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Klare Gesetze bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnung



Das Geschft ist beliebt und verschafft in der Regel mehr Gewinn: Anstatt eine Wohnanlage komplett zu veruern, werden die einzelnen Wohneinheiten verkauft. Doch die Umwandlung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung unterliegt klaren gesetzlichen Regelungen. Was haben Mieter, Verkufer und sptere Vermieter zu beachten?

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Wohnung zu WEG-Wohnung umwandeln | Foto:(c) Free-Photos/pixabay.com

In den meisten Fllen ist der Einzelverkauf von Wohneinheiten lukrativer als der Verkauf der gesamten Immobilie. Verkufer mssen im Vorfeld der Umwandlung von der Miet- in eine Eigentumswohnung dem Wohnungseigentumsgesetz folgen.

Nach Umwandlung gibt es klare Gesetze an die sich Mieter wie auch der neue Vermieter strikt halten mssen. Was hat es auf sich mit dem Spruch Kauf bricht nicht Miete?

Der Umwandlungsprozess von Miet- in Eigentumswohnung

Zuerst die gute Nachricht: Jede Mietimmobilie, so ein Mehrfamilienhaus, kann dem Grunde nach in kleinere Wohneinheiten, sprich Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Die Basis fr die gesetzlich mgliche Teilung liefert 8 WEG, sprich das Wohnungseigentumsgesetz.

Um eine Teilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu erreichen bentigt der Eigentmer den Aufteilungsplan, den ein Architekt erstellt. Dabei wird jede Wohneinheit mit ihren genauen Maen ebenso eingetragen, wie Keller- und Hausflure und andere Flchen. Genau genommen ist es ein detaillierter Grundriss, bei dem Teile dem Sonder- und andere Teile dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind.

Der Architekt muss bescheinigen, dass jede Wohneinheit getrennt voneinander vom Hausflur oder dem Grundstck aus begehbar und abschliebar sind.

Dieser Aufteilungsplan ist anschlieend bei der zustndigen Baubehrde zur Prfung vorzulegen. Ist alles Vorlage- und Gesetzeskonform stellt die Baubehrde die Abgeschlossenheitserklrung aus. Erst danach kann der Eigentmer die einzelnen Wohneinheiten getrennt voneinander veruern.

Tipp: Immobilienbesitzer, die den Weg dieser Umwandlung begehen wollen, sollten sich vorab mit einer erfahrenen Hausverwaltung zum Thema Wohnungseigentmergemeinschaft auseinandersetzen. Denn bereits mit dem Verkauf der ersten Wohneinheit besteht eine WEG die gesonderten Rahmenbedingungen unterliegt.

Umwandlung kann vor Erbstreitigkeiten schtzen

Nicht nur der Verkauf einzelner Wohneinheiten kann im Fokus der Aufteilung stehen. Oft werden damit auch erbrechtliche Verhltnisse geklrt. So kann Wohnung ein und zwei an die Kinder gehen, Wohnung drei und vier an die Enkel oder die Geschwister und die letzte Wohneinheit behlt der einstige Immobilieneigentmer.

Die Hauptaufgabe nach erfolgter Aufteilung liegt in der Erstellung der Teilungserklrung fr die zuknftige Wohnungseigentumsgemeinschaft durch den Alteigentmer. In dieser Erklrung muss das Sonder- und das Gemeinschaftseigentum klar definiert sein, wie auch die jeweils individuellen Kostenanteile der Wohneinheiten.

Die Erstellung einer Teilungserklrung ist diffizil. Letztlich muss jede Wohneinheit genau beschrieben werden mit allen zugehrigen Bestandteilen. Das gleiche gilt fr die Zuweisung der Kellerrume und Nutzungsbedingungen innerhalb der WEG.

Denn Achtung: Stimmen die Angaben des vom Bauamt genehmigten Aufteilungsplans nicht mit den Daten der Teilungserklrung berein, wird dies kein Notar der Welt beglaubigen. Das ist aber notwendig, um die einzelnen Wohneinheiten verkaufen zu knnen, samt grundbuchamtlicher Eintragung.

Nach Aufteilung gilt Kauf bricht Miete nicht

Die Aufteilung des bisherigen Mehrfamilienhauses ist notariell beglaubigt, nun folgt der Verkauf der einzelnen Wohneinheiten, in denen in der Regel noch Mieter wohnen. Dabei ist folgendes zu beachten:

Grundstzlich knnen sich Mieter nicht gegen eine Umwandlung und einen Verkauf wehren. Und doch kann der neue Eigentmer das Mietverhltnis nicht einfach kndigen. Der neue Eigentmer hat durch den Kauf den Mieter sozusagen bernommen.

Sollte, aus welchen Grnden auch immer, dennoch ein nachrangiger Verkauf erfolgen, muss der Eigentmer dem Mieter die Wohnung zum Kauf anbieten, dem so genannten Vorkaufsrecht folgen.

Der Spruch Kauf bricht Miete nicht bedeutet klar, dass der Mieter in der neuen Eigentumswohnung des neuen Kufers verbleiben darf.

Neuer Kufer darf Eigenbedarf anmelden

Da eine Kndigung des Mieters nach dem Kauf nicht mglich ist mssen die neuen Eigentmer drei Jahre abwarten, bevor sie das Mietverhltnis wegen Eigenbedarfs aufkndigen knnen. Grundlage bildet hier 577a BGB, der die Kndigungsbeschrnkungen bei Wohnungsumwandlung regelt.

Achtung: In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt kann diese Sperrfrist von mindestens drei Jahren auch 10 Jahre betragen.

Nach Ablauf der Sperrfrist kann die vertragsgeme Kndigungsfrist greifen, die, je nach Dauer des Mietverhltnisses, variieren kann.

Ein wichtiger Hinweis zur Umwandlung in Milieuschutzgebieten

Viele Stdte und Gemeinden haben so genannte Milieuschutzgebiete ausgewiesen, teils werden diese immer wieder erweitert. Ziel dieser Gebiete ist eine Vorbeugung gegen Gentrifizierung.

Befindet sich die Immobilie in einem solchen Gebiet ist vorab eine Anfrage zur Umwandlung bei der Kommune vorzunehmen, die Ihrerseits dann bestimmte Auflagen zur Aufteilung erteilt. Wenn sie es dann berhaupt erlaubt.

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