Die Instandhaltung einer Immobilie ist komplex und notwendig. Sie umfasst zahlreiche Aufgaben, die regelmäßig durchgeführt werden müssen. Wer ein Gebäude vernachlässigt oder erst renoviert, wenn massive Schäden aufgetreten sind, muss mit hohen Kosten rechnen. Es lohnt sich, die wichtigsten Maßnahmen bei einer Instandhaltung kennenzulernen und aktiv anzuwenden. Man nennt sie Inspektion, Wartung, Instandsetzung und Verbesserung. Während einige davon in den Bereich „Sanierung“ fallen, gehören andere bereits der Modernisierung an.
Um eine Immobilie effizient instand zu halten, müssen verschiedene Schritte gegangen werden. Erst nach einer genauen Prüfung kann eine Instandhaltung vorgenommen und eine Verbesserung realisiert werden. Hierbei ist der Unterschied zwischen Sanierungen und Modernisierungen zu berücksichtigen.
Ferner spielen verschiedene Faktoren wie Eichfristen und der Brandschutz eine wichtige Rolle. Einige Aufgaben sind dringlicher als andere. Dieser erste Teil des Ratgebers stellt das Vorgehen bei einer Instandhaltung vor und erläutert, worauf es speziell zu achten gilt.
In diesem Zusammenhang kommt § 535 BGB besondere Bedeutung zu. Denn: Instandhaltung einer vermieteten Immobilie ist gemäß Gesetz die Plicht. Eine Modernisierung wäre die Kür.
Das dieses Thema sehr umfassend und für Vermieter wichtig ist, klären wir in fünf Teilen auf, geben Tipps und hilfreiche Hinweise. Denn: Der Werterhalt einer Immobilie ist stets auch der Erhalt der Mieteinnahmen!
Die vier Teilbereiche einer Instandhaltung
Eine Instandhaltung beschreibt alle Maßnahmen, die dazu dienen, die Gebrauchsfähigkeit und den Wert einer Immobilie beizubehalten. Hiervon ist die Instandsetzung abzugrenzen, bei der ein solcher Zustand verloren gegangen ist und wiederhergestellt werden muss. Eine Instandhaltung ist in vier Einzelschritte gegliedert: die Inspektion, die Wartung, die Instandsetzung und die Verbesserung. Die einzelnen Schritte können im Rahmen einer Instandhaltung alle erfolgen, gelegentlich genügen jedoch Einzelmaßnahmen.
Bei der Inspektion handelt es sich um eine Art Untersuchung von Einzelelementen einer Immobilie. Das zeigt sich gut an der Kontrolle eine Heizungsanlage, die ein Schornsteinfeger vornimmt. Dieser inspiziert alle Teile und schreibt einen Prüfbericht, wenn Probleme auftreten und Bauteile ersetzt werden müssen. Hiervon ist die Wartung zu unterscheiden. Diese wird durchgeführt, um die Funktionstüchtigkeit einer Anlage oder Immobilie sicherzustellen. Wenn ein Schornsteinfeger beispielsweise feststellt, dass eine Gummidichtung nicht mehr funktioniert und diese ausgetauscht wird, handelt es sich um eine Wartung.
Bei der Instandsetzung werden Reparaturen an einer Anlage oder Immobilie vorgenommen. Es geht nicht mehr darum, Bauteile auszutauschen, die bald ihren Geist aufgeben könnten, sondern um die Reparatur von defekten Anlagen. Im Unterschied zu einer Instandhaltung, die den funktionstüchtigen Zustand bewahren will, geht es bei der Instandsetzung darum, diesen Zustand wiederherzustellen. Bei der Verbesserung handelt es sich um eine Art Modernisierung. Die ausgetauschten Bauteile sind besser als die Alten und bieten eine höhere Leistung.
Abgrenzung zu Sanierung und Modernisierung
Die Begriffe „Sanierung und Modernisierung“ unterscheiden sich von der Instandhaltung deutlich. Bei ihnen werden neue Komponenten gebaut oder installiert, die den Wert einer Immobilie erhalten oder erhöhen. Dies ist bei einer Instandhaltung nicht der Fall. Zu beachten ist, dass sowohl bei der Sanierung als auch der Modernisierung die eigentliche Bausubstanz beibehalten wird. Ein gutes Beispiel ist die energetische Dämmung. Bei dieser behält das jeweilige Gebäude seine eigentliche Bausubstanz, bekommt jedoch einen zusätzlichen Mehrwert.
Achtung: Auch untereinander unterscheiden sich die Begriffe „Sanierung“ und „Modernisierung“. Bei einer Sanierung geht es darum, Schäden an einer Immobilie zu beheben und den betriebsfähigen Zustand zu erhalten beziehungsweise wiederherzustellen. Eine Modernisierung bedeutet immer eine Verbesserung und einen Mehrwert.
Diese Aufgaben sind bei einer Instandhaltung besonders wichtig
Es gibt einige Aufgaben, die von staatlicher Seite vorgeschrieben sind und eine hohe Priorität haben. Ebenso können Schäden an einer Immobilie so dringlich sein, dass ein sofortiges Handeln erforderlich wird. In beiden Fällen ist zunächst zwischen Immobilien mit Eigentumswohnungen und mit Mietwohnung zu unterscheiden.
Bei Mietwohnungen gibt der Gesetzgeber mietrechtliche Bestimmungen vor, an die sich die Vermieter halten müssen. Hierzu gehört, dass sie den vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung sicherstellen wie in § 535 BGB verdeutlicht wird. Sollte sich der Zustand verschlechtern, ist der Vermieter durch Instandhaltung dazu verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Tut er dies nicht, können Mieter gemäß § 536 BGB eine Mietminderung vornehmen.
Bei Eigentumswohnungen besteht die Verpflichtung für die Eigentümer lediglich darin, die individuellen Anteile am Sondereigentum instand zu halten. Dies hat an Kriterien zu erfolgen, die sich die Eigentümergemeinschaft selbst auferlegt. Der Gesetzgeber gibt allerdings vor, welche Aufgaben und Befugnisse ein Verwalter hat, der sich um eine entsprechende Immobilie kümmert.
Wichtig: Damit der Verwalter einer WEG über genügend finanziellen Spielraum für Instandsetzungsmaßnahmen verfügt, ist die pünktliche Zahlung des Wohngeldes wichtig.
Vermieter sollten sich immer fragen, welche Schäden sich aus einer ausbleibenden Instandhaltung ergeben können. Wenn der Kaltwasserzähler nicht geeicht wird, können sich hieraus Kosten für die Mieter ergeben, die diesen dann häufig den Vermietern anlasten. Wenn keine Legionellenprüfung erfolgt, können sich hierdurch gesundheitliche Probleme ergeben, die das Gesundheitsamt auf den Plan rufen.
Das ist bei Instandhaltungen zu beachten
Es gibt einige Aufgaben, die bei der Instandhaltung von Immobilien eine besondere Rolle spielen. Vermieter sollten unter anderem darauf achten, die Eichfristen von Zählern einzuhalten und sich um den Brandschutz zu kümmern, was den gesetzlich vorgeschriebenen Einbau von Rauchmeldern inkludiert. Hierzu gehört die Installation und Wartung von Feuerlöschern ebenso wie der Einsatz von Rauchwarnmeldern und Rauchwärmeabzugsanlagen. Vorhandene Aufzüge müssen regelmäßig gewartet werden und auch eine Legionellenprüfung sollte alle drei Jahre erfolgen. Zudem muss die Heizungsanlage regelmäßig kontrolliert werden. Sollte eine Tiefgarage vorhanden sein, muss auch diese gewartet und auf dem neuesten Stand gehalten werden.
Erfahren Sie im zweiten Teil dieses Ratgebers, wann Instandhaltungskosten auf die Mieter umgelegt werden können, welche Aufgaben eine Bauteileliste übernimmt und wie es mit der Instandhaltung von Dach und Fassade aussieht.
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