Damit ein Gebäude seinen Wert behält müssen diverse Schutzmaßnahmen ergriffen werden. Daher ist die Instandhaltung einer Immobilie komplex und notwendig zugleich. Es geht einerseits um die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben und andererseits um den Schutz und Werterhalt eines Gebäudes. Eigentümer müssen sich genau überlegen, wie sie Instandhaltungen finanzieren und welche Instandhaltungsrückstellungen hierfür erforderlich sind. Das erfordert Erfahrung und finanzielles Geschick, weswegen eine professionelle Beratung hilfreich ist.
Der zweite Teil dieses Ratgebers ist auf die umlegbaren Instandhaltungskosten, die Bauteileliste mit Wartungsintervallen und die Besonderheiten bei der Instandhaltung von Dach und Fassade eingegangen.
Nun geht es um die Frage, welche Ausbesserungen sogar unabhängig von rechtlichen Vorgaben durchgeführt werden sollten und wie eine Finanzierung solcher Maßnahmen aussehen könnte. Außerdem kommen Möglichkeiten zur Sprache, um eine passende Instandhaltungsrückstellung zu wählen und aufzubauen. So werden Vermieter von eventuellen Instandhaltungskosten nicht überrascht und überfordert.
Einige Instandhaltungen sollten unabhängig von gesetzlichen Vorschriften durchgeführt werden
Wichtig: Jeder Immobilieneigentümer unterliegt gemäß dem Gesetz der Verkehrssicherungspflicht gemäß § 836 ff BGB. Ergo beugen Instandhaltungsmaßnahmen auch Schadenersatzforderungen Dritter vor.
Der Gesetzgeber schreibt einige Mindeststandards vor, die Vermieter beziehungsweise Eigentümer bei Instandhaltungsmaßnahmen berücksichtigen müssen. Darüber hinaus gibt es noch verschiedene weitere Maßnahmen, die sinnvollerweise auch dann durchgeführt werden, wenn der Gesetzgeber dies nicht zwingend vorschreibt. Hierdurch lassen sich größere Schäden an Immobilien vermeiden und ein Werterhalt sicherstellen. Bei solchen Überlegungen ist entscheidend, welche Strategie die Eigentümer nutzen möchten.
Eine Herangehensweise besteht darin, eine Immobilie korrektiv instand zu halten. Das bedeutet, dass immer nur dann Maßnahmen ergriffen werden, wenn ein Schaden an einem Gebäude entstanden ist. In einem solchen Fall wird meist nur der vorherige Zustand wiederhergestellt und keine Verbesserung vorgenommen. Dieses Verfahren wird vor allem von Vermietern genutzt, die eine größtmögliche Rendite aus ihrer Immobilie ziehen wollen. Diese wählen Komponenten, die ausreichend gut sind, aber möglichst niedrige Kosten verursachen.
Eine Alternative besteht darin, eine Immobilie vorbeugend instand zu halten. Das bedeutet, dass die Eigentümer vorausschauend agieren und Bauteile in den Blick nehmen, für die der Gesetzgeber keine regelmäßigen Kontrollen vorschreibt. Bei diesem Verfahren werden bereits Maßnahmen ergriffen, bevor ein Schaden eingetreten ist. Auf diese Weise wird verhindert, dass es überhaupt zu Schwierigkeiten und sich daraus ergebenden größeren Schäden kommt.
Außerdem beschränken sich die Vermieter bei dieser Strategie meist nicht auf das Nötigste, sondern nehmen immer wieder Verbesserungen am Gebäude vor. Insbesondere Fenster und Türen rücken bei dieser Strategie in den Blick und werden in einem etwa zehnjährigen Intervall ausgewechselt. Vor allem Eigentümer, die selbst in einem Mehrfamilienhaus wohnen, nutzen dieses Vorgehen. Sie wollen eine Immobilie nicht nur bewohnbare halten, sondern wohnlich gestalten.
Die Finanzierung von Instandhaltungen
Wenn Instandhaltungsmaßnahmen ergriffen werden sollen oder müssen, ist es notwendig, dass die Eigentümer über ausreichend finanzielle Mittel verfügen. Damit dies gegeben ist, sollten sie eine Instandhaltungsrücklage beziehungsweise Instandhaltungsrückstellung bilden. Der Gesetzgeber schreibt zwar nicht vor, dass solche Rücklagen gebildet werden und wie hoch diese sein müssen, hält Eigentümer jedoch dazu an, Vorsorge zu treffen. Der entsprechende Gesetzestext spricht von einer „angemessenen Instandhaltungsrücklage“. Was hierbei angemessen ist, entscheiden jedoch die Eigentümer selbst.
Achtung: Es besteht zwar keine Pflicht, eine Instandhaltungsrücklage zu bilden, es ist aber absolut sinnvoll, dies zu tun. Ansonsten sehen sich Eigentümer schnell mit immensen Kosten und finanziellen Schwierigkeiten konfrontiert, wenn einmal ein Schadensfall eintritt. Deswegen sollte genau ermittelt werden, wie hoch ein eventueller Bedarf ist, und die entsprechende Summe sollte zurückgelegt werden.
Sollten die Rücklagen für eine Instandhaltung oder Sanierung nicht reichen, können Vermieter in der Regel einen Kredit aufnehmen. Somit lassen sich dringend notwendige Reparaturen vornehmen, bevor sich daraus schwerwiegende Schäden ergeben. Allerdings sind solche Kredite selbst bei der aktuellen Niedrigzinspolitik der EZB immer mit Kosten verbunden. Daher ist das Ansparen einer Rücklage der Aufnahme eines Kredits immer vorzuziehen.
Die Berechnung der geeigneten Höhe für Instandhaltungsrückstellungen
Für Vermieter ist es wichtig, eine Instandhaltungsrückstellung in einer geeigneten Höhe vorzunehmen. Einerseits soll im Ernstfall genug Geld zur Verfügung stehen, um eine notwendige Instandsetzung oder Sanierung vornehmen zu können. Auf der anderen Seite soll nicht zu viel Geld ungenutzt auf einem Sparkonto liegen, da dieses sinnvoller für Investitionen genutzt werden könnte. Deswegen besteht ein großes Interesse daran, eine sinnvolle Berechnungsgrundlage für die Instandhaltungsrücklage zu nutzen.
Tipp: Neben der Hilfe bei der Bestimmung der Höhe der Instandhaltungsrückstellung gibt es viele Gründe, warum sich Privatvermieter eine Hausverwaltung suchen sollten.
Grundsätzlich gibt es verschiedene Verordnungen und Faustformeln, die dabei helfen, Instandhaltungsrücklagen in einer angemessenen Höhe zu berechnen und anzusparen. Eine der bekanntesten ist die sogenannte Peters’sche Formel, bei der die Instandhaltungsrückstellung ins Verhältnis zu den Herstellungskosten gesetzt wird. Das Problem bei solchen Regeln ist, dass sie sehr pauschal sind und sein müssen. Immerhin sollen sie auf möglichst viele Fälle angewendet werden können. Deswegen sind solche Berechnungsformeln kein Allheilmittel, sondern bieten nur eine erste Orientierung. Es ist wichtig, die jeweiligen Ergebnisse auf den individuellen Fall anzuwenden und die Ergebnisse auf die eigene Immobilie anzupassen.
Erfahren Sie im vierten Teil dieses Ratgebers, warum regelmäßige Besichtigungen einer Immobilie so wichtig sind, was es bei Instandhaltungen mit dem „größten Brocken“ auf sich hat und welche Fehler bei Instandhaltungen immer wieder auftreten.
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