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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

17.11.2015

Die Gefahr von Mietminderung beim Heizungsausfall Teil II

In der Heizperiode vom 01. Oktober bis zum 30. April ist der Vermieter verpflichtet die vermieteten Räumlichkeiten adäquat und angemessen zu beheizen. Doch was resultiert aus dem Ausfall der Heizungsanlage und welche Konsequenzen, wie zum Beispiel eine Mietminderung seitens des Mieters bei einem Heizungsausfall hat der Vermieter zu akzeptieren?

In Teil I betrachteten wir die so genannte "Behaglichkeitstemperatur", die der Vermieter gewährleisten muss, damit das Mietobjekt im vertragskonformen Zustand Welche Rechte hat der Mieter bei Ausfall der Heizung? | Foto: (c)  Andrey Popov / Fotolia.comverbleibt. Nunmehr wollen wir uns der Frage stellen, welche Rechte der Mieter im Falle eines Heizungsausfalles hat und welche Voraussetzung gegeben sein müssen, damit eine Mietminderung überhaupt möglich ist.

Voraussetzung für die Betrachtung aus Sicht des Mieters ist die grundlegende Möglichkeit des Mieters die Wärme in den gemieteten, einzelnen Räumen selbst bestimmen zu können.

Unterschiedliche Räumlichkeiten mit unterschiedlichen Temperaturen

Jeder Mensch hat ein individuelles Temperaturgefühl und somit muss der Vermieter auch die Möglichkeit bieten, dass die einzelnen Räume auch unterschiedlich temperiert werden können. Das heißt, dass die rechtlich geschuldete Mindesttemperatur allein nicht als ausreichend angesehen wird, der Mieter ergo das Recht hat die Wärme in den unterschiedlichen Räumen auch unterschiedlich regulieren zu können. Dies wurde vom Amtgericht Köln in einem Urteil vom 13.04.2012 unter 201 C 481/10 bestätigt. In Folge dessen sind Temperaturregler an den Heizkörpern der einzelnen Räume als verpflichtend anzusehen, so die langläufige Meinung.

Unterschreitung der Mindesttemperatur ist ein Mangel an der Mietsache

Das Bürgerliche Gesetzbuch, BGB, setzt unter § 535, Absatz 1, S2 fest, das der Vermieter dem Mieter die Mietsache (angemietete Räume) in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen hat. Darüber hinaus muss der Vermieter diesen Zustand während der gesamten Mietzeit auch erhalten. Diese so genannte ?Überlassungs- und Erhaltungspflicht? beinhaltet auch die Notwendigkeit seitens des Vermieters für eine Mindesttemperatur zu sorgen.

In § 536, Absatz 1 des BGB (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln) ist geregelt, dass der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt ist, da es sich um einen ?Mangel an der Mietsache? handelt, wenn der Vermieter der eben genannten Verpflichtung nicht nach kommt.

Ebenfalls ist eine mietvertragliche Vereinbarung unwirksam, sofern es um angemieteten Wohnraum geht, vgl. § 536, Absatz 4, BGB. Das heißt ganz klar, dass der Vermieter bei Mietverträgen für Wohnräume keine vertraglichen Alleingänge unternehmen kann.

Grundsätzliche Voraussetzungen für eine Mietminderung

Der Mieter ist von der Pflicht der Entrichtung des Mietzinses nur befreit, so lange der Mangel vorliegt, durch den die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch entweder unerheblich gemindert oder aufgehoben ist.

Bezogen auf einen Heizungsausfall bedeutet das aus qualitativer Sicht, dass durch den Ausfall der Anlage, auch in Teilen, die angemietete Wohnung entweder vollständig unbewohnbar ist, oder die Gebrauchsfähigkeit gemindert ist und die Beeinträchtigung sich als nicht unerheblich heraus stellt. Aus zeitlicher Sicht bedeutet dies, dass nur für den Zeitraum der verminderten Temperaturangabe eine Mietminderung seitens des Mieters möglich ist.

Doch in welchem Umgang ist eine Mietminderung auch rechtlich unantastbar und adäquat? Letztlich ist dies stets eine Frage des Einzelfalles, da in den juristischen Auseinandersetzungen sowohl Gewerbe- als auch Mietwohnungen betroffen sind, unterschiedliche Jahreszeiten eine Rolle spielen und auch der Ausfall eines einzelnen Heizkörpers in einem bestimmten Raum zu einer Mietminderung führen kann. Damit wollen wir uns anhand von Einzelfallbetrachtungen in Teil III beschäftigen.

Foto: (c) Andrey Popov / Fotolia.com

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