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Mietpreisbremse vorerst nur in Berlin


Seit März 2015 ist die Mietpreisbremse beschlossen und wird im Juni diesen Jahres in der Hauptstadt in Kraft treten. Doch in anderen Bundesländern fehlen wichtige Daten der Orte und Kreise, um ein Inkrafttreten terminlich bestimmen zu können. Auch ist fraglich, ob in vielen Ballungsräumen geeignetes Datenmaterial für die ortsübliche Vergleichsmiete bereitgestellt werden kann.

Nicht nur in Berlin, auch in Ballungsräumen wie Hamburg, München, Frankfurt und dem Rhein-Main-Gebiet steigt der Mietzins in begehrten Lagen. Die Flucht vieler Investoren in das so genannte Baugold hat in den letzten Jahren in vielen begehrten Lagen dazu geführt, dass sich alte Mieterstrukturen langsam auflösten, sozial schwache Familien innerorts verdrängt wurden und Platz machen mussten für exklusiven Baumaßnahmen. Unter den steigenden Mietpreisen ächzen bereits viele Bezirke in der Hauptstadt, wie auch in den übrigen Ballungsgebieten der Republik.

Ab 01. Juni 2015 greift die Mietpreisbremse in Berlin

Vermieter sollen durch die Bremswirkung gesetzlich angehalten werden das Mietzinsniveau in begehrten Lagen nicht über alle Maßen steigen zu lassen. Bei Neuvermietungen sind nunmehr ab Juni diesen Jahres nur maximal zehn Prozent über der so genannten Vergleichmiete möglich. Die Politik möchte damit erreichen, dass Gering-, wie auch Normalverdiener nicht aus bestimmten Stadtgebieten verdrängt werden. Jedoch gibt es viele Ausnahmeregelungen, die Vermieter mit seiner Hausverwaltung intensiv erörtern sollte, um eine nachhaltige Rendite der Immobilie auch in Zukunft zu sichern.

Vielen Bundesländer zögern mit der Einführung

In den Bundesländern Baden-Württemberg, Bremen, Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz ist die tatsächliche Einführung noch in 2015 geplant. Doch befinden sich alle anderen Bundesländer noch im laufenden Prozess der Ermittlung. Das heißt, es fehlen noch maßgebliche Daten, wie zum Beispiel, in welche Städte und Gemeinden überhaupt eine Mietpreisbremse faktisch wirken wird und auch bei der Erhebung der ortsüblichen Mieten fehlt es an Verifizierbarem. In den meisten Fällen wollen die Landesregierungen nur in den Universitätsstädten eine Mietpreisbremse. Das Bundesland Sachsen-Anhalt hat so große Leerstandquoten, dass eine Bremswirkung ohnehin nicht notwendig wäre und im Saarland ist der Bedarf an einer Mietpreisbremse schlichtweg nicht von Nöten.

Die einzelnen Länder können ab dem Inkrafttreten des Gesetzes bis zum 31.12.2020 so genannte Rechtsverordnungen erlassen, in denen ein bestimmtes Gebiet einer Gemeinde, oder eine Stadt als "angespannter Wohnungsmarkt" klar definiert wird.

Seitens der Bundesregierung, beziehungsweise seitens Justizminister Heiko Maas (SPD) wird aber auf eine schnelle Umsetzung gedrungen, wobei letztlich abzuwarten bleibt, ob dieses Gesetz in seiner Wirkung auch nachhaltig sein wird.

Ausnahmeregelungen schaffen Verwirrung bei Vermietern

Grundsätzlich gilt: Bei Neuvermietungen einer Bestandsimmobilie darf die Miete nur zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichmiete liegen.

Die Ausnahme: Bei Vermietungen eines Neubaus, oder bei "umfassenden Modernisierungsarbeiten" greift die Mietpreisbremse nicht und der Mietzins ist seitens des Vermieters frei wählbar.

Doch wie ist eine Modernisierung definiert? Eine Modernisierung ist als umfassend zu definieren, wenn sie im Umfang der vollzogenen Arbeiten einem Neubau gleich zu setzen ist. Dies ist in der Regel der Fall, wenn die Modernisierung gut ein Drittel des möglichen Aufwandes eines kompletten Neubaus umfasst.

Als Vermieter sollte man sich in jedem Falle mit seiner Hausverwaltung hierzu auseinandersetzen, auch um das Gesamtobjekt mit all seinen Instandhaltungsrücklagen nachhaltig zu betrachten. Außerdem gibt es eine Reihe von Zuschlägen, die man auf die Miete oberhalb der gesetzlich vorgeschriebenen zehn Prozent bei Bestandsimmobilien aufschlagen kann, selbst wenn es sich um kleinere Modernisierungsmaßnahmen handelt.

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