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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

05.05.2015

Tipps zur Kündigung des Mietvertrages - Teil I

Die Fehlerquellen im Zuge eine Kündigung des Mietvertrages können für beide Seiten, Mieter und Vermieter zum Fallstrick werden. Am Ende können teure Rechtsstreitigkeiten auf beide Seiten zukommen. Doch wie kündigt man ordnungsgemäß, welche Fristen muss man einhalten und welche Rolle spielt die Hausverwaltung?

Ob als Privatobjekt oder Mieter einer Gewerbeeinheit, zu allererst sollten Sie prüfen wann eine Kündigung möglich ist. Bedarf es einer bestimmten Form und wie sollte der Inhalt gestaltet sein? Beachten Sie als Mieter und Vermieter die nachfolgenden Punkte, so können sich beide Seiten ohne Reibung voneinander trennen. Teil I und Teil II geben Antworten auf diese Fragen.

Die Kündigungsfrist im MietvertragMietvertragkündigung beenden. Was zu beachten ist.

Lesen Sie den Mietvertrag genau durch. Je nach Nutzung der Räume können sich auch die Kündigungsfristen ändern. Handelt es sich um die Anmietung von Wohnraum, oder Gewerberaum, ist das Vertragsverhältnis auf Zeit geschlossen oder wurde für eine bestimmte Zeit ein Kündigungsrecht ausgeschlossen?

Wurde im Mietvertrag keine gesonderte Frist vereinbart gilt in der Regel die gesetzliche Kündigungsfrist.

Fristen für privat genutzte Räume


Ein Mietverhältnis das privat genutzt wird und der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde unterliegt der so genannten "regelmäßigen Kündigungsfrist" von drei Monaten.
Gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch, BGB, muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats erfolgen, vgl. § 573c Abs. 1 BGB.
Tipp: Warten Sie nicht bis zum letzten Tag und bedenken Sie den Postweg. Für den Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist nach fünf und acht Jahren nach Überlassung der Räumlichkeiten.

Fristen für Sonderfälle


Bei Wohnraum, der möbliert überlassen wurde und bei dem keine Fristen im Mietvertrag benannt wurden und der sich innerhalb der Vermieterwohnung befindet muss spätestens zum 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats ausgesprochen werden. Dies ist bei Untermietsverträgen oft zu berücksichtigen.

Bei Wohnraum, der für eine bestimmte, vorübergehende Zeit angemietet wurde können gemäß § 573c Abs. 2 BGB auch kürzere Fristen zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden. Dies ist bei Wohnraum für Geschäftsreisende oder Montagearbeitern oft der Fall.

Fristen für Gewerberäume

Die Fristen für Geschäftsräume sind etwas paritätischer gefasst, da hier der Gesetzgeber von zumindest anscheinlich gleicher Wirtschaftskraft ausgeht.

Einer ordentliche Kündigung liegt eine Frist von sechs Monaten zu Grunde, vgl. § 580 a Abs. 2 BGB. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres beim Vermieter eingehen.

Tipp: Beide Seiten sollte bereits vor einer Kündigung in die Kommunikation einsteigen. Bei manchen Räumlichkeiten geht es um Einbauten und Verbauten, die während der Mietzeit angeschafft wurden oder im Objekt verbleiben sollen. Und da für beide Seiten eine Frist von sechs Monaten gilt und das Objekt ggf. bereits vor der Überlassung weiter vermietet werden kann ist eine zeitnahe Klärung beidseitig von Vorteil.

Formvorschriften der Kündigung eines Mietvertrages

Die Frage nach der Form der Kündigung ist abhängig von der vertraglichen Regelung, sowie gesetzlich geregelt.

Grundlegend ist sie bei Mietverträgen privaten Wohnraumes eine Kündigung schriftlich zu verfassen. Gemäß § 568 I BGB ist sie sogar zwingend schriftlich vorgeschrieben und eigenhändig zu unterschreibenn.

Tipp: Als Mieter einer privat genutzten Wohnung verfassen Sie die Kündigung schriftlich, unterschreiben und senden sie diese per Einschreiben an den Vermieter. Es reicht nicht aus, diese mündlich, per E-Mail oder Fax zu versenden, da die Kündigung dann unwirksam ist.

Bei der Anmietung von Grundstücken, Gewerberäumen und deren beweglichen Sachen ist eine schriftliche Kündigung nicht zwingend erforderlich. Der Gesetzgeber spricht in diesem Falle von einer so genannten "Formfreiheit". In einem Urteil aus dem Jahre 2001 ließ der BGH sogar das so genannte "schlüssige Verhalten" zu, ohne das es einer vorherigen, schriftlichen Kündigung bedurfte, vgl. BGH-Urteil vom 10.10.2001 - XII ZR 93/99.

Wichtig: Unbedingt den Gewerbemietvertrag durchlesen, da eine vertragliche Vereinbarung auf die Schriftform einer Kündigung dann zwingend wirkt. Gemäß § 127 II BGB ist die Kündigung zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, jedoch durch beide Parteien als vereinbart anzusehen. Hier wäre auch eine Kündigung per Telefax möglich.

Wie muss aber eine Kündigung genau formuliert werden und gegenüber wem kündige ich als Mieter meinen Mietvertrag, wenn es mehrere Vermieter gibt? Mehr dazu in Teil II - Tipps zur Kündigung des Mietvertrages.


Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine rechtliche Beratung.

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