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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

17.03.2015

Die Mietpreisbremse ist beschlossen- Informationen und Tipps Teil I

Die große Koalition aus CDU/CSU und SPD hat sich auf den Gesetzesentwurf zur Mietpreisbremse verständigt und eine Einigung erzielt. Vieles wird sich ändern, für Mieter, Vermieter und Makler. Doch welche Auswirkungen hat das neue Gesetz, gibt es Ausnahmen und welche Rechte lassen sich daraus herleiten?

Die zunehmende Wohnungsknappheit und die daraus resultierenden Mietpreissteigerungen sind seit langem Thema der Politik auf Bundesebene. Nunmehr hat sich die große Koalition auf einen einheitlichen Gesetzesentwurf geeinigt. Ziel der so genannten Mietpreisbremse ist der Schutz des Mieters vor weiteren Mietpreissteigerungen. Doch gibt es eine Reihe von Ausnahmen und somit auch Veränderungen für Eigentümer, beziehungsweise Vermieter. Und auch die Zunft der Immobilienmakler muss sich auf die Neuerungen einstellen. Hier die ersten Antworten auf wichtige Fragen zur Mietpreisbremse, weitere in Teil II:

Was ist die Mietpreisbremse überhaupt?

Jetzt wird auf die Mietpreisbremse getreten

Laut Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz waren Preissprünge bei Neuvermietungen zumindest in den großen Ballungszentren der Großstädte von 20, in Teilen sogar 40 Prozent, keineswegs eine Ausnahme. Dies war dem Tatbestand geschuldet, dass ein Vermieter bei Vertragsschluss mit einem neuen Mieter für ein und dasselbe Mietobjekt die Höhe selbst bestimmen konnte.


Die Mietpreisbremse "bremst" nun diese Selbstbestimmung der Vermieter. Bei Neuvermietungen darf der Mietzins maximal 10 Prozent über der so genannten "ortsüblichen Vergleichsmiete" liegen. Diese ortsübliche Vergleichmiete wird jährlich im Mietspiegel verifiziert. Im Ergebnis sollen somit Gering- und Normalverdienen nicht aus beliebten Wohnlagen in den innerstädtischen Bereichen verdrängt werden.

Gesetzentwurf beschlossen, doch wann tritt die Mietpreisbremse in Kraft?

Jedes Gesetz in der Bundesrepublik Deutschland muss vom Bundestag beschlossen und vom Bundesrat gebilligt werden. Aufgrund der politischen Mehrheitsverhältnisse in Bundestag und Bundesrat können die neuen Regelungen bereits in der ersten Jahreshälfte 2015 in Kraft treten. Hierzu werden wir Sie auf dem Laufenden halten.

Was bedeutet "ortsübliche Vergleichsmiete" und wie errechnet sie sich?

Die meisten Kommunen und Städte erstellen seit Jahren einen örtlichen Mietspiegel. Sinn und Zweck der Datenerhebungen ist es, die Zulässigkeit von Mieterhöhungen zu prüfen und eine Datenbasis für städteplanerische und politische Entscheidungen zu besitzen. Jedoch sind die Kriterien, nach denen der Mietspiegel erstellt wird von Stadt zu Stadt unterschiedlich, was in der Vergangenheit zu Konflikten führte. So genannte qualifizierte Mietspiegel müssen alle zwei Jahre nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt werden und sind somit anerkanntes Mittel für die Benennung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Zwar kritisieren Mieterverbände seit Jahren, dass nicht alle Immobilien im Mietspiegel berücksichtigt werden und nur ein kleiner Zeitraum der Daten Verwendung findet, jedoch wurde auch hier ein Gesetzespaket angekündigt, dass die Kriterien zur Erstellung vereinheitlichen soll.

In Gemeinden und kleineren Städten, in denen kein Mietspiegel erstellt wird besitzt der Mieter einen Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter, damit er prüfen kann ob der vereinbarte Mietzins den gesetzlichen Grundlagen entspricht. In solchen Fällen sollten sich Vermieter vertrauensvoll an ihre Hausverwaltungen wenden, um möglichem Streit vorzubeugen.

Gibt es Ausnahmen bei der Mietpreisbremse?

Fast jedes Gesetz beinhaltet Ausnahmen. So können bei der Mietpreisbremse die Vermieter beim Erstbezug von Neubauten den Mietzins auch nach wie vor selbst bestimmen. Diese Ausnahme greift aber auch bei umfangreichen Modernisierungen. Hier kann der Vermieter einen adäquaten Zuschlag nach erfolgter Modernisierung auf die neue Miete der Bestandsimmobilie aufschlagen. Diese Ausnahme ist auch zwingend erforderlich um Instandhaltungsrückstau zu vermeiden und auch, um die Immobilie nachhaltig vermieten zu können. Somit lohnen sich Sanierungen, oder umfangreiche Modernisierungen nach wie vor für den Eigentümer.

Die mieterseitige Angst, Vermieter könnten auch durch kleinere Modernisierungsmaßnahmen die Miete erhöhen und einen Zuschlag aufschlagen ist laut Mieterbund aber unbegründet, da Vermieter Modernisierungskosten nach wie vor gut begründen müssen, sofern diese auf die bisherige Miete umgelegt werden sollen.

Die Mietpreisbremse ist beschlossen- Informationen und Tipps Teil II


(Redaktion)
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