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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

16.11.2015

Die Gefahr von Mietminderung beim Heizungsausfall Teil I

Die Heizungsperiode hat längst begonnen und viele Hausverwaltungen stehen aufgrund von Geräteschäden vor der Gefahr einer möglichen Mietminderung.

Auf Grundlage des BGB ist der Vermieter verpflichtet die Mietsache in einem Was tun, wenn die Heizung ausfällt? | Foto (c) : Insp.Clouseau / Fotolia.comvertragsgemäßen Zustand zu halten, doch welche Fristen bleiben dem Eigentümer im Falle von Reparaturen, welche Höhe ist zulässig im Falle der Mietminderung und wie gehen die Gerichte mit den Einzelfällen konkret um? Damit wollen wir uns intensiv anhand von Beispielen in vier Teilen beschäftigen.

Im Allgemeinen geht die Heizperiode witterungsbedingt vom 01. Oktober bis zum 30. April. Fällt in diesem Zeitraum die Heizung aus, unabhängig von der Ursache, stellt dies für den Mieter eine erhebliche Beeinträchtigung dar und der Vermieter ist verpflichtet zu handeln. Oft dauern mögliche Reparaturen einige Zeit und in diesem Zeitraum befindet sich das Mietobjekt nicht im so genannten "vertragsgemäßen Zustand". Der betroffene Mieter hat in diesem Fall das Recht auf seiner Seite und kann den Mietzins kürzen. Doch wie genau muss man sich in solchen Fällen verhalten, als Mieter oder Vermieter?

Gewährleistung der Behaglichkeitstemperatur

Innerhalb der Heizperiode besteht seitens des Vermieters die Verpflichtung für eine so genannte "Behaglichkeitstemperatur" in den vermieteten Räumen zu sorgen. Diese Behaglichkeitstemperatur beträgt in den Haupträumen, wie Wohn- und Schlafzimmer, oder auch Küche und Badezimmer 20 bis 22 Grad, in den Nebenräumen wie Fluren und Abstellkammern 18 bis 20 Grad. Dabei spielt die Heizart, ob Ölzentralheizung, Gas, oder Fernwärme keine Rolle. Dies wurde zum Beispiel im Urteil vom Amtsgericht Köln, vom 13.04.2012, 201 C 481/10 festgelegt.

In den Nachtstunden, zwischen 23 Uhr und sechs Uhr in der Früh ist der Vermieter allerdings berechtigt die Heizung zu drosseln, bzw. die Wärmeleistung zu reduzieren, da die Energieeinsparung im Vordergrund steht. Dies wurde vom Landesgericht Berlin in einem Urteil vom 26.05.1998, 64 S 266-97 bestätigt.

Verpflichtung des Vermieters außerhalb der Heizperiode

Doch nichts ist so variabel wie die Witterungsverhältnisse und es gibt Jahre, in denen die Außentemperatur auch in den Frühlings- und Sommermonaten unverhältnismäßig absinkt.

Der Vermieter ist stets verpflichtet, dass die vermieteten Räumlichkeiten bewohnbar bleiben und verhältnismäßig temperiert sind, auch außerhalb der Heizperiode, vgl. Landesgericht Göttingen, 10.02.1988, 2S 160/87. Daraus resultiert das Recht des Mieters auf Beheizung des angemieteten Objektes.

In der Rechtssprechung hat sich durch viele Urteile an Amts- und Landesgerichten durchgesetzt, dass der Vermieter auch außerhalb der Heizperiode die Anlage in Betrieb nehmen muss, wenn die Außentemperatur unter 12 Grad an drei aufeinander folgenden Tagen absinkt. Ebenfalls besteht die Verpflichtung die Heizanlage in Betrieb zu nehmen, wenn die Zimmertemperatur unter 18 Grad sinkt und gleichzeitig vorhersehbar ist, dass die kalte Witterung noch anhält. Dies ist sicher auch den unterschiedlichen Bauweisen der vermieteten Objekte geschuldet, da nicht jedes Mietshaus über eine gute Isolierung verfügt.

Die an den Gerichten verbreitete Auffassung ist sogar, dass der Vermieter bei Zimmertemperaturen unter 16 Grad und ohne Betrachtung der voraussichtlichen Dauer verpflichtet ist die Heizungsanlage unverzüglich in Betrieb zu nehmen.

In Teil II betrachten wir die Möglichkeiten des betroffenen Mieters im Falle des Heizungsausfalles, das Thema Mietminderung in solchen Fällen und geben einige Beispielfälle an, wie hoch die Mietminderung ausfallen kann.

Foto (c) : Insp.Clouseau / Fotolia.com

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