Da die Instandhaltung einer Immobilie komplex und notwendig ist, erfordert sie eine Menge Planung. Unter anderem müssen sich die Eigentümer einen Überblick über die Instandhaltungskosten verschaffen und die Wartungsintervalle einzelner Bauteile im Blick behalten. Nur so lassen sich Instandhaltungen effizient und preisgünstig durchführen.
Insbesondere das Dach und die Fassade sollten einer genauen Prüfung unterzogen werden, da Schäden an diesen Stellen den Wert einer Immobilie stark reduzieren und hohe Kosten verursachen können.
Der erste Teil dieses Ratgebers hat sich mit den Grundlagen einer Instandhaltung und den wichtigsten Aufgaben bei Sanierungen und Modernisierungen beschäftigt.
Im Folgenden geht es um die Kosten für eine Instandhaltung, die Vermieter in Teilen an die Mieter weitergeben können. Außerdem kommt die Bauteileliste zur Sprache, die bei der Einhaltung der Wartungsintervalle hilft. Besondere Beachtung kommt hierbei dem Dach und der Fassade zu. Diese sind für den Wert einer Immobilie besonders entscheidend und verdienen eine spezielle Pflege.
Tipp: Im Frühjahr, wie auch beim Herbst- und Wintercheck, sollte die Immobilie intensiv und detailliert überprüft werden. Nur so schützt man die Bausubstanz und damit auch die Mieteinnahmen.
Welche Instandhaltungskosten können auf die Mieter umgelegt werden?
Vermieter haben in gewissen Grenzen das recht, Instandsetzungskosten auf die Mieter umzulegen. Gerade deswegen ist eine punktgenaue Differenzierung der einzelnen Begrifflichkeiten so wichtig. Während Modernisierungen in der Regel immer umlagefähig sind, können Instandhaltungen und Renovierungen nur unter bestimmten Voraussetzungen an die Mieter weitergegeben werden.
Vermieter müssen daher genau klären, um welche Art von Maßnahme es sich handelt. Nur dann sind sie in der Lage, einzuschätzen, welche Kosten sie auf die Mietparteien umlegen können und mit welchen Kosten sie bei der jeweiligen Instandsetzung oder Sanierung rechnen müssen.
Vermieter müssen sich vor Durchführung einer Maßnahme informieren, ob es sich um eine umlagefähige Position handelt. Nur dann sind sie berechtigt, die Kosten an die Mietparteien weiterzugeben. Zu solchen umlagefähigen Positionen gehört eine Heizungswartung und auch die Inspektion durch einen Schornsteinfeger müssen in der Regel die Mieter bezahlen. Die Umlage erfolgt in der Regel über die Heizkostenabrechnung. Verwalter kennen sich mit den umlagefähigen Positionen aus und können Eigentümer und Vermieter beraten.
Achtung: Mieter können nur zur Begleichung solcher Kosten herangezogen werden, die im Mietvertrag aufgeführt sind. Wenn Vermieter umlagefähige Positionen also an die Mieter weitergeben wollen, müssen sie dies im Mietvertrag ausdrücklich sagen.
Instandsetzungen können nur dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn diese Regelung im Mietvertrag verankert ist. Zudem können nicht alle Arten von Instandsetzungen weitergegeben werden. Mieter sind ausschließlich dazu verpflichtet, Kleinreparaturen vorzunehmen beziehungsweise die hierbei anfallenden Kosten zu übernehmen. Der Gesetzgeber gibt mit § 28 Abs. 4 der II. BGB eine Orientierung zur Definition vor und welche Kosten hier anfallen dürfen. In der Regel können Mieter nur bis zu einem Wert von 75 € pro Maßnahme oder 8 % der Jahresmiete an Kosten beteiligt werden.
Mit der Bauteileliste Wartungsintervalle im Blick behalten
Zur Planung notwendiger Instandsetzungen und Sanierungen ist eine Bauteileliste hilfreich. Diese gibt einen Überblick darüber, welche Bauteile in einer Immobilie wann eingesetzt wurden. Hieran zeigt sich, welche Wartungsintervalle einzuhalten sind und wann ein bestimmtes Element voraussichtlich verschlissen sein wird. Somit können Vermieter genau planen, wann sie Instandsetzungen durchführen oder eine Modernisierung ins Auge fassen.
Allerdings ist zu beachten, dass eine solche Liste nur eine Orientierung bietet und keine exakte Wissenschaft darstellt. Es ist möglich, dass ein Bauteil deutlich länger als erwartet hält oder schon früher als gedacht ausgetauscht werden muss.
Eine allgemeine Liste bekommen Eigentümer von ihrem Bauträger. Das gilt zumindest für Neubauten. In einer solchen Liste sind alle Bauteile zu finden, die in das Gebäude eingebaut wurden. Somit lässt sich genau erkennen, welche Wartungsintervalle einzuhalten sind. Ebenso ist es möglich, sich von einer Hausverwaltung eine Bauteileliste erstellen zu lassen. Diese ist etwas umfassender als die Liste des Bauträgers. Unter anderem werden hier alle wartungsrelevanten Dinge aufgeführt, die Auflagen des Gesetzgebers genannt und Elemente wie Fenster und Türen in den Blick genommen, die ebenfalls irgendwann renoviert werden müssen und dann Kosten verursachen.
Dach und Fassade einer Immobilie in Schuss halten
Eine wichtige Aufgabe für Vermieter besteht darin, das Dach und die Fassade ihrer Immobilie in Schuss zu halten. Allerdings fällt dies nicht unter den Begriff Instandhaltung, sondern entsprechende Maßnahmen werden als Modernisierung oder Sanierung angesehen. Unter anderem sind Hausbesitzer dazu verpflichtet, obere Geschossdecken so zu dämmen, dass ein größtmöglicher Wärmeschutz erreicht wird. Die entsprechenden Bestimmungen sind in der Energiesparverordnung von 2020 zu finden.
Sollten Schäden an einer Fassade auftreten, können Vermieter gesetzlich dazu verpflichtet sein, diese auszubessern. Das gilt dann, wenn die Gefahr besteht, dass Feuchtigkeit in die Fassade eindringt und dort Schäden anrichtet. In einem solchen Fall müssen die vorhandenen Beschädigungen beseitigt werden. Außerdem kann die Energieeinsparverordnung in einem solchen Fall vorschreiben, dass zusätzlich zu der Reparatur eine Dämmung vorgenommen werden muss. Für Hausbesitzer ist es deswegen wichtig, sich bei einem auftretenden Schaden genau zu informieren und zu klären, welche Schritte ergriffen werden müssen.
Erfahren Sie im dritten Teil dieses Ratgebers, welche Instandhaltungsmaßnahmen unabhängig von den gesetzlichen Vorgaben durchgeführt werden sollten, wie es um die Finanzierung von Instandhaltungen steht und wie hoch Instandhaltungsrückstellungen sein sollten.
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