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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

20.08.2015

Prüfung der Bonität bei Mietern, Mietbürgschaft und Haftung

Sicherheiten in Form von Mietbürgschaften oder auch einer Mietkaution sollen den Vermieter vor Mietausfällen schützen. Doch welche gesetzlichen Grundlagen gibt es und wann gilt eine unbeschränkte Haftung der Bürgen?

Der Gesetzgeber hat in Form von Urteilen des Bundesgerichtshofes den Mieter in Schutz genommen und regelte Ausnahmefälle für Bürgschaften, die über das gesetzliche Maß hinaus gehen. Vor Abschluss eines Mietvertrags werden Sicherheiten verlangt | Foto: © stockWERK / Fotolia.com

Eine Mietkaution, auch Barkaution genannt, ist heutzutage die Norm, wenn es zu einem Mietvertragsabschluss kommt. Mit dieser Sicherheitsleistung kann der Vermieter vorsorgen, wenn es zu Mietausfällen in der Zukunft kommt. Wie man als Vermieter im Vornherein durch Bonitätsprüfung den richtigen Mieter findet beschrieben wir in Teil I unseres Zweiteilers.

Doch was ist, wenn der Mieter zwar eine Kaution erbringen kann, die monatlichen Einnahmen aus seiner beruflichen Tätigkeit jedoch nicht ausreichen? In solchen Fällen kann eine Bürgschaft gestellt werden, die jedoch mit Vorsicht zu genießen ist, gerade wenn es um die Haftungshöhe geht.

Der Regelfall

Der Bürge, meist ein Familienmitglied des zukünftigen Mieters, übernimmt mit der Bürgschaft das Risiko auf die Mietzinsverbindlichkeit des Mieters gegenüber dem Vermieter. Hierbei ist im Regelfall das Risiko des Bürgen gesetzlich an eine Obergrenze gekoppelt.

Gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch, § 551, Absatz 1 darf die Mietkaution drei Monatskaltmieten nicht übersteigen. Diese klare Positionierung gegenüber der Mietkaution gilt jedoch auch für alle anderen Sicherheitsleistungen, die im Zuge eines Mietvertrages gewährt werden, so auch für die Mietbürgschaft.

Für den Vermieter bedeutet das, dass er den Bürgen nur für drei Monatskaltmieten in die Pflicht nehmen kann, wenn die Mietzinszahlungen ausbleiben. Hinzu kommt, dass die Mietkaution definitiv unter dieser gesetzlich festgelegten Obergrenze liegen muss. Ist diese höher, kann der Vermieter den Bürgen nicht in die Pflicht nehmen.

Die Ausnahmen zur Höchstgrenze

Es gibt Ausnahmen, in denen der Gesetzgeber die Haftung des Bürgen als unbegrenzt ansieht. Gemäß Urteil des Bundesgerichtshofes, BGH, vom07.06.1990?IX ZR 16/90 entschied das oberste Gericht, dass der Bürge über die gesetzlich vorgeschriebene Höchstgrenze hinaus vom Vermieter in Anspruch genommen werden kann. In diesem Fall hatte sich der Bürge (die Eltern) von allein und ohne Intervention durch den Vermieter als Bürge zur Verfügung gestellt, damit es zum Mietvertragsabschluss kommt und der Mieter (das Kind) keine Nachteile erleidet.

Hintergrund: Der Gesetzgeber hat die Höchstgrenze deshalb festgelegt, damit der Mieter sich nicht überschätzt und sich gegebenenfalls auf eine Verpflichtung vertraglich einlässt, die er real und zukünftig schwer, oder gar nicht halten kann. Eine Intervention eines Bürgen, um den Vermieter zu einem Mietvertrag zu überreden, den der Mieter eigentlich nicht eingehen sollte führt somit zu einer unbegrenzten Haftung des Bürgen.

Der Gesetzgeber schützt den Mieter

Eine zweite Ausnahme beschreibt das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 10. April 2013, VIII ZR 379/12: Hier war der Mieter bereits im Zahlungsverzug und die Kündigung seitens des Vermieters drohte. Erst zu diesem Zeitpunkt bot sich ein Bürge initiativ an, um die Kündigung abzuwenden, in Form einer Mietbürgschaft. Auch in diesem Falle erklärte der BGH, dass die Bürgschaft über das gesetzliche Maß von drei Monatskaltmieten hinaus greife, da der Mieter geschützt werden soll.

Resumee

Als Vermieter gibt es viele Möglichkeiten die Bonität oder nachhaltige Liquidität eines Mietinteressenten im Vorfeld zu prüfen, siehe Teil I. Diese vorvertraglich und gesetzlich legitime Vorprüfung schützt nicht nur den Vermieter, sondern auch den Mieter, damit man sich nicht auf eine dauerhafte Belastung einlässt, der man real nicht entsprechen kann. Eine Bürgschaft kann allen Seiten helfen, jedoch sollte man diese als Vermieter nicht von sich aus anbieten, es sei denn, dass viele individuelle Gründe dafür sprechen, dass der richtige Mieter gefunden ist.

Foto: © stockWERK / Fotolia.com

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