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Mieterhöhungen rechtsgültig bei den Mietern vornehmen - Teil II



Um eine Immobilie rentabel und nachhaltig zu vermieten, sollten Vermieter die gesetzlichen Möglichkeiten bei Mieterhöhungen nutzen und bei den Mietern vornehmen. Doch diese sollten rechtssicher erfolgen, um Streit zu vermeiden. Wer transparent, gut argumentierend, beweis- und belegbar und formal korrekt agiert, kann durch Mieterhöhungen nicht nur mehr Geld einnehmen, sondern den Erhalt der vermieteten Immobilie sichern. 

Hunderttausende Privatvermieter verdienen mit ihrer vermieteten Immobilie nicht wirklich viel Geld. Ursächliche sind es falsche Renditeerwartungen oder schlichtweg zu niedrigen Mieteinnahmen, obwohl man als Vermieter unter Umständen die Miete rechtssicher erhöhen kann. 

Wie im ersten Teil beschrieben kann eine Mieterhöhung von Beginn an im Mietvertrag enthalten sein, in Form einer Staffel- oder Indexmietvereinbarung. Auch eine Mieterhöhung nach ortsüblicher Vergleichsmiete ist möglich. 

Im Folgenden beschreiben wir die Möglichkeit die Mieten nach Modernisierung oder der alljährlichen Anpassung nach Erstellung der Betriebskostenabrechnung zu erhöhen. Auch gehen wir auf die Sonderkündigungsrechte der Vermieter ein und erklären, wie die Mietpreisbremse funktioniert. 

Mieterhöhungen rechtsgültig bei Modernisierung vornehmen

Der Staat protegiert die energetische Sanierung von Bestandsbauten, so bei der Fassadendämmung oder Dachdämmung, dem Einbau von wärmedämmenden Fenstern und Türen und einem Wechsel der Heizanlage. Dabei entstehen hohe Kosten für die Immobilieneigentümer, von denen sie aber einen Teil auf die Mieterschaft umlegen können. Grundlage der Umlagefähigkeit und zur Mieterhöhung bei energetischen Modernisierungen ist § 595 BGB.   

Demnach können die Mieter nur an den Kosten von Modernisierungsmaßnahmen beteiligt werden, wenn die Baumaßnahme am Ende einen nachhaltigen und langfristigen Vorteil bringt, so zum Beispiel eine Heizkostenersparnis. Und: Acht Prozent der Kosten können auf die jährliche Miete umgelegt werden. Bei mehreren Mietern müssen die Kosten auf die Wohneinheiten ,,angemessen", so das Gesetz, aufgeteilt werden. 

Interessant: Nicht nur die Kosten für energetische Sanierungen können auf die Mieter umgelegt werden. Auch die Beteiligung der Kosten bei Modernisierungen zum Brandschutz, sofern diese öffentlich-rechtlich durchgeführt werden müssen, ist rechtlich möglich. 

Wurde die energetische Modernisierung mit Fördermitteln gesponsert müssen diese aus der Kalkulation zur Umlage herausgerechnet werden.  

Doch auch bei Mieterhöhungen durch Modernisierungen ist der Mieter in der Höhe und aufgrund von Fristen geschützt: 

  • Grundsätzlich darf die Mieterhöhung in diesem Fall erst nach der Vollendung der Modernisierungsmaßnahmen gefordert werden. Eine schriftliche Ankündigung der Mieterhöhung ist notwendig und die angepasste Miete muss erst ab dem dritten Monat nach Zugang beim Mieter bezahlt werden. 
  • Die Modernisierung muss drei Monate vor dem Beginn der Baumaßnahmen schriftlich angekündigt werden. 
  • Wird die Frist zur Ankündigung durch die Vermieter versäumt, verlängert sich die Zahlungspflicht der Mieterhöhung auf weitere sechs Monate. 
  • Die tatsächliche Höhe der Mieterhöhung bei Modernisierung ist durch eine Kappungsgrenze begrenzt. Diese beträgt in der Regel maximal drei Euro pro Quadratmeter und ist auf sechs Jahre maximiert. Liegt der ursprüngliche Quadratmeterpreis unter sieben Euro, sind es maximal zwei Euro, die Vermieter draufschlagen dürfen. 

Mieterhöhungen bei höheren Betriebskosten

Alljährlich erstellen die meisten Vermieter oder deren Hausverwaltungen eine Betriebskostenabrechnung. Da in der Regel die meisten Mieter die Nebenkosten als Vorauszahlung leisten, kann es bei steigenden Betriebskosten in der Rückschau zu einer Mieterhöhung kommen. Der Mieter muss nicht nur Nebenkosten nachzahlen, auch der Betriebskostenanteil kann seitens des Vermieters entsprechend angepasst werden. 

Doch auch wenn dies fast jeder Vermieter weiß, diese Form der Mietanpassung muss schriftlich angezeigt werden. In der Regel geschieht dies im Zuge der Betriebskostenabrechnung. Wichtig ist, dass diese Erhöhung nur dann anzuerkennen ist, wenn ein entsprechender Hinweis zu § 560 BGB im Mietvertrag erfolgt ist. 

Das Sonderkündigungsrecht der Mieter bei Mieterhöhungen

Viele wissen das gar nicht: Wird eine Mieterhöhung durch Modernisierung, Erhöhung der Betriebskosten oder im Zuge der Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete vollzogen kann der Mieter unabhängig von gesetzlichen Fristen den Mietvertrag kündigen. Dies ist jedoch nur möglich, sofern der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der schriftlichen Ankündigung kündigt. 

Bei den im ersten Teil beschriebenen Staffel- und Indexmietverträgen ist eine solche Kündigungsmöglichkeit nicht gegeben.  

Bei Mieterhöhungen auf die Mietpreisbremse achten

Seit nunmehr 2015 gibt es die so genannte Mietpreisbremse, die 2020 durch die Bundesregierung auf das Jahr 2025 verlängert wurde. Gültigkeit besitzt die Mietpreisbremse in besonders angespannten Mietwohnungsmärkten, so in den zentralen Bereichen der meisten Städte. 

Diese Mietpreisbremse gilt jedoch nur bei einer Neuvermietung, nicht bei bestehenden Mieterhöhungsverlangen. Wird eine Mietwohnung neu vermietet darf die folgende Miete maximal 10 Prozent höher sein als die ortsübliche Vergleichsmiete. Grundlage ist hier § 556d BGB. 

Im Resümee können Mieten durch die Vermieter erhöht werden, wenngleich in einem gesetzlich festgelegten und unter Wahrung bestimmter formaler Bedingungen. Bei Mieterhöhungsverlangen sollte stets ein Fachanwalt oder eine versierte Hausverwaltung den Prozess begleiten. Letztlich genießen die Mieter in Deutschland einen besonderen Schutz und die Politik grenzt die Möglichkeiten zu Mieterhöhungen teils stark ein, um die Mieten ,,moderat" zu halten, wie es so schön heißt.  

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