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Klare Gesetze bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnung



Das Geschäft ist beliebt und verschafft in der Regel mehr Gewinn: Anstatt eine Wohnanlage komplett zu veräußern, werden die einzelnen Wohneinheiten verkauft. Doch die Umwandlung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung unterliegt klaren gesetzlichen Regelungen. Was haben Mieter, Verkäufer und spätere Vermieter zu beachten?

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Wohnung zu WEG-Wohnung umwandeln | Foto:(c) Free-Photos/pixabay.com

In den meisten Fällen ist der Einzelverkauf von Wohneinheiten lukrativer als der Verkauf der gesamten Immobilie. Verkäufer müssen im Vorfeld der Umwandlung von der Miet- in eine Eigentumswohnung dem Wohnungseigentumsgesetz folgen.

Nach Umwandlung gibt es klare Gesetze an die sich Mieter wie auch der neue Vermieter strikt halten müssen. Was hat es auf sich mit dem Spruch Kauf bricht nicht Miete?

Der Umwandlungsprozess von Miet- in Eigentumswohnung

Zuerst die gute Nachricht: Jede Mietimmobilie, so ein Mehrfamilienhaus, kann dem Grunde nach in kleinere Wohneinheiten, sprich Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Die Basis für die gesetzlich mögliche Teilung liefert §8 WEG, sprich das Wohnungseigentumsgesetz.

Um eine Teilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu erreichen benötigt der Eigentümer den Aufteilungsplan, den ein Architekt erstellt. Dabei wird jede Wohneinheit mit ihren genauen Maßen ebenso eingetragen, wie Keller- und Hausflure und andere Flächen. Genau genommen ist es ein detaillierter Grundriss, bei dem Teile dem Sonder- und andere Teile dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind.

Der Architekt muss bescheinigen, dass jede Wohneinheit getrennt voneinander vom Hausflur oder dem Grundstück aus begehbar und abschließbar sind.

Dieser Aufteilungsplan ist anschließend bei der zuständigen Baubehörde zur Prüfung vorzulegen. Ist alles Vorlage- und Gesetzeskonform stellt die Baubehörde die Abgeschlossenheitserklärung aus. Erst danach kann der Eigentümer die einzelnen Wohneinheiten getrennt voneinander veräußern.

Tipp: Immobilienbesitzer, die den Weg dieser Umwandlung begehen wollen, sollten sich vorab mit einer erfahrenen Hausverwaltung zum Thema Wohnungseigentümergemeinschaft auseinandersetzen. Denn bereits mit dem Verkauf der ersten Wohneinheit besteht eine WEG die gesonderten Rahmenbedingungen unterliegt.

Umwandlung kann vor Erbstreitigkeiten schtzen

Nicht nur der Verkauf einzelner Wohneinheiten kann im Fokus der Aufteilung stehen. Oft werden damit auch erbrechtliche Verhältnisse geklärt. So kann Wohnung ein und zwei an die Kinder gehen, Wohnung drei und vier an die Enkel oder die Geschwister und die letzte Wohneinheit behält der einstige Immobilieneigentümer.

Die Hauptaufgabe nach erfolgter Aufteilung liegt in der Erstellung der Teilungserklärung für die zukünftige Wohnungseigentumsgemeinschaft durch den Alteigentümer. In dieser Erklärung muss das Sonder- und das Gemeinschaftseigentum klar definiert sein, wie auch die jeweils individuellen Kostenanteile der Wohneinheiten.

Die Erstellung einer Teilungserklärung ist diffizil. Letztlich muss jede Wohneinheit genau beschrieben werden mit allen zugehörigen Bestandteilen. Das gleiche gilt für die Zuweisung der Kellerräume und Nutzungsbedingungen innerhalb der WEG.

Denn Achtung: Stimmen die Angaben des vom Bauamt genehmigten Aufteilungsplans nicht mit den Daten der Teilungserklärung überein, wird dies kein Notar der Welt beglaubigen. Das ist aber notwendig, um die einzelnen Wohneinheiten verkaufen zu können, samt grundbuchamtlicher Eintragung.

Nach Aufteilung gilt Kauf bricht Miete nicht

Die Aufteilung des bisherigen Mehrfamilienhauses ist notariell beglaubigt, nun folgt der Verkauf der einzelnen Wohneinheiten, in denen in der Regel noch Mieter wohnen. Dabei ist folgendes zu beachten:

Grundsätzlich können sich Mieter nicht gegen eine Umwandlung und einen Verkauf wehren. Und doch kann der neue Eigentümer das Mietverhältnis nicht einfach kündigen. Der neue Eigentümer hat durch den Kauf den Mieter sozusagen übernommen.

Sollte, aus welchen Gründen auch immer, dennoch ein nachrangiger Verkauf erfolgen, muss der Eigentümer dem Mieter die Wohnung zum Kauf anbieten, dem so genannten Vorkaufsrecht folgen.

Der Spruch Kauf bricht Miete nicht bedeutet klar, dass der Mieter in der neuen Eigentumswohnung des neuen Käufers verbleiben darf.

Neuer Kufer darf Eigenbedarf anmelden

Da eine Kündigung des Mieters nach dem Kauf nicht möglich ist müssen die neuen Eigentümer drei Jahre abwarten, bevor sie das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs aufkündigen können. Grundlage bildet hier §577a BGB, der die Kündigungsbeschränkungen bei Wohnungsumwandlung regelt.

Achtung: In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt kann diese Sperrfrist von mindestens drei Jahren auch 10 Jahre betragen.

Nach Ablauf der Sperrfrist kann die vertragsgemäße Kündigungsfrist greifen, die, je nach Dauer des Mietverhältnisses, variieren kann.

Ein wichtiger Hinweis zur Umwandlung in Milieuschutzgebieten

Viele Städte und Gemeinden haben so genannte Milieuschutzgebiete ausgewiesen, teils werden diese immer wieder erweitert. Ziel dieser Gebiete ist eine Vorbeugung gegen Gentrifizierung.

Befindet sich die Immobilie in einem solchen Gebiet ist vorab eine Anfrage zur Umwandlung bei der Kommune vorzunehmen, die Ihrerseits dann bestimmte Auflagen zur Aufteilung erteilt. Wenn sie es dann überhaupt erlaubt.

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