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Mangelware Baugrundstücke - zu wenige für Bauherren und zu teuer



Wer ein Grundstück zur Selbstnutzung in Deutschland sucht hat die Qual der Wahl. Entweder man verzichtet auf Infrastruktur in der Nähe von Städten, oder man zahlt Mondpreise in den Metropolregionen und deren Umgebung. Baugrundstücke sind Mangelware, es sind schlichtweg zu wenige vorhanden. Wir wagen die Suche bei einem Immobilienportal mitsamt Preisen und Anzahl der Angebote.  

Ein Blick auf die Ergebnislisten der Suchmaschinen der üblichen Immobilienportale gibt einen kleinen Vorgeschmack. Wer ein halbwegs preiswertes Grundstück sucht um als privater Bauherr sein selbstgenutztes Einfamilienhaus bauen zu können braucht viel Zeit und viel Geld. Baugrundstücke in den Städten, aber auch Umlandregionen, sind zur Mangelware avanciert.  

Doch auch im ländlichen Raum ziehen die Preise an. Wer nicht in einem 100-Seelen-Dorf wohnen will, kann zunehmend nur mit Abstrichen zu den eigenen vier Wänden kommen, sofern man überhaupt ein Grundstück ergattern kann.  

Die Ursache ist schnell ausgemacht: Die Nachfrage nach Baugrundstücken steigt seit 2016, dem Beginn der von der EZB gesteuerten Niedrigzinsphase, jährlich an. Nur steigende Zinsen hätten Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in Form einer geringeren Nachfrage nach Baugrund. 

Doch allein ein Baugrundstück macht nicht glücklich, es fehlt ja noch das Haus. Doch Bauen wird immer teurer, der Materialknappheit und dem Fachkräftemangel sei Dank. Eine Herkulesaufgabe für zukünftige Bauherren. 

Im Folgenden haben wir Berlin und sein Umland, als auch Brandenburg als Bundesland als Beispiel genommen, um herauszufinden wie viele freie Grundstücke es noch gibt, schauen aber zugleich auf ganz Deutschland. 

Zu wenig Baugrundstücke für private Bauherren in Berlin und Umland

Man suche: Ein Baugrundstück zwischen 400 und 600 Quadratmeter in Berlin in einem Umkreis von 50 Kilometern. Im Ergebnis sucht das Programm des größten Immobilienportals Deutschlands 115 Grundstücke. Davon werden gefühlt 80 Prozent von Maklern angeboten und nur gut 25 Prozent sind bauträgerfrei.  

Wer ein bauträgerfreies Grundstück von 500 Quadratmeter in der Hauptstadt sucht, wird in der Regel erst ab 550 Euro pro Quadratmeter fündig. Inklusive Nebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbsteuer und Grundbucheintrag) sind das satte 270.000 Euro und dann nur teilerschlossen und gut 20 Kilometer von der Stadtmitte entfernt. 

Natürlich geht es auch in den eher gediegenen Alt-Berliner Bezirken, beispielsweise Konradshöhe, wo schnell mal fast 700.000 Euro für 500 Quadratmeter berappt werden müssen. Innerhalb des S-Bahnrings ist nur EINE (!) Abrissimmobilie nach diesen Suchparametern zu finden und mit 817.000 Euro für 497 Euro zuzüglich Abrisskosten alles andere als ein Schnäppchen. 

Baugrundstücke auf dem Land sind ebenfalls Mangelware

Wenn es in der Stadt und nahen Peripherie nicht klappt, weil zu teuer, heißt es: Raus aufs Land, ohne Anschluss an die öffentlichen Verkehrsmittel der Metropole. Ab nach Brandenburg. Doch wer diesen teils unausweichlichen Schritt geht, verzichtet klar auf Infrastruktur, Verkehrsanbindungen, Schulen und Weiteres. Wenngleich viele Gemeinden in den letzten Jahren infrastrukturell nachlegen konnten. 

Die Auswahl an Baugrundstücken bis 600 Quadratmeter für private Bauherren ist aber auch dort mäßig. Insgesamt finden sich im Bundesland Brandenburg nur 127 Grundstücke zwischen 450 und 600 Quadratmeter. Wie auch in Berlin und Umland meist nur mit Bauträger und involviertem Makler. 

Doch die Preise sind (noch) erschwinglich. In Brandenburg an der Havel, ein wahrlich schönes Städtchen östlich von Berlin, bekommt man 497 bauträgerfreie Quadratmeter schon für 80.100 Euro inklusive Nebenkosten. Und im nördlichen Teil des Kreises Oberhavel, zumindest in Nähe der Autobahn, sind 517 Quadratmeter für bereits 56.000 Euro, jedoch mit Bauträger, zu erwerben. 

Wissenswert: Im Ergebnis finden sich also auf dem größten Immobilienportal Deutschlands in den beiden Bundesländern Berlin und Brandenburg nur 166 Baugrundstücke zwischen 450 und 600 Quadratmetern. Wer mit denselben Parametern als zukünftiger Bauherr in ganz Deutschland sucht, dem werden sage und schreibe nur 937 Grundstücke angezeigt.  

Nun sind dies keine überaus belastbaren Daten. Denn viele Baugrundstücke werden nicht online angeboten, sondern über Immobilienmakler direkt an die auftraggebenden Suchenden vermittelt. 

Tipp: Wer die Gunst der Stunde der niedrigen Bauzinsen nutzen will und zeitnah ein Baugrundstück sucht sollte den Weg zu einem regional ansässigen Makler nicht scheuen. Es muss nicht der Alleinauftrag sein, indem man sich sofort an nur einen Makler bindet. Ein Mehrfachauftrag ist stets die beste Wahl, um gleich bei mehreren Maklern im Telefonbuch zu landen. Und die Maklerprovision ist mit zwei bis vier Prozent je Partei (Käufer wie Verkäufer) aufgrund des Baugrundmangels zu verkraften. 

Schaut man in die Ergebnislisten anderer Onlineportale, so stellt man fest, dass diese sich zu über 80 Prozent überschneiden, da in der Regel ein und dasselbe Baugrundstück auf mehreren Portalen angeboten wird. 

Bauträgerfreie Grundstücke und ohne Makler die beste Wahl?

Gleich vorab: Wer ein bauträgerfreies Grundstück ohne Makler ergattern kann, hat mehr als Glück. Der Vorteil liegt darin, dass man einerseits Kosten spart, wenn kein Makler bezahlt werden muss. Und ein bauträgerfreies Grundstück bietet die Wahlmöglichkeit der Hausbaufirma. Man kann also Preise und Leistungen vergleichen und überdies individuelle Wünsche einfließen lassen. 

Doch der Vorteil kann auch ein Nachteil sein. Makler haben in der Regel Regionalkompetenz, kennen den betreffenden Immobilienmarkt gut und verfügen über Kenntnisse zum Bebauungsplan und den notwendigen Behörden vor Ort. Teils können Sie aus Ihrem Netzwerk auch regionale Hausbaufirmen benennen. 

Und ein vorgegebener Bauträger ist auch nicht immer die schlechteste Wahl. Handelt es sich um eine erfahrene Hausbaufirma und kann man vor Ort aus den Erfahrungen bereits vollendeter Bauprojekte anderer Bauherren zehren, ist dies nicht die schlechteste Alternative. 

Noch ein Tipp für die Suche nach dem geeigneten Baugrundstück

Neben Immobilienportalen im Internet und Immobilienmaklern kann es überaus hilfreich sein, andere Hausbesitzer zu befragen. In der Regel weiß man um die Lage des zukünftigen Wohnortes. Ein ausgiebiger Spaziergang vor Ort und ein freundliches ,,Hallo" über den Gartenzaun verbunden mit der freundlichen Frage ,,Hallo, haben Sie kurz zwei Minuten Zeit" kann helfen. Denn die dort lebenden Menschen wissen meist sehr gut, wo was frei ist oder werden könnte. Solange man freundlich ist, geben die meisten Menschen gern Auskunft. 

Hat man dann ein bestimmtes Objekt im Fokus kann es hilfreich sein dort eine Nachricht zu hinterlassen. Mehr als ein Nein oder gar keine Antwort kann nicht passieren.  

Des Weiteren sollte man nicht allein nur die Aushänge in den Schaufenstern der Banken und Sparkassen betrachten, sondern gezielt in der Bank nach Baugrund nachfragen. Auch die Gemeinden wissen gut, wo und wann neue Grundstücke entwickelt werden. Wer etwas Zeit mitbringt hat hier die besten Chancen. Also Fragen lohnt.  Aber bei nicht einmal 1000 Baugrundstücken, die mit mindestens 450 Quadratmetern eine Einfamilienhausbebauung zulassen, ist ein Online-Immobilienportal nicht die alleinige Chance auf dem Weg zu den eigenen vier Wänden.  

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