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Mit der Anlageimmobilie zum Vermieter



Seit Jahren schon legen viele Kapitalanleger ihre Gelder in Immobilien an. Wer diese nicht selbst nutzt, sondern vermieten will, muss viele Faktoren beachten, damit sich der Kauf nachhaltig rechnet. Mit der Anlageimmobilie wird man automatisch zum Vermieter. Nicht jedermanns Sache, aber lohnend, wenn man richtig auswhlt und kalkuliert.

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Immobilien als Anlage | Foto: (c) MichaelGaida/pixabay.com

Eine Anlageimmobilie ist grundlegend eine lukrative und Geld bringende Anschaffung. Doch kann man viele Fehler machen, schon bei der Auswahl des Objektes. Ebenso wird man in der Regel selbst zum Vermieter und dies hat vielerlei rechtliche Konsequenzen.

Der aktuelle Immobilienmarkt erschwert diesen Weg der Kapitalanlage ohnehin und gerade in den Metropolen. Denn die Mieteinnahmen der Zukunft reichen oft nicht aus, damit sich der hohe Kaufpreis rechnet.

Auch die Frage nach der berhitzung des regionalen Immobilienmarktes sollte man im Blick haben. Diese Blasengefahr steigt, so die Studie der Schweizer Bank und das aktuell nicht nur in Mnchen.

Umso wichtiger ist es all die Faktoren strategisch zu betrachten und einer nachhaltigen Prfung zu unterziehen. Die wichtigsten Kriterien hin zur renditeorientierten Kapitalanlage in eine Immobilie haben wir zusammengestellt.

Die Lage der Anlageimmobilie

Ganz klar ist der Standort der Immobilie als Kriterium immens wichtig. Neben der Prfung des regionalen Durchschnittspreises der Mieten ist die Lage genau zu betrachten. Eine eher heruntergekommene und infrastrukturell nicht erschlossene Gegend spricht kaum fr eine nachhaltige und dauerhafte Vermietung.

Die Mikrolage, das heit, die nahe Umgebung, ist entscheidend. Eine Anlageimmobilie in durchschnittlich guter Lage kann dann die richtige Wahl sein, wenn der Bauzustand, der Grundriss und die nhere Umgebung dafrsprechen, dass kein Leerstand droht.

Im Kern muss die ausgesuchte Immobilie zur Zielgruppe mglicher Mieter passen und somit zur Lage. Eine groe Vier-Zimmer-Wohnung fr Familien ohne die Nhe zu Schulen, Kindergrten und ffentlichen Nahverkehrsmitteln erbringt sicher weniger Mieteinnahmen.

Der Zustand der Anlageimmobilie

Hier muss man unterscheiden zwischen dem Zustand des Gemeinschaftseigentums, also dem ganzen Baukrper und dem Sondereigentum, dem Zustand der Wohnung an sich.

Bei der Betrachtung der gesamten Immobilie ist die Frage nach Instandhaltungsrckstnden elementar. Wann wurde das Dach gedeckt, wann die Steigleitungen letztmalig erneuert. Gibt es Nsseschden im Keller oder an der Fassade. Anhand dieser Faktoren, die man sich unbedingt besttigen lassen sollte, bemisst sich der eine Teil des Kaufpreises.

Auf der anderen Seite ist die Wohnung an sich detailliert zu begutachten. Erlaubt der Zustand der Anlageimmobilie eine sofortige Vermietung und wenn nicht, was muss man investieren? Wann wurde die Elektrik umfassend erneuert, funktionieren alle Tren und Fenster, sind die Fubden in einem guten Zustand und erscheinen Badezimmer und Kche als ebenso vermietbar?

Letztlich geht es darum, dass der Zustand der zu vermietenden Immobilie sich so gestaltet, dass die Nachfrage des Immobilienmarktes entsprechend hoch und der Mietzins angepasst erscheint.

Bevor man zum Kauf bergeht, sollte ein Fachmann beziehungsweise eine Baufirma, den Zustand der Immobilie betrachten und notwendige Investitionen im Hinblick auf Sanierung oder Modernisierung hin kalkulieren und planen. Die Kosten sind dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten zuzurechnen.

Wohnungseigentmergemeinschaft und Mieterstruktur eine Anlageimmobilie

Angenommen die Lage ist perfekt und der Zustand der Immobilie an sich gut. Dann sollte man unbedingt genauer auf die Mitbewohner schauen. Bei Eigentumswohnungen als Kapitalanlage ist man gleichzeitig Miteigentmer der Immobilie. Ergo ist eine intensive Durchsicht der WEG-Protokolle zielfhrend. In Ihnen erliet man vergangene Streitigkeiten ebenso, wie geplante Sanierungen.

Die Frage, wie hoch die Instandhaltungsrckstellung ist, braucht ebenso eine Antwort, wie die Frage, wie viele der Wohnungen vermietet sind. Daraus lsst sich herleiten, ob in der Zukunft Sonderumlagen notwendig erscheinen und wie das Objekt gepflegt wird.

Mit dem Mietmultiplikator den Preis der Anlageimmobilie einschtzen

Es geht um die Wirtschaftlichkeit. Letztlich soll der Mietzins ja die Investition rechtfertigen. Der Mietmultiplikator errechnet sich aus dem Kaufpreis, geteilt durch die Jahreskaltmiete. Beim Kaufpreis sollte man alle Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) aber auch Sanierungsinvestitionen einkalkulieren. Bei der Jahreskaltmiete nimmt man den bestehenden Betrag (falls das Objekt bereits vermietet ist) oder den kalkulatorischen.

Ein Beispiel: Das Objekt kostet 500.000 Euro inklusive aller Kosten und die Jahreskaltmiete liegt bei 16.800 Euro. Das ergibt den Faktor 29,76. Handelt es sich dabei um eine Immobilie in einer prosperierenden Grostadt, sollte man kaufen. In lndlichen Gebieten mit hoher Arbeitslosigkeit und Leerstand kann dieser Faktor unter 10 liegen, in Grostdten wie Berlin, Hamburg oder Mnchen schon mal locker ber 50.

Was ist noch zu beachten bei der Anlageimmobilie

Neben Lage, Zustand, WEG-Situation und Mietmultiplikator schafft das Grundbuch Klarheit. Eingetragene Wege- oder Wohnrechte knnen so den Wert der Immobilie reduzieren. Zustzlich ist in einigen Bundeslndern zu prfen, inwieweit der Millieuschutz greift, oder gar eine kommende Mietpreisdeckelung.

Auch steuerliche Aspekte spielen eine Rolle. Die Darlehenszinsen knnen steuerlich bercksichtigt werden, nicht aber die Tilgungen. Da im laufe der Jahre aber der Tilgungsanteil steigt und der Zinsanteil abnimmt, reduziert sich die Steuerersparnis.

Vermietete Anlageimmobilie kaufen?

Eine vermietete Immobilie ist im Kaufpreis niedriger anzusetzen, als eine leere. Jedoch kann ein bestehender Mietvertrag ein Vorteil sein, wenn der Mieter solvent und stets zahlungswillig ist. Bei leeren Immobilien muss im Nachgang zum Kauf ein neuer Mieter gefunden werden.

Dabei sollte man die einfache Checkliste fr Privatvermieter beachten. Denn keine Anlageimmobilie rechnet sich, wenn man den falschen Mieter auswhlt oder Leerstand droht. Viel Erfolg!

Foto: (c) MichaelGaida/pixabay.com

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