Zahlt der Mieter vertragsgem Nebenkostenvorauszahlungen, so ist der Vermieter gem § 556 BGBverpflichtet alljhrlich eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Die Betriebskostenverordnung gibt vor, welche laufenden Kosten der Vermieter auf die Mieter umlegen kann. Bei Pauschalmieten, in denen die Nebenkosten der Immobilie inkludiert sind, entfllt diese Verpflichtung.

Die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung ist komplex und oft Grundlage von Streitereien mit den Mietern. Vermieter sollte daherstets eine korrekte Betriebskostenabrechnung erstellen und die gesetzlich vorgegebenen Fristen einhalten.

Das Gebot der Wirtschaftlichkeit

Vermieter sind gesetzlich dazu verpflichtet die Immobilie nach dem gebot der Wirtschaftlichkeit zu betreiben, unntige Kosten zu vermeiden unddie Nebenkosten zum Betrieb in einem blichenund vernnftigenRahmen zu halten.Er unterliegt dabei der Rechenschaftspflicht, da der Mieter die Kostenbelege auf Verlangen einsehen und berprfen kann.

">Regeln zur Gartenarbeit

Gartenarbeit ist stets eine Pflicht des Vermieters. Die Ausnahme ist eine bertragung auf den Mieter durch den Mietvertrag. Jedoch knnen nur leichte und einfache Gartenarbeiten an den Mieter bertragen werden, so Rasenmhen, Wssern, Laub fegen etc.

Umfangreiche Arbeiten wie Gehwegerneuerung, grere Pflanzungen, Baumfllarbeiten etc. liegen in der Pflicht des Vermieters. Er kann dieses Arbeiten auch an externe Dienstleister outsourcen und die Kosten, sofern laufend, auf die Mieter ber die Betriebskostenabrechnung umlegen.

">Verpflichtende Wohnungsgeberbesttigung

Mittlerweile sind Vermieter seit 2015 verpflichtet, dem Mieter nach Verlangen eine Wohnungsgeberbesttigung innerhalb einer Frist von 14 Tagen zu erstellen. Aus dieser Besttigung mssen Einzugs- und Auszugsdatum, Name des oder der Mieter, sowie die Wohnungsanschrift als Mindestdaten hervorgehen. Ein Zusatz, dass der Mieter keine Mietrckstnde hat, sollte ebenso nicht fehlen.

Im zweiten Teilbetrachten wir die Rechte, die Vermieter haben beziehungsweise die Pflichten, die der Mieter einhalten muss und sollte. Wir klren auf, dass es nicht sinnvoll ist diese Rechte individuell zu erweitern. Denn nichts ist fr Kleinst- und Privatvermieter finanziell schwieriger als ein ausgewachsener Streit mit der Mieterschaft.

Mieter fragen

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